Jak wynika z analizy cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w czerwcu br. średnie ceny ofertowe mieszkań w większości największych polskich miast poszły w ostatnim miesiącu w dół. Najwięcej – o ponad 1 proc. spadły średnie ceny w Szczecinie, Bydgoszczy i Poznaniu. Jednakowe – w ujęciu procentowym – spadki wynoszące 0,6 proc. zanotowały cztery miasta: Warszawa, Kraków, Lublin i Olsztyn. Minimalne ale jednak spadki cen nastąpiły również w Łodzi, Wrocławiu i Katowicach.
Nie ma chętnych, więc obniżają ceny
W porównaniu miesiąc do miesiąca nieznacznie, o 0,2 proc., wzrosły średnie ceny ofertowe używanych mieszkań w Gdańsku i Białymstoku.
– Wyniki najnowszej analizy potwierdzają, że na ‘niewidzialną rękę wolnego rynku’ nie ma rady (no chyba, że zostanie nienaturalnie „wykręcona” rządowymi programami dopłat). Rosnąca ilość ofert sprzedaży mieszkań przy jednoczesnym spadku popytu to prosta droga do redukcji cen. Jeżeli bowiem ofert sprzedaży jakiegoś towaru przybywa, chętnych do zakupu brakuje, a jednemu czy drugiemu oferentowi z różnych powodów pilnie potrzebna jest gotówka, to nie ma innego sposobu na pozyskanie klienta jak skuszenie go korzystniejszą ceną. Kiedy jeden, drugi, trzeci oferent decyduje się na taki ruch, to z biegiem czasu kolejni zaczynają weryfikować swoje oczekiwania i także idą na ustępstwa cenowe, czasem bardziej, czasem mniej otwarcie (np. obniżka ceny ofertowej dopiero w trakcie bezpośrednich negocjacji z klientem) – zauważa Marcin Drogomirecki, pośrednik nieruchomości.
Jak to wszystko działa w praktyce? Jego zdaniem można zauważyć, że tanieją przede wszystkim oferty, które już od dłuższego czasu czekają na nabywców.
– Brak telefonów, brak chętnych na choćby obejrzenie oferowanego lokalu coraz częściej przekonuje właścicieli do obniżenia ceny wywoławczej. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku właścicieli, którzy dopiero decydują się na wystawienie swojej oferty; osoby rozpoczynające proces sprzedaży, często nieobeznane z aktualną sytuacją na rynku, wyceniają swoje mieszkania powyżej średniej, za jaką oferowane są podobne lokale. I tu znów – z czasem następuje konfrontacja oczekiwań z rzeczywistością i weryfikacji pierwotnie ustalonej ceny – opowiada Drogomirecki powołując się na swoje obserwacje.
Jest szansa na dalszy spadek cen
Zanotowane w czerwcu spadki średnich cen ofertowych prawdopodobnie stanowią początek dłuższego okresu korekty stawek, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Przemawia za tym wciąż rosnąca liczba ofert sprzedaży mieszkań, wysoki, nieadekwatny do poziomu wynagrodzeń pułap cen (wywindowany sztucznie przez program BK2%), wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych (wysokie miesięczne raty kredytów, często wyższe od stawki czynsz za najem podobnego lokalu), spadek atrakcyjności mieszkań jako inwestycji (niski ROI, trudności z pozyskaniem najemcy, mglista perspektywa wzrostu wartości nieruchomości) oraz zaspokojenie części popytu przez program BK2%.
Wpływ na rynek mieszkaniowy ewentualnego kolejnego rządowego programu dopłat do kredytów jest trudny do przewidzenia; nie jest znany ani czas jego wejścia w życie, ani ostateczne warunki, które pozwoliłyby ocenić jego faktyczną atrakcyjność, oszacować realne grono potencjalnych beneficjentów oraz segmenty rynku, na które by najmocniej oddziaływał).
Rząd odgrzebuje „Kredyt na start”
Sytuacja zaczyna się sama stabilizować, ale mogą ją zakłócić ruchy rządu, który odkurzył projekt „Kredyt na start”. Zaraz po wakacjach trafić do parlamentu – zapowiedział w środę w Senacie wiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak. Dodał, że resort chce, żeby ustawa została uchwalona w tym roku, a program wszedł w życie 15 stycznia 2025 r.
– Wielu Polaków czeka na to rozwiązanie. Zakładamy, że projekt pojawi się w parlamencie najprawdopodobniej zaraz po wakacjach. Chcielibyśmy, żeby ustawa została przyjęta w tym roku. Planujemy wejście w życie tych przepisów 15 stycznia – powiedział Jacek Tomczak, odpowiadając na pytania senatorów.
Wiceszef resortu dodał, że projekt jest procedowany i w ciągu najbliższych tygodni zostanie skierowany do Stałego Komitetu Rady Ministrów. – Jest to kredyt wieloletni, w wariancie 0 procent skierowany do rodzin z dziećmi. Chodzi o to, żeby wesprzeć te rodziny, które jeszcze nie nabyły pierwszego mieszkania. A pamiętajmy, że koszt związany z odsetkami kredytów hipotecznych w polskim systemie bankowym jest jednym z wyższych w Europie – zaznaczył Tomczak, wskazując, że stanowi to główną barierę w zdobyciu przez rodziny pierwszego mieszkania.
Tomczak zaznaczył, że resort przewiduje funkcjonowanie "Kredytu na start" przez kilka lat, co ma się przyczynić do zwiększenia dostępności mieszkań. – Chcemy stworzyć rozwiązanie nie doraźne, ale co najmniej czteroletnie, które ustabilizuje sytuację – podkreślił.
Czytaj też:
Przeanalizowali, jak programy dopłat wpłynęły na rynki. Wnioski dla PolskiCzytaj też:
Kupujcie teraz, bo taniej nie będzie? Deweloperzy nie wierzą, że ceny mieszkań wzrosną
