Deweloperzy też z niepokojem obserwują sytuację na rynku. Może się okazać, że dla niektórych zabraknie miejsca

Deweloperzy też z niepokojem obserwują sytuację na rynku. Może się okazać, że dla niektórych zabraknie miejsca

Jedna z flagowych inwestycji BBI Development - Centrum Praskie Koneser
Jedna z flagowych inwestycji BBI Development - Centrum Praskie Koneser
Deweloperzy nie są spekulantami, którzy uznają, że im jest gorzej, tym lepiej. Nie! Zatrudniamy ludzi, inwestujemy, więc odpływ klientów jest dla nas bardzo dużym problemem. Jeżeli inflacja będzie się pogłębiała, a co za tym idzie, spadać będzie siła nabywcza Polaków, to odbije się to na rynku nieruchomości. Deweloperzy będą budowali coraz mniej mieszkań, więc rynek skurczy się. Skoro mieszkań będzie coraz mniej, to siłą rzeczy, będą droższe – mówi w rozmowie z Wprost Rafał Szczepański, wiceprezes spółki BBI Development S.A.

Klienci mają wrażenie, że ceny nieruchomości powariowały. W Warszawie nawet w peryferyjnych dzielnicach nie da się kupić metra kwadratowego za mniej niż 10 tys. zł, Kraków i Wrocław gonią pod tym kątem stolicę. Czy deweloperzy widzą to podobnie i czują, że ceny są wywindowane ponad miarę?

Rafał Szczepański, wiceprezes spółki BBI Development S.A.: Za bardzo wysokie ceny odpowiada wiele czynników. Zanim o nich powiem, kilka słów wstępu, żeby nakreślić, jak rynek wyglądał zaledwie trzy dekady temu i jakim podlegał przeobrażeniom.

Działam na rynku nieruchomości od 30 lat, a więc od chwili, gdy zaczął się on w Polsce tworzyć. Wcześniej, w socjalizmie, jedynym deweloperem było państwo, a mieszkania nie były produktami, lecz dobrami, które można było uzyskać po odczekaniu w kolejce od kilku do nawet kilkudziesięciu lat. Uprzywilejowani – funkcjonariusze państwowi, członkowie różnych organizacji – dostawali swoje przydziały szybciej, ale zasadą było jednak czekanie.

Na początku lat 90. państwo nie było już w stanie zajmować się budową, tak jak zresztą dostarczaniem na rynek wielu innych produktów i usług. Oddało to zadanie w ręce prywatnych osób, firm, a potrzeba zrodziła ofertę.

Zaczęły powstawać pierwsze firmy budowlane, bo jeszcze nie deweloperskie. Potrzeba było lat, by wykształciły się pewne standardy działania, ramy prawne. Przeskoczmy do 2022 roku, w którym mieszkanie jest towarem tak luksusowym, że mało kogo na nie stać. Z raportu firmy JLL wynika, że na sześciu głównych rynkach w Polsce sprzedano w drugim kwartale 9,2 tys. nowych mieszkań, czyli 11,7 proc. mniej w porównaniu kwartał do kwartału. W porównaniu z wynikiem z II kwartału 2021 roku spadek sprzedaży wyniósł aż 53 proc.

W ostatnich latach rynek się rozchwiał, a inflacja przyniosła ograniczenie dostępu do kredytu. Sytuacja w Polsce jest trudniejsza niż w krajach tzw. starej Unii, bo Niemcy, Holendrzy czy Francuzi mają zapasy finansowe, majątki gromadzone przez pokolenia. U nas tego nie ma, nie mamy „starych fortun”. Akumulacja majątku pozwala Francuzom czy Holendrom przetrwać trudniejsze czasy, podczas gdy u nas majątki dopiero się tworzą. Jesteśmy krajem na dorobku i dlatego zawirowania rynkowe odczuwamy z większą intensywnością.

