Własny dom to marzenie wielu Polaków, które nabrało na sile zwłaszcza w czasie pandemii Covid-19. Jednak postawienie takiego budynku to spory wydatek, a także mnóstwo formalności. Wielu więc rezygnuje z budowy domu, lub oddala w czasie tę decyzję.
Od stycznia 2022 r. jest jednak nowe rozwiązanie, które umożliwia postawienie domu bez pozwolenia na budowę. Zostało ono zapisane w Polskim Ładzie. Jak podkreślał wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński, wprowadzając możliwość domu bez zezwolenia „chcemy pójść jeszcze o krok dalej i wesprzeć Polaków w realizacji marzenia o własnym domu udostępniając każdemu bezpłatnie dostęp do projektów budowlanych o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych, ekologicznych, oszczędnych i estetycznych”.
Kto zatem może wybudować taki budynek i jakie kryteria musi spełniać taki dom?
Dom bez zezwolenia – jakie kryteria musi spełniać?
Wraz z początkiem stycznia 2022 r., weszły w życie przepisy dotyczące Polskiego Ładu, w których znalazły się także zapisy umożliwiające budowę domu bez pozwolenia na budowę. Oznacza to, że nie potrzeba do jego postawienia zarówno kierownika budowy, jak i prowadzenia dziennika budowy. Jednak aby móc wybudować taki budynek, musi on spełniać poszczególne kryteria. Jakie?
Przede wszystkim głównym kryterium jest wielkość. Powierzchnia zabudowy (po obrysie) nie może przekroczyć 70 m2. W obliczeniach powierzchni włącza się następujące pomieszczenia lub ich części:
- o wysokości równej lub większej 2,2 m – uwzględnia się je w obliczeniach w 100 proc.,
- o wysokości od 1,4 m do 2,2 m – liczy się w 50 proc.
Z kolei pomieszczenia lub ich części o niższe niż 1,4 m są pomijane w obliczeniach.
Dom bez zezwolenia mimo wszystko nadal musi powstawać z zachowaniem prawa budowlanego. W związku z tym budynek musi być też zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy, a także minimalnymi wymaganiami odległości od sąsiednich działek. Obszar oddziaływania budynku musi znajdować się w całości na naszej działce – w żaden sposób nie może sięgać na działki sąsiednie.
Inne kryterium to zapis, że na każde 500 m2 działki można postawić tylko jeden dom do 70 m2. Dodatkowo musi to być budynek wolnostojący, który maksymalnie może mieć dwie kondygnacje.
Kolejną kwestią jest dach. Tutaj decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo wydane warunki zabudowy tzw. WZ. W zależności od tych lokalnych uwarunkowań, a także kwestii klimatycznych budynek może mieć płaski dach, albo pochyły i niewielkie poddasze. W związku z tym naturalnym jest, że na Podhalu przeważnie będą to dachy pochyłe, o określonym stopniu nachylenia.
Ważne jest też to, że dom do 70 m2 można postawić, ale musi być on wykorzystywany tylko do własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie może być on wynajmowany. Trzeba nawet złożyć stosowne oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Dom bez zezwolenia a formalności
Choć w przypadku budowy tego domu nie jest konieczne załatwianie wielu formalności, to jednak nadal są sprawy, które trzeba załatwić.
Przede wszystkim na samym początku, aby w ogóle rozpocząć budowę domu do 70 m2, inwestor musi być właścicielem działki budowlanej. Dodatkowo konieczne jest zgłoszenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starostwa powiatowego, na terenie którego znajduje się działka, zamiaru budowy takiego domu i dołączyć do niego projekt architektoniczno-budowlany. Gdy działka znajduje się na terenie miasta na prawach powiatu, to wniosek trzeba złożyć w urzędzie miasta.
Oprócz tego, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musimy uzyskać warunki zabudowy (WZ) – urząd ma obowiązek wydać je w terminie 21 dni. Możemy nie otrzymać WZ, gdy w odległości 200 m od naszej działki, nie ma odpowiedniej zabudowy.
W momencie, gdy mamy już wszelkie niezbędne dokumenty, takie jak warunki zabudowy, projekt budowlany budynku i resztę wymaganych dokumentów, wystarczy zgłosić budowę organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Można to zrobić np. przez internet. W przypadku domu bez zezwolenia nie jest wymagana żadna zgoda, więc można do budowy przystąpić od razu po doręczeniu zgłoszenia.
Jeśli jesteśmy szczęściarzami i na terenie naszej działki jest plan zagospodarowania przestrzennego, nie musimy starać się o WZ. Wystarczy zgłosić budowę i zawrzeć w nim projekt domu i resztą dokumentów.
Kolejne formalności, których musimy dopilnować, to dołączenie do zgłoszenia budowy oświadczeń o tym, że:
- budowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
- jako inwestor przyjmujesz odpowiedzialność za kierowanie budową (oświadczenie potrzebne w momencie, gdy nie zatrudniamy kierownika budowy),
- dokumentacja dołączona do zgłoszenia budowy jest kompletna.
W przypadku domu bez zezwolenia nie musimy zatrudniać kierownika budowy, ani prowadzić dziennika budowy. Jednak jest obowiązek, którego musimy dopilnować. Mianowicie – konieczne jest powiadomienie odpowiednich instytucji o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Jakie to instytucje? Musimy zatem powiadomić nadzór budowlany, a także projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.
