Nabici w ściany przez deweloperów
Artykuł sponsorowany

Nabici w ściany przez deweloperów

Nabici w ściany przez deweloperów
Nabici w ściany przez deweloperów Źródło: Freepik.com
Kupiłeś mieszkanie w ostatnich kilku latach? Prawdopodobnie zapłaciłeś za powierzchnię, której nie masz

Rynek deweloperski w Polsce ze względu na bardzo ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych przeżywa obecnie trudne chwile. Jednak kilka poprzednich lat to był czas prawdziwej hossy. Duży popyt na mieszkania powodował, że deweloperzy chcieli maksymalizować swoje zyski. Z tego powodu na rynku pojawiły się mniejsze lub większe „patologie”. Jedną z nich jest, zdaniem autora, sprzedaż nieruchomości z mniejszą powierzchnią użytkową niż wynika to z umowy i przepisów prawa.

Jeżeli kupiłeś mieszkanie lub dom od dewelopera w ostatnich kilku latach, mogłeś paść ofiarą takiej praktyki. Niewykluczone jednak, że masz jeszcze czas, aby coś z tym zrobić.

Osoby, które kupowały lub były zainteresowane kupnem mieszkania wiedzą, że ostateczną cenę oblicza się na podstawie stawki za metr kwadratowy. Wiadomo jest również, że płaci się za tzw. „powierzchnię użytkową”, a więc za podłogę wewnątrz ścian, na której możemy postawić stopę i którą możemy zaaranżować według własnego uznania. Tyle teoria.

Praktyka bywa jednak zupełnie inna. Otóż deweloperzy do powierzchni użytkowej wliczają bardzo często również powierzchnię pod ścianami, a konkretnie ścianami dzielącymi poszczególne pokoje. Taką powierzchnię podłogi pod ścianami „użytkować” jest już trudno. Ani stopy, ani kanapy się tam nie postawi. W efekcie, kupując np. 50-metrowe mieszkanie, tak naprawdę w świetle ścian po podłodze można otrzymać ok. 47 metrów kwadratowych. To niebagatelna różnica zważywszy, że 3 metry kwadratowe to często powierzchnia np. całej łazienki czy przedpokoju.

Część z deweloperów wprost informuje na rzutach mieszkań o powierzchni użytkowej w poszczególnych pomieszczeniach oraz w odrębnej pozycji – „pod ściankami działowymi”.

Deweloperzy twierdzą, że na zaliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej pozwalała im obowiązująca do niedawna norma liczenia powierzchni. Cytują fragment, z którego wynika, że do powierzchni użytkowej można zaliczyć powierzchnię „elementów nadających się do demontażu takich jak: ścianki działowe (...)”. Problem w tym, że ściany murowane i otynkowane, w których częstokroć poprowadzone są media – instalacje gazowe, wodne czy elektryczne, trudno określić „ściankami” nadającymi się do demontażu. Są to ściany działowe stanowiące stałe przegrody budowlane, a więc bez cechy „nadających się do demontażu”.

Ściankami nadającymi się do demontażu są z pewnością przepierzenia jak ścianki harmonijkowe, modułowe czy przesuwne, zaprojektowane już z myślą o demontażu. Gdyby uznać, że ściany murowane są ściankami nadającymi się do demontażu, to jakie ścianki działowe się do demontażu nie nadają? No właśnie. Zdanie to podziela wielu architektów i geodetów, którzy sprawę analizowali, a coraz częściej słychać też o wyrokach sądowych, w których konsumenci biorą górę.

Oczywiście nie ma co się łudzić, że ktoś dobuduje brakujące metry. Jednakże, skoro płacimy nawet po 10 tysięcy za metr powierzchni użytkowej, a okazuje się, że brakuje nam trzech metrów, to trudno kwestionować wniosek, że zapłaciliśmy o 30 tysięcy złotych za dużo, a ktoś się naszym kosztem wzbogacił.

Mimo że problem jest powszechny, a szansa odzyskania kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych bardzo realna, konsumenci niewiele z tym robią.

Dlaczego? Przede wszystkim nie są świadomi problemu. Bardzo znikoma liczba osób, kupując mieszkanie, analizuje umowy deweloperskie z prawnikami, czy mierzy swoje lokale przed lub bezpośrednio po zakupie. Część konsumentów świadomych problemu, postanawia czekać.

W Polsce pokutuje powszechne przekonanie, że sprawa jest pewna wtedy, kiedy jest jednolite „orzecznictwo”, a wcześniej nie ma sensu ryzykować sprawy sądowej, która wiąże się przecież z kosztami.

Orzecznictwa Polacy nauczyli się m.in. na kanwie spraw frankowych. Jest to jednak ryzykowne podejście. W Polsce nie obowiązuje system precedensowy. Sąd ma za zadanie rozstrzygnąć sprawę na podstawie faktów i prawa, a orzeczenia innych sądów czy sędziów w podobnych sprawach w żaden sposób go nie wiążą. Wiążące są jedynie niektóre uchwały Sądu Najwyższego, który może nigdy na temat powierzchni użytkowej się nie wypowiedzieć.

Jeśli nie będzie masowych roszczeń przeciwko deweloperom, to taka znana i głośna linia orzecznicza może nigdy się nie wykształcić, a nawet jeżeli się wykształci, to roszczenia wielu oczekujących konsumentów będą po prostu przedawnione. Najistotniejsze jest jednak chyba to, że dopiero od skierowania wezwania do zapłaty do dewelopera można liczyć odsetki za opóźnienie. Obecnie odsetki ustawowe za opóźnienie z kodeksu cywilnego wynoszą kilkanaście procent w skali roku (są zmienne) – zdecydowanie więcej niż oprocentowanie na lokatach bankowych i są to pieniądze, które czekając, traci się bezpowrotnie.

Temat roszczeń z tytułu błędnego sposobu obliczania powierzchni użytkowej mieszkań może w najbliższych latach często zajmować sale sądowe. W szczególności konsumentom sprzyja fakt, że sprawy przynajmniej kilku właścicieli można łączyć w ramach jednego postępowania sądowego, co ogranicza koszty.

Sprzymierzeńcem deweloperów będzie brak działania ze strony konsumentów, którzy z uwagi na trudności ekonomiczne (inflacja, wysokie raty kredytu) i niepewność, niechętnie podejmują się kierowania roszczeń.

W zmianie tego nastawienia dużą rolę odegrać mogą organizacje pozarządowe i prawnicy doświadczeni w podobnych sprawach, którzy rzetelnie wyjaśnią, czy w danym przypadku roszczenia są zasadne i mają sens ekonomiczny, a jeżeli tak, to jak się do takiej sprawy przygotować.

O autorze:

Adam Rusiłowicz, Koordynator działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w Kancelarii Ryszewski i Szubierajski Sp. k. Wcześniej wiele lat związany z organizacjami konsumenckimi, w tym kierownik ds. prawnych w Fundacji Konsumentów. Kancelaria Ryszewski i Szubierajski Sp. k. pomaga nabywcom nieruchomości w sporach z deweloperami zarówno w sprawach indywidualnych, jak i reprezentując interesy całych wspólnot mieszkaniowych.

Źródło: Materiał Partnera
 0

Czytaj także