Podatek od sprzedaży mieszkania - co to jest i ile wynosi?

Podatek od sprzedaży nieruchomości – co to?

Jak każdy podatek, także i podatek od sprzedaży mieszkania jest regulowany konkretną ustawą. W tym przypadku mowa jest o Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Co jest w niej zapisane? Przede wszystkim w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej kupna, będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy. W ustawie o podatku dochodowym zapisano także jego wysokość. Jest to 19% podstawy obliczenia podatku.

Co w Ustawie o podatku dochodowym uznawane jest za podstawę do jego obliczenia? Jak obliczyć podatek od nieruchomości? Podstawą obliczenia podatku nie jest cena, za którą sprzedałeś swoją nieruchomości, a Twój dochód z jej sprzedaży, czyli to, co faktycznie udało Ci się na niej zarobić. Nie przez przypadek podatek od sprzedaży nieruchomości nazywany jest również podatkiem od wzbogacenia. Jest to więc różnica pomiędzy tym, za ile nabyłeś nieruchomość, a tym za ile ją sprzedałeś. Zazwyczaj cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa, bo w międzyczasie robimy remont, a z każdym rokiem ceny nieruchomości idą w górę.

Przykładowo: W 2019 r. kupiłeś nieruchomość za 400 tys. zł, w remont zainwestowałeś 50 tys., dlatego następnie mogłeś sprzedać mieszkanie drożej, bo podwyższyłeś jego wartość. Tym samym upłynniłeś je za min. 500 tys. zł. W związku z tym Twój dochód wyniósł tylko 50 tys. i od niego musisz zapłacić kwotę podatku dochodowego.

Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości i kto musi to zrobić?

Podatek od sprzedaży nieruchomości opłaca podatnik. Jak jest on definiowany? Zgodnie z ustawą jest to osoba, która przed upływem 5 lat podatkowych od daty kupna nieruchomości, chodzi np. o nabycie budynku mieszkalnego, dokonała:

• odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich część, lub udział w nieruchomości,
• odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Mówiąc prościej, podatek od sprzedaży nieruchomości musi zapłacić osoba fizyczna, która sprzedała nieruchomość. Tym samym podatek od sprzedaży nieruchomości nie dotyczy działalności gospodarczych.

Podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od jej nabycia. Co ważne, 5 lat liczone jest w latach podatkowych, a nie – jak niektórzy mogą sądzić – kalendarzowych. Dlaczego konieczne jest odczekanie tego okresu? Dzieje się tak ze względu na interpretację prawną, ponieważ gdy sprzedasz nieruchomość w ciągu 5 lat od jej kupna, to pojawia się przesłanka, mówiąca o tym, że do obrotu Twoją nieruchomością nie doszło w związku z koniecznością zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Wtedy musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – co w przypadku spadku i darowizny?

Są jednak sytuacje, gdy otrzymujemy w spadku nieruchomość. Jak wtedy wygląda sytuacja i czy musisz płacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Od 2019 r., kiedy wprowadzono nowelizację przepisów w tym zakresie, okres karencji jest liczony inaczej – korzystniej dla spadkobierców. Mianowicie od momentu zakupu nieruchomości przez spadkodawcę. W związku z tym, gdy nieruchomość, którą otrzymałeś w spadku, została nabyta przez spadkodawcę minimum 5 lat przed tym, gdy otrzymałeś ją w drodze spadku, nie obowiązuje Cię podatek od sprzedaży nieruchomości spadkowej.

Z kolei gdy chcemy sprzedać nieruchomość, którą otrzymaliśmy w drodze darowizny, obowiązują te same zasady, jak w sytuacji, gdy otrzymujemy spadek.

Kiedy można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Nie chcesz płacić podatku dochodowego? Jest kilka sytuacji, gdy możesz go uniknąć.

Po pierwsze, jeśli nie spieszy nam się ze sprzedażą, warto zaczekać do czasu ukończenia pięcioletniej karencji, aby zostać zwolnionym z konieczności płacenia podatku od wzbogacenia. Dzięki temu nie będziemy musieli składać w urzędzie skarbowym żadnych deklaracji i płacić podatku od sprzedaży nieruchomości.

