Wkład własny kredytu w 2022/2023 roku – co to jest i ile wynosi?

Kredyt hipoteczny jest doskonałym rozwiązaniem w przypadku chęci zakupu nieruchomości lub działki budowlanej. Uzbieranie odpowiedniej wysokości oszczędności, które trzeba przeznaczyć na zakup mieszkania czy domu, wydaje się wręcz nierealne. Taka inwestycja to koszt kilkuset tysięcy złotych, a więc mało kto dysponuje taką gotówką. Banki udzielają finansowania według ściśle określonych zasad. Oprócz dobrej zdolności kredytowej i nienagannej historii kredytowej w BIK należy wpłacić wkład własny. Czym on jest? Ile wynosi wkład własny kredytu hipotecznego i kiedy jest wymagany?

Co to jest wkład własny kredytu?

Wkład własny jest wymagany przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Jest to kapitał, jaki musi wpłacić kredytobiorca z własnych środków, które nie mogą pochodzić z kredytu. Co ważne, dopuszczalne są również inne formy wkładu własnego, którą stanowić może np. inna nieruchomość czy działka budowlana. Wysokość wkładu własnego jest uzależniona od wartości nieruchomości i to na jej podstawie jest ona wyliczana. Co ważne, wkład własny stanowi część zakupu mieszkania czy domu, a więc ostateczna kwota kredytu hipotecznego jest pomniejszona o tę kwotę.

Obowiązek dotyczący wpłaty wkładu własnego widnieje w Rekomendacji S, która została przygotowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wprowadzono ją w 2013 roku i jest ona ściśle przestrzegany przez wszystkie banki. Dla klientów wkład własny stanowi jednak nierzadko spore wyzwanie, bowiem nie każdy posiada oszczędności w takiej wysokości, a większość osób kupujących mieszkanie wolałoby przeznaczyć te środki na jego wykończenie lub wyposażenie. Niestety, jest to wymóg, który trzeba spełnić, ubiegając się o finansowanie w banku.

Kiedy wymagane jest wniesienie wkładu własnego? Aktualnie wszystkie banki udzielające kredytów mieszkaniowych w Polsce wymagają od klientów wniesienia wkładu własnego przy kredytach hipotecznych, których celem jest sfinansowanie zakupu nieruchomości.

Co może stanowić wkład własny?

Choć większość przyszłych kredytobiorców myśli, że wkładem własnym może być jedynie gotówka i martwią się o to, że nie uzbierają odpowiedniej kwoty, banki akceptują także inne rodzaje zabezpieczenia. Warto jednak pamiętać, że banki podchodzą do tego indywidualnie, dlatego nie każda instytucja może akceptować poszczególne formy wkładu własnego.

Oprócz gotówki, wkładem własnym do kredytu może być również:

• inna nieruchomość – jeśli kredytobiorca posiada już swoje własne mieszkanie, dom lub działkę, na której zamierza wybudować nieruchomość – nie musi się martwić o wpłatę wkładu własnego, bowiem to one będą stanowiły zabezpieczenie dla banku.
• darowizna – banki nie akceptują środków pochodzących z innych kredytów i pożyczek, ale mogą one pochodzić z darowizny od rodziny i najbliższych. Konieczne jest tutaj udokumentowanie przekazania środków – najlepszą opcją będzie przelew bankowy. Wymagane jest także spisanie odpowiedniej umowy darowizny, co można uczynić samodzielnie lub z udziałem notariusza. Warto pamiętać, że darowizny pochodzące od członków zaliczanych do zerowej grupy podatkowej, tj. rodziców, małżonków, dzieci, rodzeństwa, wnuków, dziadków, macochy lub ojczyma, nie podlegają opodatkowaniu, a więc nie jest konieczne uiszczenie podatku od spadków i darowizn.
• IKE i IKZE – w przypadku korzystania z produktów umożliwiających oszczędzanie na emeryturę tj. Indywidualnego Konta Emerytalnego lub Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego, możliwa jest wypłata zgromadzonych funduszy w celu przeznaczenia ich na wkład własny do kredytu hipotecznego.
• oszczędności z PPK – osoby oszczędzające środki z pomocą Pracowniczych Planów Kapitałowych, mogą dokonać wypłaty oszczędności i przeznaczenia ich na wkład własny.
• książeczka mieszkaniowa – właściciele książeczek mieszkaniowych założonych przed 23 października 1990 roku mogą liczyć na premię gwarancyjną, czyli likwidację książeczki i wypłatę należnych środków.
• koszty robocizny i zakupionych materiałów – jeśli kredytobiorca dotychczas poniósł już koszty związane z budową nieruchomości, czyli np. wydał gotówkę na roboty budowlane lub zakup materiałów budowlanych, mogą one również stanowić wkład własny kredytu.

Jak obliczyć wysokość wkładu własnego?