A wracając do przyczyn, dla których nieruchomości są tak drogie: choćby wyższe koszty pracy. Kiedyś generalni wykonawcy z budowlańcami zawierali umowy o dzieło, dziś standardem są umowy o pracę, a te są dla pracodawcy droższe. Coraz rzadziej, i słusznie, oszczędza się na pracownikach, bo tych wykwalifikowanych i tak trudno jest pozyskać. Dodatkowo koszty pracy i podatki w Polsce wciąż rosną. Kolejną rzeczą są koszty materiałów. Widzimy wszyscy, jak gwałtownie rosną rachunki za energię. Na cenę cementu w ogromnej mierze wpływa koszt gazu, a to tylko pierwszy z brzegu przykład. W ostatnich latach również bardzo zdrożały grunty, a inflacja przyczyniła się także do znacznie droższych kredytów inwestycyjnych.

Ja to wszystko rozumiem, ale zastanawiam się, czy deweloperów nie martwi, że wkrótce nie będą mieli komu sprzedawać mieszkań. Na peryferyjnym warszawskim osiedlu, na którym mieszkam, cena metra nie schodzi poniżej 10 tys. zł. Żeby kupić ten metr, małżonkowie zarabiający średnią krajową muszą pracować przez miesiąc i nie wydawać pieniędzy na nic innego, więc to całkowicie abstrakcyjne założenie. Ludzie choćby chcieli, to nie mają możliwości kupienia własnego mieszkania.

To słuszne spostrzeżenie i zasadne obawy. Wiadomo, ze deweloperzy wolą sytuację, w której są klienci. Każdy przedsiębiorca jest ściśle związany z konsumentami i dobrze prosperuje, jeśli jego potencjalni klienci dysponują pieniędzmi. Deweloperzy nie są spekulantami, którzy uznają, że im jest gorzej, tym lepiej. Nie! Zatrudniamy ludzi, inwestujemy, więc odpływ klientów jest dla nas dramatem.

Jeżeli inflacja będzie się pogłębiała, a co za tym idzie, spadać będzie siła nabywcza Polaków, to odbije się to na rynku nieruchomości. Deweloperzy będą budowali coraz mniej mieszkań, więc rynek skurczy się. Nie dla wszystkich firm znajdzie się miejsce, więc niektóre znikną. Skoro mieszkań będzie coraz mniej, to siłą rzeczy, będą one w dłuższej perspektywie droższe.

Sprawdzi się zasada ekonomii, zgodnie z którą ceny spadają, gdy na rynku jest duży wybór. W przeciwnym razie nie ma co liczyć na promocje.

Błędne koło: mieszkania są drogie, więc coraz mniej ludzi je kupuje, więc gdy spadnie liczba oddawanych inwestycji, ich cena będzie jeszcze wyższa…

Firmy deweloperskie muszą sprzedawać na bieżąco mieszkania, by planować kolejne inwestycje. Nie kupujemy ziemi na kredyt, ale finansujemy ją z zysków z innych inwestycji. Jeśli dziś spadnie rentowność inwestycji, to już za chwilę deweloperzy odwieszą na kołek planowane budowy. Mieszkania będą nie tylko drogie, ale i fizycznie niedostępne, bo ich zwyczajnie nie będzie.

Inflacja jest wrogiem rozwoju. My, przedsiębiorcy, nie odbijemy sobie kosztów, przerzucając je na klientów, bo oni też tego nie udźwigną. Proszę mi wierzyć, wszyscy jesteśmy w trudnej sytuacji.

Na poziom inflacji nie mamy wpływu. RPP podnosi stopy procentowe, które w założeniu mają zbić inflację, ale koszty płacą kredytobiorcy, których raty od października zeszłego roku wzrosły już dwukrotnie. Czy rząd może zrobić coś jeszcze, by ułatwić deweloperom działanie, tak by nie zawieszali inwestycji?

Ostrzegam przed ciągłymi interwencjami państwa. Nieustanne dopłacanie do różnych projektów społecznych (mieszkań, kredytów…) i zwiększanie podaży pieniądza dodatkowo przyspiesza inflację, która i tak jest rekordowo wysoka. Dziś nie ma łatwych rozwiązań, a przedsiębiorcy nie mogą obniżać w nieskończoność ceny, bo inwestycje przestaną być rentowne.

Trzeba się kierować zdrowym rozsądkiem. Jako szkodliwe oceniam ograniczanie prowadzenia działalności gospodarczej, różne bariery i wprowadzane kolejne, nowe przepisy, komplikujące życie przedsiębiorcom.