Dodatkowo, jako Inwestor mamy obowiązek dokonać geodezyjnego wyznaczenia terenu. Z kolei już po zakończeniu budowy musimy wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.
Jak podkreślił wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński, „projekt umożliwiający łatwiejszą i szybszą budowę małych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w trybie uproszczonego zgłoszenia z projektem budowlanym, bez uzyskania pozwolenia na budowę, konieczności ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy skróci proces budowlany nawet o kilka tygodni”.
Czy można sprzedać dom bez zezwolenia?
W związku z tym, że dom do 70 m2 nie możemy być wykorzystywany w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, powstało pytanie, co jeśli jego właścicielom zmienią się plany życiowe. Czy w takiej sytuacji będzie można go sprzedać lub wynająć? Jednak jak podało w wyjaśnieniach Ministerstwo Rozwoju i Technologii ustawa nie ogranicza możliwości zbycia domu np. gdy zmieni się sytuacja materialna właścicieli i będzie konieczna sprzedaż domu. Nie ma bowiem regulacji Kodeksu cywilnego, które określałby możliwości i warunki zbycia, sprzedaży albo wynajmu nieruchomości bez zezwolenia.
Bezpłatne projekty domów do 70 m2
Tym, co może ucieszyć osoby rozważające budowę domu bez zezwolenia, jest fakt, że rząd ogłosił stworzenie gotowych projektów domów jednorodzinnych do 70 m2. Będą one całkowicie bezpłatne do pobrania przez każdego. W styczniu 2022 r. rozstrzygnięto konkurs architektoniczny i wybrano 38 prac. Zgodnie z założeniami w II kw. 2022 r. darmowe projekty zostaną udostępnione do pobrania za darmo ze specjalnej rządowej strony.
W ten sposób inwestor zaoszczędzi od tysiąca do kilku tysięcy złotych na projekcie domu. Innym plusem tej sytuacji jest fakt, że korzystając z dostępnych projektów, budujący ma pewność, że zatwierdzony przez państwowe instytucje projekt spełnia wszystkie wymogi. Warto jednak mieć na uwadze, że w przypadku wystąpienia koniecznych zmian w projekcie, np. ze względu na cechy konkretnej działki, to trzeba będzie za nie zapłacić.
Ile kosztuje wybudowanie domu do 70 m2?
Tym, co najbardziej interesuje osoby planujące budowę mniejszego domu, są ceny. Ile trzeba pieniędzy, aby wybudować dom do 70 m2? Patrząc na większość konkursowych projektów, zamykają się one w kwocie między 400 a 500 tys. zł. Chociaż są również projekty, w których budowa wyceniona jest na 800 tys. zł, a także takie sporo tańsze – w przypadku projektów budynku parterowego stan deweloperski to koszt niespełna 180 tys. zł – z tym, że jego powierzchnia użytkowa to tylko 53 m2.
Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że ceny te na pewno obecnie są o wiele wyższe, ze względu na duży skok cen materiałów budowlanych, które zaliczyły bardzo duży skok w górę. Patrząc na nie rok do roku – na przykładzie danych za listopad 2021 – koszt płyty OSB to wzrost aż o 80%, izolacja termiczna o 57%, a elementów dachu, rynny – zanotowały wzrost o 21%. Jeśli do tego dodamy jeszcze wzrosty cen energii, paliw i usług, to całkowite oszacowanie ceny budowy domu bez zezwolenia, jest bardzo trudne, a podane wyżej ceny budowy domu do 70 m2, mogą być już nieaktualne.
Poza tym do kosztów budowy należy doliczyć także cenę działki i wszelkich rozwiązania proekologicznych – jeśli takowe chcemy zastosować. Darmowe projekty, które wyłoniono w konkursie, mają różne rozwiązania, również te ekologiczne, np. zastosowane panele fotowoltaiczne, ponieważ organizatorom konkursu chodziło nie tylko o to, aby były to domy tanie w budowie, ale także w utrzymaniu.
Czy Polacy pokochają małe domy?
Trudno odpowiedzieć na pytanie o to, czy Polacy będą chętnie budować małe domy do 70 m2. Już od kilku lat widoczny jest trend, że powstaje coraz więcej mniejszych budynków, takich do 100 m2. Możliwe więc, że wraz ze wzrostem cen materiałów budowlanych i ziemi, będzie się zwiększać zainteresowanie mniejszymi budynkami, ponieważ relatywnie mniej trzeba będzie za nie zapłacić, a dodatkowo będą tańsze w utrzymaniu.
Wpływ na powodzenie tego projektu może mieć też fakt, że z każdym rokiem widać również wzrost zainteresowania budownictwem modułowym, które jest tańsze od tradycyjnych domów jednorodzinnych. Widać więc, że Polacy poszukują tańszych metod na wybudowanie własnego M. W przypadku konstrukcji szkieletowej bowiem trzeba zapłacić ok. 1 500 zł za m2, a za dom z keramzytobetonu ok. 2 000 zł za m2. Biorąc pod uwagę powyższe, można przewidywać, że opcja domu bez zezwolenia może spodobać się niektórym osobom – zwłaszcza tym, którzy nie chcą pakować się w duży kredyt, a jednocześnie chcą mieć własne cztery kąty z ogródkiem.
Czytaj też:
Dom bez zezwolenia z pokrętną logiką. Można sprzedać czy nie wolno?