Wysokość wkładu własnego jest obliczana na podstawie wartości nieruchomości, jaką kredytobiorca zamierza nabyć. Jest to procent stanowiący koszt zakupu nieruchomości. Bank wycenia nieruchomość i na tej podstawie przedstawia klientowi szczegółowe informacje na temat tego, jaką kwotę musi wnieść, by otrzymać finansowanie. Wysokość procentowa wkładu własnego jest uzależniona od banku, choć co jakiś czas jego minimalny próg jest ogłaszany we wspomnianej powyżej Rekomendacji S. I tak przed 2013 rokiem banki w ogóle nie pobierały wkładu własnego od klientów wnioskujących o kredyt hipoteczny, w 2014 roku wkład własny wynosił 5% nieruchomości, w 2015 roku wzrósł do 10%, a w 2016 roku do 15% wartości nieruchomości. Ile wynosi obecnie?

Ile wynosi wkład własny w 2022 roku?

Minimalny wkład własny w 2022 roku wynosi 20% ceny nieruchomości. Przy obecnych cenach mieszkań jest to naprawdę wysoka kwota, którą niełatwo jest pokryć z własnej kieszeni. Dlatego też wiele banków godzi się na udzielenie kredytu z niższym wkładem własnym, ale oczywiście wymagają w zmian spełnienia dodatkowych warunków. Często można się wówczas spotkać z koniecznością zakupu ubezpieczenia kredytu czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Możliwe jest również, że bank udzieli kredytu na niższą kwotę lub zmieni okres kredytowania.

Warto pamiętać o tym, że im więcej wkładu własnego kredytobiorca wpłaci, tym może liczyć na tańszy kredyt oraz atrakcyjniejsze warunki udzielenia finansowania, np. obniżone oprocentowanie.

Przykład:
Klient chce zakupić nieruchomość o wartości 550 000 zł. Bank wymaga od niego wpłaty wkładu własnego, która ma stanowić 20% ceny mieszkania. Klient musi wówczas wpłacić wkład własny w wysokości 110 000 zł.

Wkład własny kredytu w poszczególnych bankach

Choć według Rekomendacji S, minimalna wysokość wkładu własnego powinna stanowić 20% wartości nieruchomości, niektóre banki akceptują wkład na niższą kwotę. Wszystko jednak zależy od polityki danego banku, dlatego przed wnioskowaniem o kredyt, warto zapoznać się z aktualnymi wymaganiami poszczególnych instytucji udzielających kredyty hipoteczne. Oto, jak obecnie kształtuje się wysokość wkładu własnego w poszczególnych bankach.

Jak i kiedy wpłacić wkład własny?

Choć powszechnie mówi się, że wkład własny wpłacany jest do banku, w praktyce nie jest to prawdą. Przelew środków musi zostać dokonany na konto bankowe prywatnego właściciela lub dewelopera, czyli podmiotu sprzedającego mieszkanie. Zapłata może zostać dokonana właśnie za pośrednictwem przelewu bankowego lub możliwe jest przekazanie gotówki bezpośrednio w ręce sprzedającego. Zwykle wkład własny wpłacany jest w dwóch partiach – pierwszą część należy uregulować przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nieruchomości, co ma stanowić zabezpieczenie dla sprzedającego. Druga część środków przekazywana jest przy zawieraniu umowy kupna i sprzedaży nieruchomości.

Ważne jest, by wpłata wkładu własnego została udokumentowana, bowiem trzeba będzie przedstawić to w banku. To, w jaki sposób należy udokumentować wpłatę, zależy od wymogów danego banku. Zwykle wystarczające będzie przedstawienie wyciągu z konta bankowego, w którym zawarte będą informacje o transakcji lub potwierdzenie dokonania przelewu bankowego. Należy pamiętać o tym, że w tytule przelewu konieczne jest umieszczenie informacji dotyczącej tego, że środki są przekazywane właśnie na pokrycie wkładu własnego. W przypadku przekazania sprzedającemu gotówki do rąk własnych, należy sporządzić oświadczenie o przyjęciu gotówki wraz z podpisami oby stron.

Jeśli wkład własny stanowi nieruchomość lub działka, wówczas konieczne będzie okazanie aktu własności nieruchomości wraz z potwierdzeniem, że nie jest ona obciążona hipoteką. Oznacza to, że nieruchomość nie została zakupiona ze środków z kredytu hipotecznego, który w dalszym ciągu pozostaje niespłacony.

Ile może wynosić wkład własny w kolejnych latach?

Nie są jeszcze znane ustalenia dotyczące tego, jak będzie się kształtować minimalna wysokość wkładu własnego w 2023 roku i w kolejnych latach. Patrząc na historyczne dane, wysokość wkładu własnego do kredytu rosła przez ostatnie lata, a więc przyszli kredytobiorcy muszą być przygotowani na ewentualne wzrosty. Jak będzie – tego jeszcze nie wiemy, ale patrząc na obecne ceny mieszkań, podwyższenie minimalnej wysokości wkładu własnego może przysporzyć klientom banków niemałych kłopotów.

Warto jednak pamiętać o tym, że im większy wkład własny klient zapłaci, tym może liczyć na lepsze warunki kredytowania i zostać zwolniony z obowiązku zakupu produktów dodatkowych, np. ubezpieczenia kredytu. Im większy wkład własny, tym niższa kwota kredytu, co będzie się wiązało z niższymi ratami i mniejszymi odsetkami do zapłaty.

Czytaj też:
Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej pod budowę domu – co warto wiedzieć?