Średnie ceny transakcyjne mieszkań w pierwszej połowie 2023 r. będą niższe niż w pierwszej połowie 2022 r. – uważają analitycy PKO BP. Będzie to skutkiem zapaści kredytowej i coraz mniejszych realnych zarobków Polaków.
Ceny mieszkań w 2022 roku przestały rosnąć
Ceny mieszkań kilka miesięcy temu przestały rosnąć. W czwartym kwartale 2022 r. ceny ofertowe mieszkań były o 0,2 proc. niższe w porównaniu z trzecim kwartałem – wynika z raportu Otodom i Polityki Insight. Najwięcej (średnio 1,1 proc.) spadły w ciągu kwartału ceny ofertowe małych lokali, o powierzchni poniżej 40 m2, co – jak zauważono, może wynikać z nadpodaży w tym segmencie.Największe spadki cen ofertowych odnotowano w miejscowościach średniej wielkości (50-100 tys. mieszkańców) – ceny spadły tam o 0,5 proc. kw/kw.
To nie znaczy, że nie są drogie – cena metra kwadratowego w dużych miastach nadal przekracza wysokość średniego wynagrodzenia. Kilka tygodni temu w kolejnym mieście, tym razem chodzi o Poznań, została przekroczona kolejna bariera: średnia cena za metr kwadratowy przekroczyła 10 tys. zł. Ledwie 200 zł poniżej tej bariery plasują się ceny w Łodzi.
Realne wynagrodzenia Polaków spadają
Eksperci PKO dostrzegają jednak szanse na to, że ceny nadal będą lekko spadały, a przynajmniej nie wzrosną. Taki scenariusz jest możliwy, gdyż kredyty nadal są bardzo drogie i cieszą się małym zainteresowaniem. W tej sytuacji deweloperzy – i sprzedający lokale z drugiej ręki – muszą tworzyć zachęty finansowe dla tych klientów, którzy płacą gotówką albo mimo wszystko są w stanie udźwignąć koszt kredytu.
Chcąc mieć komu sprzedawać, muszą też stworzyć ofertę odpowiadającą możliwościom kupujących. Wprawdzie nominalnie zarabiamy coraz więcej, a przynajmniej w sektorze przedsiębiorstw tak się dzieje. Przeciętne wynagrodzenie w firmach przekroczyło 7 tys. zł brutto, ale co z tego, skoro odczyty przeciętnego wynagrodzenia, które prezentuje GUS, obejmują tylko połowę pracujących (nie dotyczą zatrudnionych w administracji ani w małych firmach do 9 pracowników), a ponadto ceny rosną szybciej niż wynagrodzenia? Realnie zarabiamy mniej i deweloperzy nie mogą tego ignorować. Autorzy analizy PKO są zdania, że deweloperzy mogą obniżyć cenę oddawanych mieszkań dzięki temu, że ceny materiałów budowlanych są niższe niż rok czy dwa lata temu.
Program „Pierwsze mieszkanie” – czy ceny nieruchomości wzrosną?
Analitycy zwrócili też uwagę, że w połowie marca Rada Ministrów przyjęła projekt Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, który wprowadza program „Pierwsze mieszkanie”. Przewiduje on dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie.
Według PKO BP nowy program może jeszcze bardziej osłabić zainteresowanie kredytami, bopotencjalni kredytobiorcy wstrzymają się z decyzjami. Za to po uruchomieniu programu zainteresowanie nim może wzmocnić popyt przy malejącej podaży (od pierwszego kwartału 2022 r. mniej rozpoczętych mieszkań), co może z kolei podnieść ceny mieszkań.
Z tezą o tym, że „Pierwsze mieszkanie” może podbić ceny nieruchomości, nie zgadza się minister rozwoju Waldemar Buda, który jest odpowiedzialny za wdrożenie programu.
– Rocznie w Polsce buduje się ok. 230 tys. mieszkań. Do programu trafi ok. 30 tys., więc nie spowoduje on wzrostu cen. Dziś nie ma chętnych na mieszkania, deweloperzy wygaszają budowy. Jak ktoś mówi, ze ceny wzrosną, to nie rozumie tego ryku i niech zaktualizuje swoją wiedzę – powiedział w środę w „Sygnałach Dnia” minister. – Martwimy się, by w związku z problemem popytowym deweloperzy nie ograniczali budów.
Czytaj też:
NBP miażdży rządowy projekt Pierwsze Mieszkanie. Waldemar Buda odpowiada
Czytaj też:
Ile potrzeba pieniędzy na Program Pierwsze Mieszkanie? Buda podaje szacunki