Czy nowy program #naStart naprawdę pomoże kredytobiorcom w zakupie nieruchomości?Wraz z końcem roku i wyczerpaniem środków, zakończył się rządowy program wsparcia “Bezpieczny Kredyt 2%”, którego zadaniem miała być pomoc w zakupie pierwszej nieruchomości. Pierwotnie zakładano, że od lipca ma się pojawić jego następca – #naStart – bardziej odpowiadający na potrzeby rynku. Jednak jak już wiemy data jego wejścia planowana jest na 15 stycznia 2025 roku – o ile w ogóle się pojawi. Niepokojące informacje o braku poparcia dla Programu przez część koalicji oraz wprowadzeniu dodatkowych ograniczeń powodują chaos informacyjny. Czy ten program pomoże kredytobiorcom? I czy w ogóle wejdzie w życie?
Koniec “Bezpiecznego Kredytu”
Pod koniec 2023 roku rząd poinformował, że ustawowe limity wydatków na dopłaty do "Bezpiecznego kredytu 2%" zostały przekroczone i od 2 stycznia 2024 roku BGK zaprzestanie przyjmowanie wniosków o preferencyjne kredyty. Przypomnijmy, że program zakładał objęcie wsparciem w latach 2023 i 2024 ok. 50 tys. wniosków, a ostatecznie podpisanych zostało ponad 77 tys. umów kredytowych.
Według analizy wniosków jednego z największych banków w Polsce, z dopłat do rat skorzystali w dużej mierze single (3-krotnie większy udział niż w przypadku pozostałych kredytów mieszkaniowych) w przedziale wiekowym 20-34 (84%). Dominacja singli była najsilniejsza w 6 największych aglomeracjach i malała wraz ze zmniejszającą się liczbą mieszkańców miejscowości a ich największym zainteresowaniem cieszyły się lokale mieszkalne z rynku pierwotnego.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii twierdzi, iż wraz z zakończeniem “BK2%” i zapowiadanym wejściem nowej formy, pomoc państwa ma być teraz "precyzyjne adresowana", gdyż resort chce ograniczyć nadużywanie wsparcia przez osoby o wyższych dochodach.
#naStart, kiedy i dla kogo?
Nowy program wsparcia ma wejść w życie 15 stycznia 2025 roku, jednak dopiero na początku kwietnia światło dzienne ujrzał wstępny projekt ustawy, którego założenia już uległy zmianom. Czy zatem możemy się spodziewać, że pojawi się w terminie?
#naStart nie dyskwalifikuje nikogo, chociaż biorąc pod uwagę maksymalny wiek w przypadku singla (35 lat), można by pomyśleć inaczej. Im liczniejsze gospodarstwo domowe, tym do wyższej kwoty przysługiwać będą dopłaty i tak w przypadku singla byłaby to kwota 200.000 zł, 2-osobowego gospodarstwa – 400.000 zł, 3-osobowego gospodarstwa – 450.000 zł, dla 4 osób – 500.000 i powyżej 5 osób – 600.000 zł. Warto zaznaczyć, iż kwotę kredytu można zaciągnąć wyższą niż powyższe wartości (w ramach posiadanej zdolności kredytowej), jednak będzie ona oprocentowana według standardowej oferty banku. Program jest dla osób, które nie są i nie były w przeszłości właścicielami nieruchomości, ale w przypadku posiadania min. 3 dzieci możliwe jest odstępstwo – zakup innej nieruchomości z koniecznością sprzedaży obecnej przed upływem płatności 24 raty kredytu hipotecznego z dopłatą. Ponadto, jeśli Twój współmałżonek w majątku osobistym jest posiadaczem nieruchomości, a w Waszym małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej – będziesz mógł skorzystać z preferencyjnych warunków finansowania.
Rząd planuje także poddać pod weryfikację wysokość dochodów netto gospodarstwa domowego, aby właśnie tym “zamożniejszym” ograniczyć możliwość wsparcia. Zatem singiel nie może mieć zarobków wyższych niż 7.000 zł, 2 osoby – 11.000 zł, 3 osoby-14.500 zł, gospodarstwo 4-osobowe – 18.000 zł, a 5-osobowe i większe – brak limitów. Jeśli powyższe wartości zostałyby jednak przekroczone, to za każdą 1 zł powyższej, kwota dopłaty maleć będzie o 25 lub 50 gr.
A co z oprocentowaniem? No właśnie. Dla singla i 2-osobowego gospodarstwa bez dzieci przewidziano 1,5%, ale dla Rodzica (singla) z jednym dzieckiem już 1%, to ilość dzieci w gospodarstwie domowym determinuje wysokość oprocentowania kredytu. Dwoje dzieci w gospodarstwie domowym to kredyt z oprocentowaniem 0,5%, troje (i więcej) dzieci to oprocentowanie kredytu na poziomie 0%. Oznacza to, że jeśli zaciągną kredyt na kwotę 600 tys. to nie dość, że będą otrzymywać dopłaty do rat przez 10 lat, to cała kwota raty przeznaczona będzie na spłatę kapitału.
