Deweloper – kim jest i czym się zajmuje?

Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych inwestycji w życiu. Należy się zatem do tego dobrze przygotować, by móc przez długie lata cieszyć się własnymi „czterema kątami”. Decydując się na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, możesz zdecydować się na nieruchomość z rynku wtórnego, czyli z drugiej ręki, zakupioną od innego właściciela, do którego ona należy. Możesz także zakupić mieszkanie z rynku pierwotnego z rąk dewelopera – a nowych mieszkań na rynku nieruchomości nie brakuje. Kim właściwie jest deweloper i co należy o nim wiedzieć? Podpowiadamy!

Kim jest deweloper?

Deweloper to inwestor, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się budowaniem i sprzedażą nieruchomości, może być osobą fizyczną, jak i prawną. Pojęcie dewelopera znajduje się w ustawie deweloperskiej z 2012 roku, czyli ustawie o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, której zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa i pomocy dla klientów firm deweloperskich. Według definicji jest on inwestorem prowadzącym własną działalność gospodarczą bądź spółkę osobową lub kapitałową polegającą na ustanowieniu prawa własności oraz przeniesieniu go na kupującego na podstawie ważnej umowy deweloperskiej.

Czym się zajmuje deweloper?

W wyżej wspomnianych przepisach ustawy deweloperskiej wymienione są ściśle określone prawa oraz obowiązki dewelopera. Pierwszym krokiem w rozpoczęciu współpracy z klientem jest stworzenie prospektu informacyjnego. To dokument, w którym należy zawrzeć wszelkie szczegóły dotyczące działalności deweloperskiej. Prospekt informacyjny zawiera informacje o:

• prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera,
• ostatnio zrealizowanych inwestycjach,
• uzyskaniu pozwoleń na budowę,
• wysokości zadłużenia powstałego na potrzeby aktualnej realizacji oraz źródła finansowania budowy,
• numerach ksiąg wieczystych i działek,
• cenie za metr kwadratowy nieruchomości,
• liczbie miejsc postojowych w garażu zewnętrznym lub wewnętrznym,
• terminie rozpoczęcia prac budowlanych,
• terminie zakończenia prac wykończeniowych,
• terminie odbioru mieszkania,
• standardzie prowadzonych prac,
• dostępie do mediów,
• przeznaczeniu terenu wokół nieruchomości.

Ponadto masz prawo do wglądu do projektu architektoniczno-budowlanego, sprawozdania finansowego dewelopera z ostatnich 24 miesięcy jego działalności, a także do otrzymania kopii odpisu z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz Krajowego Rejestru Sądowego.

Co jeszcze należy wiedzieć o działalności dewelopera?

Co należy do obowiązków dewelopera? Przede wszystkim warto wiedzieć, że deweloper nie zajmuje się jedynie sprzedażą nieruchomości. Działalność deweloperska polega na dopełnieniu szeregu formalności i przejścia długich procesów.

Pierwszym krokiem jest znalezienie i zakup odpowiednich gruntów, na których można postawić nieruchomości oraz uzyskanie wymaganych zezwoleń. Kolejny etap to stworzenie projektu budynku (lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy budynku komercyjnego) – tutaj niezbędna będzie pomoc doświadczonych architektów. Trzeci krok to zakup niezbędnych materiałów budowlanych oraz zatrudnienie ekipy budowlanej, która podejmie się postawienia budynku oraz jego wykończenia. Deweloper regularnie nadzoruje budowę i postęp pracy, a wyspecjalizowani fachowcy muszą również zadbać o wszelkiego rodzaju podłączenia kanalizacyjne, gazowe, elektryczne etc. Ostatni etap to sprzedaż lub wynajem nieruchomości pod wyznaczone działalności i przekazanie prawa własności lokalu mieszkalnego.

