Ocupas, zmora Hiszpanów. Ile jest prawdy w opowieściach o dzikich lokatorach?

Ocupas, zmora Hiszpanów. Ile jest prawdy w opowieściach o dzikich lokatorach?

Madryt
Madryt
W 2023 roku Polacy kupili w Hiszpanii ponad 3 tys. nieruchomości, rok wcześniej 2,9 tys. lokali. Każda osoba rozważająca zakup nieruchomości gdzieś na ciepłym wybrzeżu jest pytana przez polskich znajomych, czy nie obawia się ocupas, czyli dzikich lokatorów, których trudno się pozbyć. Zajrzeliśmy do statystyk, by sprawdzić, jak poważnym są oni problemem i czy naprawdę jest powód do niepokoju.

W ostatnich kwartałach wyraźnie wzrosło zainteresowanie Polaków nabywaniem mieszkań w Hiszpanii. Z danych Registradores de España, instytucji rejestrującej transakcje na rynku nieruchomości, wynika, że w 2023 roku Polacy kupili w Hiszpanii ponad 3 tys. nieruchomości, rok wcześniej 2,9 tys. Sumują się tu transakcje na kontynencie i wyspach. Tym samym udział Polaków na tamtejszym rynku wzrósł z 1,6 proc. w 2019 roku do 3,6 proc.

Coraz więcej Polaków kupuje mieszkania w Hiszpanii

Jest kilka powodów, dla których tak wzrosło zainteresowanie rodaków mieszkaniami w tym południowoeuropejskim kraju. Jeszcze do niedawna na Costa del Sol czy Majorce mieszkania wakacyjne kupowali najbogatsi i to się nie zmieniło. Mnogość połączeń lotniczych z Alicante czy malagą sprawia, że z Warszawy nad Morze Śródziemne doleci się w czasie porównywalnym do dojazdu na Półwysep Helski. W pakiecie z mieszkaniem w Marbelli czy Torrevieja dostaje się jednak gwarancję pogody: pada niewiele, śnieg jest praktycznie niespotykany (za to w Katalonii jak najbardziej może się zdarzyć, ale nawet jeśli spadnie, nie przyniesie ze sobą zimy znanej z Polski). W czasie gdy mieszkanie stoi puste, można je wynająć turystom (wzdłuż wybrzeża działają setki firm zarządzających nieruchomościami: wydają klucze, sprzątają, dbają o porządek, rozliczają się z właścicielem) lub udostępnić rodzinie.

Drugim powodem popularności mieszkań w Hiszpanii jest ich cena. O ile Barcelona jest bardzo drogim miastem, to na wybrzeżu można bez problemu znaleźć miejscowości, w których dwupokojowe mieszakanie o powierzchni przekraczającej 50 mkw kosztuje nie więcej niż 150 tys. euro. Może nie będzie to Alicante czy Benidorm, ale któraś z mniejszych miejscowości połączona koleją z większymi miastami. To mniej niż na obrzeżach Gdańska. Pośrednicy nieruchomości mówią o zwiększonym zainteresowaniu po zaognieniu sytuacji międzynarodowej, a więc mówiąc wprost: część kupujących ma nadzieję, że Hiszpania będzie bezpiecznym schronieniem na ewentualność konfliktu zbrojnego z udziałem Polski.

Ocupas: dzicy lokatorzy z Hiszpanii

W internetowych dyskusjach na temat zakupu nieruchomości w Hiszpanii często pojawia się ostrzeżenie, że w nie zamieszkanym na co dzień mieszkaniu mogą się pojawić ocupas (możliwy zapis to również okupas), czyli nielegalni lokatorzy, których bardzo trudno się pozbyć. To rzeczywiście typowo hiszpański problem. Jeśli w Polsce ktoś zająłby nasze mieszkanie, to wzywamy policję i ta pomaga się pozbyć niechcianych lokatorów (nie dotyczy to usunięcia osób, które przestały płacić czynsz za najem mieszkania lub nie chcą się wyprowadzić po zakończeniu trwania umowy – niesolidnych najemców trzeba eksmitować w dość długotrwałej procedurze).

W Hiszpanii jest inaczej. Art. 202 hiszpańskiego kodeksu karnego opisuje przestępstwo włamania, o którym można mówić, gdy włamywacz został ujęty na gorącym uczynku, który rozciąga się na 48 godzin od momentu siłowego wejścia do mieszkania. Jeśli właściciel, jego sąsiedzi lub ochrona zareagują szybko, policja siłowo usuwa intruza.