Ograniczenia w programie
Jak w każdym z rządowych programów wsparcia, występują pewne ograniczenia. W przypadku tej formy, spodziewać należy się limitów dotyczących powierzchni kupowanej nieruchomości (w budowie domu one nie występują), które oczywiście zależeć będą od liczebności gospodarstwa domowego i tak dla singla maksymalna powierzchnia użytkowa to 50 m2, 2 osób – 75 m2, 3 osób – 100 m2, 4-osobowe gospodarstwo domowe może zakupić 125 m2, 5-osobowe – 150 m2, powyżej 5 osób na każdą “dodatkową” osobę przysługiwać będzie 25 m2. Tak, jak po przekroczeniu kwoty dochodu, tak tutaj, jeśli nieruchomość będzie większa, kwota dopłaty będzie obniżana. Warto dodać, że dla wybranych dużych miast limit powierzchni nieruchomości oraz limit kwoty dochodu będzie podwyższony o 10% (np. Wrocław, Gdańsk) lub 20% (np. Warszawa).Mówi się również o nowym „bezpieczniku” w postaci maksymalnej ceny za m2, co ma uchronić przyszłych nabywców przed gwałtownym wzrostem cen, jaki obserwowaliśmy przy okazji programu BK2%.
Pamiętajmy, że program jest przeznaczony dla osób, które dochód uzyskują w pln, maksymalny okres uzyskiwania dopłat to 10 lat, minimalny okres kredytowania to 15 lat. To, co w dużej mierze odróżnia #naStart od BK2%, to planowane wprowadzenie limitów na liczbę przyjmowanych wniosków, która wynosić ma 15 tys. na kwartał. Ten “zabieg” ma za zadanie ograniczyć popyt zaraz po wprowadzeniu i rozłożyć zainteresowanie na cały okres jego funkcjonowania oraz zapobiec wzrostowi cen nieruchomości. Czy tak się stanie?
Programy wsparcia a rynek nieruchomości
Analizując sytuację na rynku nieruchomości przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w poszczególnych miastach od 19 do 41% od początku 2022 roku do ostatniego kwartału 2023 roku. W dużej mierze, oprócz inflacji spowodowane były zapowiedzią i wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2%. Jak będzie w przypadku #naStart?
Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że spodziewany wzrost cen będzie na poziomie od kilku do kilkunastu procent. Sztuczne dalsze podtrzymywanie wysokich cen nieruchomości może prowadzić do zniekształceń rynkowych i ograniczać dostępność mieszkań dla nowych nabywców, co jak wiemy, już się dzieje. Czy zatem wszelkie programy wsparcia są “dobre” dla kredytobiorców, czy korzystają na nich w dużej mierze banki, deweloperzy i sprzedający?
Co się stanie, jeśli program nie wejdzie w życie?
Osoby, które z różnych powodów nie mogą starać się o zwykły kredyt – stracą szansę na zakup wymarzonej nieruchomości. Być może wzrosną ceny najmu, ponieważ bez programu dopłat, popyt na mieszkania na wynajem może wzrosnąć. Część deweloperów może wstrzymać inwestycje licząc na to, że program jednak zostanie wprowadzony w późniejszym terminie. Eksperci bankowi przewidują spadek cen mieszkań – korekta cen mogłaby być na poziomie nawet 10% w ciągu najbliższych 6 miesięcy. Ponadto według analityków nastąpiłaby stabilizacja cen na rynku nieruchomości (a te przypomnijmy były wyższe w niektórych miastach o 20% i więcej niż rok wcześniej). Uniknęlibyśmy gwałtownego wzrostu cen, które mogłyby się pojawić, kiedy kolejny program dopłat zostałby wprowadzony na rynek. Być może, bez preferencyjnych kredytów, deweloperzy byliby skłonni do zmiany strategii kształtowania cen nieruchomości, a mieszkania byłyby bardziej dostępne dla „zwykłego” nabywcy.
Nie wiemy co przyniesie przyszłość, ale do procesu kredytowego zawsze warto się przygotować, niezależnie od tego czy przygotowujesz się do programu rządowego czy też do zwykłego kredytu. Warto postarać się o poprawę swojej zdolności kredytowej i zgromadzenie oszczędności przeznaczonych na wkład własny.
Autorzy:
Ewelina Czaplińska – właścicielka Kancelarii Prawno-Finansowej, www.kancelariaprawnofinansowa.pl
Rafał Soboń – właściciel Pośrednictwo Finansowe Rafał Soboń, www.rafal-sobon.pl