W Polsce według różnych szacunków brakuje ok. 2,5–3 mln mieszkań. Pod tym względem od lat jesteśmy na szarym końcu Unii Europejskiej. Jeśli chodzi o inne wskaźniki dotyczące rynku mieszkaniowego, tutaj również odstajemy od średniej unijnej. Do tego dochodzi kilka milionów uchodźców z Ukrainy, z których część zapewne w Polsce zostanie. Trzeba więc zrobić wszystko, by wzmocnić rynek mieszkaniowy.
Systemowe wsparcie
Żeby państwo mogło wspierać rynek mieszkaniowy, powinno wdrażać skuteczne programy. Pamiętamy programy „Mieszkanie Plus”, czy „Mieszkanie dla rozwoju”. Trzeba sobie jednak jasno powiedzieć, że skończyły się one całkowitą klęską. Z zapowiedzi o wybudowaniu stu tysięcy mieszkań rocznie nie wyszło nic. Kolejny program, który miał dać impuls zwiększający możliwość zakupu mieszkań przez Polaków, program będący jednym z filarów Polskiego Ładu, czyli tzw. wsparcie dla wkładu własnego, podobną klapą zakończył się jeszcze szybciej niż poprzednie. Obecna wysokość stóp procentowych sprawia, że nikt w zasadzie nie jest w stanie z tego programu skorzystać.
Trudno nie odnieść wrażenia, że te niepowodzenia sprawiły, iż w kwestii strategii mieszkaniowej, która powinna być przecież jednym z najistotniejszych elementów polityki demograficznej, rząd wywiesił białą flagę. Nie ma pomysłu, nie ma kadr. To niedobrze.
Spadek inwestycji
O sensowną strategię mieszkaniową aż się prosi właśnie teraz, kiedy nie tylko branża deweloperska, ale cały sektor budowlany znalazł się na poważnym zakręcie. Najpierw pandemia, a teraz wojna za naszą wschodnią granicą, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych, nośników energii – to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. W pierwszym kwartale 2022 r. w stosunku do pierwszego kwartału 2021 r. nastąpiło zmniejszenie rozpoczynanych projektów budowlanych o 20 proc. O ok. 45 proc. spadła zdolność kredytowa przeciętnego Polaka. Eksperci prognozują, że do końca roku spadnie ona o ponad 50 proc. Już te dwa symptomy pokazują, że nie jest dobrze.
Długotrwałe procedury
I tu jest miejsce dla odpowiednich działań rządu. Strategię mieszkaniową należałoby rozpocząć od zdecydowanego zwiększenia dostępności gruntów budowlanych, co niemal natychmiast spowoduje spadek ich cen, a także od radykalnego uproszczenia procedur administracyjnych. Spójrzmy na poniższy przykład
Załóżmy, że kupiliśmy działkę nie objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego– ma ona ok. 5-8 tys. metrów kwadratowych, planujemy wybudować na niej budynek z 200 mieszkaniami. Rozpoczynamy inwestycję w styczniu 2022 r. Na decyzję środowiskową czekamy minimum 9 miesięcy. Decyzja o warunkach zabudowy to kolejne 9 miesięcy. Następnie jest przygotowanie projektu, co trwa minimum 4 miesiące. Składamy wreszcie wniosek o pozwolenie na budowę – na rozpatrzenie tego wniosku są ustawowo 2 miesiące, ale nikt z nas w tak krótkim czasie pozwolenia nie dostał. Tutaj trzeba przyjąć minimum 6 miesięcy. To wszystko składa się na blisko 3 lata i to pod warunkiem, że na każdym z tych etapów obejdzie się bez protestów sąsiadów. Tyle trwa proces przygotowania inwestycji mieszkaniowej w Polsce. Ta przewlekłość procedur powoduje wyższe ceny mieszkań, bo odsetki za kredyt na zakup nieruchomości trzeba płacić. Dochodzą koszty projektu, przygotowania inwestycji, ubezpieczenia itp.
Nasze ulice, wasze kamienice?
Tymczasem zamiast działań zmierzających w tym kierunku ustawodawca na siłę zaczyna wprowadzać ułatwienia dla rozwoju sektora instytucjonalnego wynajmu. Na siłę, bo ułatwienia te dedykowane są niestety pod wielkie zagraniczne podmioty – fundusze i grupy deweloperskie, które kapitałowo są w stanie prowadzić inwestycje pod kilkaset czy nawet kilka tysięcy mieszkań na wynajem. To bardzo niebezpieczna droga, która może prowadzić do tego, że rynek wynajmu w Polsce zostanie całkowicie zdominowany przez zagraniczne podmioty. Mówiąc wprost, Polacy będą mieszkać niby u siebie, ale we własności należącej do obcego kapitału. Nie chcemy przecież powrotu hasła: „Nasze ulice, wasze kamienice”.
Sama idea rynku najmu instytucjonalnego jest oczywiście warta realizacji. Działania rządu powinny jednak zmierzać do wypracowania takiego modelu, który sprawi, że korzyści płynące z rozwoju tej gałęzi gospodarki przypadną w udziale przede wszystkim polskim inwestorom.