W 2020 r. w życie weszło 14 921 stron maszynopisu nowych aktów prawnych. To najniższy wynik od 2008 r. i spadek o 30,7 proc. w porównaniu do poprzedniego roku – wynika z analizy Grant Thornton. Wydawało się, że idziemy w dobrym kierunku, a w 2021 roku nowe przepisy zajęły już 20 tys. 960 stron.

I właśnie w ten sposób powstają bariery, które rodzą niepewność inwestycyjną i bardzo windują koszty, podczas gdy rozwiązań powinniśmy szukać w deregulacji. Gdy zaczynałem pracę w branży deweloperskiej, to procedowanie formalności zajmowało 25 proc. czasu potrzebnego na wybudowanie domu. Pozostałe 75 proc. stanowiły prace budowlane. Na przestrzeni lat proporcje się odwróciły: formalności, uzyskiwanie zgód planistycznych, uzgodnienia – to wszystko zajmuje więcej czasu niż wybudowanie domu. To też ma niemały wpływ na koszty inwestycji.

No i niekończące się odwołania, bo każdy nawet niebędący stroną postępowania może włożyć kij w szprychy i zaskarżyć inwestycję budowlaną, a to potwornie spowalnia proces. Bardzo często nie są to zarzuty merytoryczne, a oparte na innych przesłankach, w tym emocjach, także politycznych. Osobną grupą są organizacje lub osoby, które żyją z tego, że najpierw oprotestowują inwestycje, by potem – za odpowiednim wynagrodzeniem – od protestu odstąpić. To ogromna patologia, o której niestety za mało się mówi i pisze.

Czytaj też:
Mali deweloperzy łapią zadyszkę. Dane z rejestrów dłużników

Słyszę w Pana głosie pewne rozgoryczenie, bo pewnie ma Pan na myśli oprotestowany kompleks hotelowo-rekreacyjny nad Jeziorem Łańskim, w miejscowości Rybaki. Firma BBI Development spotkała się tam z dużym oporem części mieszkańców i organizacji, a pod petycją o zaniechanie prac podpisało się ponad 11 tys. osób…

Ta sprawa to kwintesencja zawiści. Nasza inwestycja nie tylko nie budzi sprzeciwu mieszkańców, ale spotkała się z ich poparciem wielokrotnie wyrażanym w listach i pismach do władz gminy. Petycja, o której Pani wspomina, była internetowa i udostępniana oraz podpisywana głównie przez osoby, które nie mieszkają w sołectwie. Inwestycja, którą chcemy zrealizować, jest dokonywana z poszanowaniem praw społeczności lokalnej, przyrody i prawa. Budowa hotelu w tej oddalonej o 30 km od Olsztyna miejscowości nie różni się od dziesiątek innych inwestycji hotelowych w atrakcyjnych lokalizacjach, ale za sprawą naszych sąsiadów zyskała rozgłos i stała się obiektem zainteresowania mediów.

Tak może wyglądać hotel w Rybakach

Na sąsiedniej działce swoją rezydencję mają ludzie z listy najbogatszych Polaków. Są oni też właścicielami położonego nieopodal Półwyspu Lalka nad Jeziorem Łańskim, który dzierżawi od nich znany żeglarz prowadzący tam także działalność hotelową.

Przez lata przyzwyczaili się, że nad Jeziorem Łańskim nie ma innych podobnych obiektów i chcieliby utrzymać ten stan. Tyle że my też mamy ziemię i chcielibyśmy zrealizować tam swoje plany na tych popegeerowskich terenach. Nasi sąsiedzi robią wszystko, by to opóźnić i wykorzystują wszystkie instrumenty odwoławcze, a do tego nie szczędzą wysiłku, by nas oczernić. Co do petycji, to nie wiemy ile osób naprawdę ją podpisało. Wiemy natomiast, że ludzie, którzy ją podpisali zostali zwyczajnie oszukani. Napisano w niej wiele nieprawdziwych rzeczy i te kłamstwa te dyskredytują autorów petycji. Chcę podkreślić, że chcemy budować najbardziej ekologiczny hotel w Polsce. Będzie ogrzewany za pomocą pomp ciepła i gazu. Zostanie wyposażony w fotowoltaikę i niskoemisyjny transport. Zostanie on wybudowany na popegeerowskich, mocno przekształconych terenach na łysej polanie, a nie w żadnym rezerwacie, i będzie kilkukrotnie mniejszy, od tego co mówili nasi przeciwnicy. Co ciekawe, nasi przeciwnicy zapomnieli wspomnieć, że sami chcieli nabyć teren pod hotel w celu prowadzenia własnego biznesu. Zapomniano także publicznie pochwalić się wynajęciem znanej i bardzo drogiej agencji lobbingowej, która została zaangażowana w kampanię czarnego PR-u przeciwko naszej inwestycji.