Deweloperzy mieszkaniowi a komercyjni

Deweloperzy specjalizują się nie tylko w sprzedaży budynków przeznaczonych do mieszkania. Istnieje jeszcze druga ich grupa. Możemy wyróżnić dwa typy działalności deweloperskiej, do których zaliczają się:

• deweloperzy mieszkaniowi – wyspecjalizowani są w budowie nowych obiektów mieszkaniowych – bloków, segmentów, bliźniaków czy domów jednorodzinnych; działają oni w sektorze B2C, czyli Business to Client,
• deweloperzy komercyjni – skupiają się na obiektach komercyjnych, tzn. biurowcach, lokalach gastronomicznych, hotelach czy obiektach handlowych; prowadzą działalność w sektorze B2B – Business to Business.

Kto może zostać deweloperem?

Czy każdy może zostać deweloperem? Zdecydowanie nie. Działalność deweloperską można prowadzić na kilka sposobów. Przede wszystkim taka osoba powinna mieć wiedzę dotyczącą nieruchomości oraz business plan, który pomoże określić, w jaki sposób można zarabiać w segmencie deweloperskim. By zostać deweloperem, trzeba mieć także swoją firmę – działalność gospodarczą lub spółkę kapitałową/ osobową. Nie jest to jednak problemem w przeciwieństwie do konieczności posiadania odpowiednich środków, dzięki którym można sfinansować planowaną inwestycję budowlaną – można tutaj dysponować środkami własnymi lub skorzystać z finansowania zewnętrznego. Pomocny będzie np. kredyt deweloperski, ale trzeba podkreślić, że nowopowstała firma może mieć problem z jego uzyskaniem.

Deweloper a ustawa deweloperska

Ponadto deweloper musi spełnić kryteria wynikające z ustawy deweloperskiej. Niezbędny jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który przekazywane będą wpłaty kupujących, czyli środki za zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od klientów. Zostaną one przekazane na konto dewelopera dopiero po zakończeniu realizacji inwestycji i oddaniu jej do użytku nabywców. Mieszkaniowy rachunek powierniczy należy założyć w banku, który taki produkt oferuje.

Umowa przedwstępna z deweloperem

Przed podpisaniem właściwej umowy z deweloperem zwykle zawiera się tzw. umowę przedwstępną, która ma potwierdzić chęć zakupu lokalu przez klienta. Na tym etapie uiszczana jest zwykle opłata w formie zadatku wynoszącego zwykle 5-10% ceny nieruchomości – jest to świadczenie zabezpieczające umowę. Należy go wpłacić na numer rachunku powierniczego. Jeśli nabywca zrezygnuje z zakupu, zadatek zostanie w rękach dewelopera, jeśli zaś deweloper nie wykona usług zawartych w umowie, zadatek może zostać zwrócony klientowi nawet w wysokości 200%. W przypadku, gdy deweloper wywiąże się ze swoich obowiązków, kwota zadatku przechodzi na poczet kwoty za zakup mieszkania.

Umowa z deweloperem – na co warto zwrócić uwagę?

We właściwej umowie deweloperskiej powinny się znaleźć dane osobowe dwóch stron umowy, ostateczna kwota nieruchomości, informacje dotyczące nieruchomości oraz działki (adres, metraż, lokalizacja w budynku, układ pomieszczeń, stan prawny i inne istotne cechy), numery decyzji pozwolenia na budowę lokalu mieszkalnego lub domu, termin rozpoczęcia oraz zakończenia prac oraz przeniesienia własności, harmonogram płatności, sposób finansowania inwestycji, kary umowne i konsekwencje niewywiązania się z umowy. Inwestor na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do wykonania wszelkich działań w niej zawartej i przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Zwróć uwagę na to, by deweloper udostępnił Ci prawidłowy numer rachunku powierniczego, a wpłacane pieniądze na niego trafiły.

Jak sprawdzić, czy deweloper jest rzetelny?

Przed podjęciem decyzji o nabyciu danej nieruchomości, warto sprawdzić również rzetelność dewelopera. Głównym źródłem jest strona internetowa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, na której można wyszukać daną działalność deweloperską i sprawdzić informacje na jej temat.

Czytaj też:
Polscy deweloperzy zadłużeni na prawie 200 mln zł. Fatalna sytuacja podwykonawców