Co dalej z rynkiem nieruchomości? To prawdopodobny scenariusz

Co dalej z rynkiem nieruchomości? To prawdopodobny scenariusz

Budowa nowych mieszkań w Warszawie
Budowa nowych mieszkań w Warszawie Źródło: Shutterstock / Fotokon
W minionym już roku 2023 miało miejsce sporo istotnych zmian, które miały i nadal będą miały wpływ na rynek nieruchomości, ale obecny rok przynosi kolejne wyzwania.

Dla rynku nieruchomości najważniejszą zmianą była niewątpliwie nowelizacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto wspomnieć, że pomimo tego, że nowelizacja weszła w życie w dniu 24 września 2023 r., to wiele z jej rozwiązań tak naprawdę będzie obowiązywało dopiero od dnia 1 stycznia 2026 r. albo od momentu przyjęcia przez daną gminę planu ogólnego. Przy czym od samego początku eksperci wskazują, że dwa lata to zbyt krótki okres na przyjęcie przez gminy planów ogólnych i już pojawiają się oficjalne propozycje przesunięcia terminu wygaśnięcia studiów zagospodarowania. Tuż przed Świętami, tj. 22 grudnia, zostało opublikowane Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Rozporządzenie to obowiązuje, co do zasady, od dnia 23 grudnia 2024 r.

Nowelizacja KPC – postępowania z udziałem konsumentów

Kolejną istotną zmianą była niewątpliwie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która wpłynie na zasady prowadzenia sporów przez przedsiębiorców z udziałem konsumentów. Więcej o tych zmianach pisaliśmy tutaj #173. Warto tylko wspomnieć, że w kolejnych latach bardzo ważne będzie rzetelne przeprowadzenie postępowań reklamacyjnych zgłaszanych przez klientów.

Nowelizacja prawa budowlanego – SOPAB

W zeszłym roku o tej porze spodziewaliśmy się dużej nowelizacji Prawa budowlanego, która jednak nie została przyjęta. Zobaczymy, jak będzie w tym roku. Na pewno regulacji ustawowej wymaga wprowadzenie systemu SOPAB – czyli Systemu do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie. Jest to system mający pozwolić pracownikom organów administracji budowlanej do koordynacji działań związanych z cyfryzacją postępowań inwestycyjno-budowlanych, o którym pisaliśmy m.in. tutaj #141.

Nowelizacja prawa budowlanego – warunki techniczne

Pozostając w temacie zmian w prawie budowlanym nie sposób nie wspomnieć zmian w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przyjętych w ramach tzw. pakietu #stoppatodeweloperce. Zmiany te wejdą w życie już w dniu 1 kwietnia 2024 r., wobec tego zachęcamy do zapoznania się z najważniejszymi zagadnieniami tej nowelizacji, o których pisaliśmy tutaj: #170.

Jeżeli nie dojdzie do kolejnej nowelizacji przepisów to we wrześniu 2024 r. zmianie będzie musiało ulec całe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ten akt prawny ma fundamentalne znaczenie dla całego procesu projektowania i budowy budynków, wobec tego powinien zostać przyjęty jak najszybciej, z zachowaniem, jednakże zasad prawidłowej legislacji. Brak jego przyjęcia, w naszej ocenie, może negatywnie wpłynąć na procesy projektowania, które miałyby zakończyć się wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę składanymi od dnia 20 września 2024 r. Z kolei inwestorzy, którzy są właśnie w toku procesu projektowania powinni zapamiętać tę datę i swoje wnioski o pozwolenie na budowę złożyć wcześniej, tak by uniknąć potrzeby dopasowywania swoich projektów do nowych wymagań, co może być nie tylko kosztowne, ale i czasochłonne.

Nowa ustawa deweloperska

Niewątpliwie dużym wyzwaniem w 2024 r. będzie przejście wszystkich deweloperów mieszkaniowych na stosowanie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z dniem 1 lipca 2024 r. kończy się bowiem okres przejściowy, w którym deweloperzy mogli realizować i sprzedawać lokale mieszkalne jeszcze na dotychczasowych zasadach. Od dnia 2 lipca 2024 r. sprzedaż mieszkań w ramach realizowanych przedsięwzię

deweloperskich będzie musiała być realizowana zgodnie z nową ustawą deweloperską. Jeżeli ktoś z Państwa potrzebowałby pomocy z dostosowanie dokumentów do sprzedaży jak m.in. umowy rezerwacyjne, prospekty czy umowy deweloperskie to zapraszamy do kontaktu i jako Kancelaria chętnie pomożemy w przygotowaniu się do tej zmiany.

Co więcej, w tym zakresie jest jeszcze wiele niewiadomych np. na jakich zasadach będą realizowane płatności i wydawane lokale z umów przedwstępnych zawartych do dnia 1 lipca 2024 r. Przepis przejściowy reguluje bowiem tylko, że to umowy deweloperskie będą mogły zostać wykonane „do końca” na starych zasadach. Mamy nadzieję, że na początku tego roku uda się ten stan niepewności usunąć i przyjąć nowelizację w tym zakresie.

Bezpieczny kredyt 2 proc.

Można się spierać czy bezpieczny kredyt 2% wpłynął na rynek nieruchomości pozytywnie, czy negatywnie. Nie ulega jednak wątpliwości, że w 2023 r. był to jeden z instrumentów, który zwiększył popyt na mieszkania, a w konsekwencji wpłynął na wysokość ich cen. Nowy rząd już zapowiedział, że instrument ten zostanie utrzymamy, zobaczymy tylko, czy na dotychczasowych zasadach, czy ulegną one zmianie. O podstawowych warunkach bezpiecznego kredytu 2% pisaliśmy m.in. tu: #155, a jeżeli warunki te ulegną zmianie na pewno będziemy o tym pisać.

REIT-y

Niewątpliwie rozwiązaniami, na które czego rynek nieruchomości jest wprowadzenie przepisów pozwalających na tworzenie REIT-ów i inwestowanie w ten sposób w nieruchomości. Może nie uda się jeszcze stworzyć odpowiednich przepisów w 2024 r., lecz na pewno należałoby wrócić do dyskusji i prac nad tymi rozwiązaniami.

Czytaj też:
To mogła być bańka. Co się dzieje z cenami nieruchomości w Niemczech?
Czytaj też:
Ceny mieszkań spadną? Wysocki dla „Wprost”: Światełko w tunelu, które niedługo zgaśnie

Źródło: Michał Kijewski, partner zarządzający w kancelarii Graś i Wspólnicy