Po drugie, aby urząd skarbowy mógł żądać, abyś zapłacił podatek od sprzedaży nieruchomości, musi dojść do faktycznego wzbogacenia się. Mianowicie, należy sprzedać nieruchomość za cenę wyższą niż cena zakupu – wtedy wiąże się to z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jeśli jednak do takiej sytuacji nie dojdzie, czyli sprzedamy mieszkanie taniej, niż je kupiliśmy, albo w takiej samej cenie, to nie płacimy podatku dochodowego.

Przykładowo: W 2020 roku kupiliśmy nieruchomość za 400 tys. zł. Po dwóch latach sprzedajemy ją za 380 tys. zł. Tym samym, mimo że nie minęła pięcioletnia karencja, nie płacimy podatku od wzbogacenia, bo do niego nie doszło.

Warto tu jednak zaznaczyć, że jest to sytuacja bardzo rzadko spotykana. Biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości ciężko raczej o to, aby sprzedać mieszkanie ze stratą. Dlatego warto mieć też na uwadze, że urząd skarbowy może chcieć skontrolować, czy czasem sztucznie nie zaniżyliśmy ceny lokalu mieszkalnego, aby nie musieć myśleć o podatku dochodowym i go płacić. A gdy urząd zakwestionuje podaną wysokość transakcji, musimy liczyć się z przykrymi konsekwencjami – mandatem skarbowym, a dodatkowo koniecznością opłacenia zaległego podatku wraz z odsetkami.

Sprzedajesz nieruchomość i kupujesz nową = nie płacisz podatku

Jest jeszcze inny, dość często praktykowany sposób na uniknięcie płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniej karencji. Chodzi o skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w ten sposób możemy uniknąć płacenia nawet kilkunastu tysięcy złotych. Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Głównie chodzi o to, aby pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Zaliczają się do nich wszelkiego rodzaju wydatki, które musieliśmy ponieść ze względu na kupno czy też budowę nowego domu. W związku z tym w ramach ulgi możemy odliczyć zakup działki pod budowę domu, albo mieszkania. Tak samo jako cele mieszkaniowe wlicza się przeznaczenie środków na spłatę kredytu hipotecznego, a także np. rozbudowę domu.

Tutaj jednak także jest pewne “ale”. Przede wszystkim z ulgi mieszkaniowej można skorzystać tylko wtedy, gdy jesteśmy pełnoprawnymi właścicielami nowej nieruchomości. W związku z tym, gdy nabywamy nieruchomość z rynku wtórnego, sprawa się trochę komplikuje. Musimy wtedy zostać wpisani do księgi wieczystej i podpisać umowę notarialną przeniesienia własności. Dodatkowo należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację.

Do innych warunków, które należy spełnić, zaliczamy to, że na własne cele mieszkaniowe należy przeznaczyć wszystkie środki, które uzyskaliśmy ze sprzedaży nieruchomości. Musisz to zrobić maksymalnie w ciągu trzech lat – licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonałeś odpłatnego zbycia nieruchomości. Oprócz tego wszelkie wydatki na własne cele mieszkaniowe należy udokumentować fakturami i umowami z podwykonawcami.

Co jednak, gdy nie wydamy całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe? Niestety, należy wtedy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, z tym że tylko od niewykorzystanej w tych celach sumy pieniędzy. Jesteśmy zatem zwolnieni z podatku częściowo.

Ulga mieszkaniowa – kiedy nie można skorzystać?

Jak to w życiu bywa, nie może być zbyt łatwo, dlatego są również sytuacje, gdy urząd skarbowy może nam nie udzielić ulgi mieszkaniowej. Wszystkie są opisane w Prawie podatkowym. Kiedy zatem tak może się stać?

Jedną z takich sytuacji jest przeznaczenie mieszkania pod wynajem. Nie ma znaczenia, że wszelkie środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyłeś na zakup nowej czy nabycie gruntu. Gdy czerpiesz z niego korzyści poprzez wynajem nieruchomości, urząd skarbowy stwierdzi, że ulga jest nienależna i Ci jej nie przyzna.

Kiedy jeszcze nie skorzystasz z ulgi? Gdy za środki ze sprzedaży jednego mieszkania, kupisz dwa, ale mniejsze. W takiej sytuacji z ulgi mieszkaniowej możesz skorzystać jedynie, gdy sam będziesz mieszkać w zakupionych nieruchomościach.

Czytaj też:
Deweloper – kim jest i czym się zajmuje?