Jeśli policja zostanie powiadomiona o włamaniu po upływie 48 godzin, ocupas mają kilka dni, by przedstawić dokument uprawniający ich do przebywania w nieruchomości. Niektórzy w tej sytuacji wycofują się, inni preparują umowę najmu i przekonują, że są legalnymi najemcami. Jeśli organy ścigania stwierdzą brak podstawy do przebywania lokatorów, sprawa jest kierowana do sądu, a ten wydaje decyzję o eksmisji. Właściciel lokalu nie może usunąć intruzów siłą, ale musi czekać na zakończenie procedur.

Najwięcej ocupas w Katalonii i Andaluzji

Często ocupas składają im ofertę niemal biznesową: proponują, że wyprowadzą się dobrowolnie po otrzymaniu zapłaty, z reguły w wysokości kilku tysięcy euro. Część właścicieli jest skłonna zapłacić, by szybciej pozbyć się intruzów. Niecierpliwi wynajmują natomiast firmy, które pozbywają się włamywaczy. Nie jest to oczywiści zgodne z prawem.

O jakiej skali problemu mówimy? Hiszpańskie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych nie podało jeszcze danych za cały zeszły rok, ale w pierwszych pięciu miesiącach wpłynęło 6 648 skarg związanych z nielegalnym zajęciem mienia. W analogicznym kresie 2022 roku było ich 7 485. Ponad połowa przypadków dotyczyła Katalonii i Andaluzji (odpowiednio 2798 i 1036 skarg). Na kolejnych miejscach pod względem liczby zgłoszonych naruszeń znalazły się Wspólnota Walencji (716), Madryt (649), Kastylia-La Mancha (300), a po 200-100 skarg składali właściciele nieruchomości na Balearach oraz w Kastylii i León.

W 2021 roku zanotowano 17 274 przypadki nielegalnego zajęcia. W 2021 roku nastąpił spadek do 16 726 (-3 proc.).

Czas trwania eksmisji zależy od regionu. Średni czas liczony dla całego kraju to 11 miesięcy (dane zebrane przez serwis wynajmu nieruchomości Idealista). W 2022 roku procedury trwały niecałe 10 miesięcy, a w 2018 roku nie przekraczały 5 miesięcy. Choć więc spada ogólna liczba nielegalnych przejęć, wydłuża się czas procedur eksmisyjnych. Podany czas trwania dotyczy pierwszej instancji: ocupas niezadowoleni z rozstrzygnięcia mogą złożyć apelację, co odsuwa w czasie ich usunięcie.

Ocupas zajmują przede wszystkim domy przejęte przez banki

Czy dzicy lokatorzy, których trudno usunąć po 48 godzinach od włamania, to poważne ryzyko dla właścicieli nieruchomości, zwłaszcza wakacyjnych, które na co dzień nie są zamieszkane? Jest to czynnik ryzyka, ale dzicy lokatorzy najczęściej zajmują nie lokale prywatne, ale domy i mieszkania przejęte przez banki za niespłacone hipoteki. W Polsce przejęcie domu to z punktu widzenia banku ostateczność, ale w Hiszpanii obowiązują inne regulacje i banki chętniej przejmują nieruchomości, których kredytobiorcy nie są w stanie spłacać. Mieszkania te często długo stoją puste, co jest najwyraźniej dowodem na to, że banki nie umieją zarządzać swoimi aktywami albo czekają na wzrost ich wartości. Porzucone mieszkania to dla ocupas idealny cel. Często mija wiele czasu zanim bank zorientuje się, że ktoś się wprowadził.

Zajęcia mieszkań i domów należących do osób prywatnych też się zdarzają, ale rzadziej. Właściciele wiedzą, że muszą zabezpieczyć swoje nieruchomości, a alarmy, systemu kamer, ochrona na osiedlu odstraszają ocupas. Czujni są siedzi też są na wagę złota.

Zajmowanie nieruchomości należących do banków jest też dla ocupas bezpieczniejsze, bo instytucje finansowe nie mogą skorzystać z ekspresowej eksmisji. O nic innego jak wspomniana wcześniej możliwość orzeczenia natychmiastowego usunięcia, jeśli lokatorzy nie udowodnią w ciągu 5 dni, że mają prawo do lokalu. Właściciele nieruchomości będący osobami prawnymi musza czekać na zakończenie pełnej procedury, która trwa, w zależności od regionu, około rok. Najdłużej na wyrok czeka się w Katalonii, gdzie problem dzikich lokatorów jest największy. Na północy kraju ocupas zdarzają się tak sporadycznie, że sądy szybciej rozstrzygają spory, bo nie są „zawalone” podobnymi sprawami.

Czytaj też:
Kupili domy za 1 euro. Zdradzili, dlaczego mimo remontu i tak się opłacało
Czytaj też:
Zagraniczne apartamenty tańsze niż w Polsce. Inwestorzy kupują nieruchomości na całym świecie

Źródło: Wprost