Zapoznałam się z petycją. Napisano tam, że BBI Development chce wybudować obiekt zbliżony do hotelu Gołębiewskiego w Pobierowie.

To bzdura, nigdy nawet nie planowaliśmy stawiać obiektu z 2 tysiącami miejsc noclegowych. Ma być ich 600-700, ale do tego weźmy pod uwagę, że hotele rzadko kiedy wypełnione są w stu procentach, więc rzadko liczba turystów zbliży się do tej maksymalnej wysokości.

Nie budujemy też w puszczy, rezerwacie, na terenach dziewiczych, jak twierdzą nasi sąsiedzi. Hotel ma powstać na działce, gdzie w okresie PRL istniały należące do lokalnego PGR-u chlewnie. Hodowano w nich setki świń, których przeznaczeniem było trafić na stoły komunistycznych dygnitarzy w Warszawie. Jeśli ktoś próbuje przekonywać, że weszliśmy na dziewiczy, nienaruszony przez człowieka teren, to mija się z prawdą.

Nie chcemy budować kompostowni, fabryki czy tartaku, których istnienie mogłoby uprzykrzać życie lokalnym mieszkańcom. Chcemy wybudować nowoczesny hotel, który spełni najwyższe standardy ekologiczne. Wyższe nawet niż zabudowa mieszkaniowa. To tym bardziej pokazuje, że zarzuty o negatywny wpływ na środowisko są chybione. Co ważne, plany te od początku popierają mieszkańcy sołectwa.

Petycja, o której pani wspomniała, została sformułowana w taki odnoszący się do sfery emocji sposób (i mijający się z prawdą), że powiem szczerze, że gdybym nie wiedział, jak jest naprawdę, podpisałbym ją jako pierwszy! Transparentnie wyjaśniamy mieszkańcom, m.in. podczas spotkań i w gazetkach informacyjnych, że zarzuty nie są zasadne. Nie bez znaczenia jest też fakt, że nasi sąsiedzi, a zarazem konkurenci, którzy wspierali petycję, działają w tej samej branży, w której i my chcemy działać, więc kieruje nimi własny interes: nie chcą konkurencji.

Na jakim etapie są prace BBI Development?

Procedura trwa już 4 lata i zakładamy, że potrwa jeszcze dwa kolejne. Kiedy będziemy mieli już komplet pozwoleń, wbijemy łopatę i zakładamy, że budowa potrwa dwa lata. Potwierdza się to, o czym wspomniałem wcześniej: że dziś ¾ czasu przeznaczonego na inwestycję zabierają sprawy formalne, a wybudowanie pojedynczego domu, bloku mieszkalnego, osiedla czy hotelu zajmuje zaledwie ułamek tego czasu.

Ale kończąc temat Rybak, nie pozwolimy, aby partykularne interesy wąskiej grupy osób przesłoniły interes społeczności lokalnej, która docenia korzyści płynące z budowy hotelu. Nasz projekt to gaz i zmodernizowana kanalizacja w sołectwie, co oznacza czyste powietrze i ochronę wód jezior: Łańskiego i Plusznego, to nowe podatki, to nowy szybki internet i nowa droga. Nie przyglądamy się bezczynnie temu, co dzieje się wokół naszej inwestycji, a dzieje się sporo, bo pewne osoby starają się wpływać na Radę Gminy i na Wójta. Broniąc prawdy i naszego dobrego imienia, wystąpiliśmy na drogę sądową przeciw osobom, które kłamią, bo mają w tym własny interes.

Rafał SzczepańskiCzytaj też:
Sprzedaż mieszkań spada, ceny rosną. Jaką logiką kierują się deweloperzy?

 0

Czytaj także