Kiedy w 2014 roku uchwalono ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, internet huczał. Obawiano się, że banki będą masowo bogacić się kosztem samotnych seniorów. Tymczasem rzeczywistość brutalnie zweryfikowała zarówno sam pomysł, jak i społeczne obawy sprzed ponad dekady.
– Minęło już niemal 12 lat, a żaden krajowy bank nawet nie zaoferował odwróconego kredytu hipotecznego. Ten produkt istnieje tylko w teorii. Z kolei popularność rent dożywotnich jest nieduża – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Podkreśla, że porównanie obecnej sytuacji do przewidywań sprzed lat czasem potwierdza konieczność ostrożnego formułowania prognoz. Wspólnie z ekspertami portalu RynekPierwotny.pl postanowiliśmy przyjrzeć się tzw. „odwróconej hipotece”.
W Polsce przybywa seniorów
Wskaźniki demograficzne nie pozostawiają złudzeń. W Polsce przybywa seniorów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wskazują wzrost liczby Polaków w wieku co najmniej 65 lat. Jeśli przyjrzymy się ostatniej dekadzie, zauważymy prawie dwumilionowy skok. Dane wskazują, że liczba takich osób mieszkających na terenie Polski rosła następująco:
- 2015 r. – 6 076 418
- 2020 r. – 7 051 765
- 2024 r. – 7 725 050
– Jeżeli weźmiemy pod uwagę duże „wyposażenie” starszych pokoleń w nieruchomości, to może pojawić się pytanie, dlaczego odwrócony kredyt hipoteczny nie pojawił się w ofercie krajowych banków – zastanawia się Andrzej Prajsnar.
Dlaczego banki nie kwapią się do „odwróconej hipoteki”?
No właśnie, dlaczego? Przecież miał to być złoty geriatryczny interes. Ekspert przypomina, że niedługo po uchwaleniu ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym pojawiły się informacje wskazujące, że przynajmniej jeden z krajowych większych banków jest zainteresowany wprowadzeniem nowego produktu finansowego. Inny duży bank w 2012 r. badał perspektywy sprzedażowe „odwróconej hipoteki”. Jednak zainteresowanie jak dotąd nie przełożyło się na konkretne decyzje. Dlaczego?
– Mówimy o zupełnie nowym produkcie finansowym, który dla banku generuje nie tylko ryzyko związane z wartością nieruchomości w przyszłości, ale również z długowiecznością seniora – mówi Prajsnar.
Jak zauważa, ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie obliguje banku do wypłaty dożywotniego świadczenia, choć taki wariant byłby bardziej atrakcyjny dla potencjalnych klientów.
– Musimy jednak pamiętać, że zgodnie z przyjętymi w 2014 r. przepisami, nieruchomość przechodzi na własność banku dopiero po roku od śmierci seniora – pod dodatkowym warunkiem, iż spadkobiercy nie spłacą zadłużenia. To także element ryzyka długowieczności, bo nie wiadomo, kiedy bank stanie się właścicielem nieruchomości – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wyjaśnia, że bank musi liczyć się również z innymi ryzykami. Jednym z nich jest ryzyko niewłaściwej dbałości seniora o nieruchomość. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym klient banku zobowiązany jest do utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie, pokrywania bieżących kosztów eksploatacji oraz wykupienia ubezpieczenia. Jednak próby egzekwowania tych obowiązków mogą spotkać się z negatywnym odbiorem społecznym. Właśnie tutaj pojawia się kolejne zagrożenie dla banku – tzw. ryzyko reputacyjne.
– Niektórym seniorom i ich rodzinom trudno byłoby zrozumieć, dlaczego bank proponuje wypłatę łącznej kwoty na poziomie np. 50 proc. wyceny nieruchomości. Taka polityka banku związana z ryzykiem budziłaby kontrowersje – nawet mimo faktu, że spadkobiercy otrzymają ewentualną nadwyżkę po zaspokojeniu roszczeń banku (tzn. różnicę przyszłej wartości nieruchomości oraz kwoty wypłaconej przez bank, opłat, prowizji i odsetek). Jeżeli natomiast ustalona wartość przejmowanej nieruchomości jest niższa od sumy wierzytelności banku, to zgodnie z ustawą spadkobiercy nie muszą nic dopłacać – stwierdza Prajsnar.
Czytaj też:
Deweloperzy idą w mieszkania dla seniorów. To nowy hit polskiego rynku nieruchomości
Renta dożywotnia wciąż z ograniczoną popularnością
Analitycy portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że ostrożność banków związana z wprowadzaniem odwróconego kredytu hipotecznego wynika również z obserwacji rynku komercyjnych rent dożywotnich.
– To produkty finansowe zakładające przeniesienie własności nieruchomości seniora już za jego życia. Jak dotąd nie zostały one objęte szczegółowymi regulacjami, ale są oferowane przez wyspecjalizowane instytucje (fundusze hipoteczne). Warto przypomnieć w tym kontekście o fiasku projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Do regulacji rynku w przeszłości zachęcały rząd same fundusze hipoteczne – zauważa Prajsnar.
Ekspert wskazuje na dane ZPF, które pokazują, że pod koniec 2024 r. wiodące fundusze hipoteczne zarządzały nieruchomościami o łącznej wartości 189 mln zł.
– Wiedząc o tym, jaka była przeciętna wartość nieruchomości (468,9 tys. zł), łatwo obliczymy liczbę nieruchomości, których dotyczyła renta dożywotnia (ok. 400). Na razie nie mówimy więc o dużej skali działania funduszy hipotecznych. Być może rozwój profesjonalnego rynku renty dożywotniej będzie jednak w przyszłości czynnikiem aktywizującym banki – stwierdza Prajsnar.
Czytaj też:
Coraz więcej opustoszałych starych domów. To miasto jest lideremCzytaj też:
Mieszkania w Dubaju już nie takie atrakcyjne. Polscy inwestorzy się wycofują?