Do 2011 roku można było uzyskać kredyt we frankach szwajcarskich (CHF), euro (EUR) i dolarach amerykańskich (USD). Kredyty te były łatwo dostępne i w porównaniu do kredytów złotówkowych nisko oprocentowane. Obecnie chętni na zaciągnięcie kredytów hipotecznych w walutach obcych mogą wybrać kredyty w EUR i USD, jednak ich dostępność została bardzo mocno ograniczona.
Jeszcze kilka lat temu znakomita większość kredytobiorców zaciągała kredyt we frankach szwajcarskich. Kredyt były łatwo dostępne, nisko oprocentowane, a kurs waluty gwarantował niskie raty. Kredyty we frankach szwajcarskich - w okresie największego popytu na kredyty walutowe tj. w pierwszej połowie 2008 roku - stanowiły blisko 80% wszystkich udzielanych kredytów. Niestety czas pokazał jak bardzo kredyty walutowe, zwłaszcza te w CHF, dały się we znaki właścicielom nieruchomości. Kurs franka podskoczył do niewyobrażalnego wcześniej poziomu, wywołując nie tylko panikę wśród kredytobiorców, ale też poważny problem po stronie banków, które zaczęły obawiać się niewypłacalności swoich klientów. Aby temu zapobiec Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. rekomendację T dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzenia ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych. W skrócie rekomendacja ta mocno ograniczyła możliwość zaciągania zobowiązań w walucie obcej, jeśli kredytobiorca zarabiał w złotówkach.
Jednak nawet po tak trudnym okresie, gdy kursy walut i KNF nie pozwalały na racjonalne myślenie o kredycie walutowym, niektórzy nadal rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego w walucie obcej. Dzieje się tak dlatego, ponieważ właśnie teraz jest on szczególnie opłacalny - stopy procentowe zostały obniżone do najniższych w historii. Dodatkowo, zastój na rynku nieruchomości sprawił, że ceny metra kwadratowego znów stały się umiarkowanie atrakcyjne.
Czy jednak warto kupować mieszkanie posiłkując się kredytem hipotecznym? Nawet jeśli mamy wkład własny, a mieszkanie chcemy potraktować jako dodatkową inwestycję czy lokatę kapitału? Choć większość analityków przekonuje, że to najlepszy okres na tego typu inwestycje, przyjrzyjmy się z czym przyjdzie się zmierzyć kredytobiorcom na przykładzie zakupu 2 nieruchomości w przeszłości. W myśl zasady, że przecież dobrze to już było, a jak będzie to się dopiero okaże.
Z punktu widzenia osoby dokonującej zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych istotna jest oczywiście różnica między ceną zakupu oraz ceną sprzedaży. Rachunek ten tylko pozornie jest łatwy do przeprowadzenia, ponieważ by realnie ocenić czy inwestycja zapisała się po stronie zysku czy straty inwestora, należy odnieść całość do czasu trwania inwestycji. Dotychczas na rynku pokutowało przeświadczenie, że ceny nieruchomości jedynie rosną, a raczej nie spadają. W tym twierdzeniu jest sporo racji, pod warunkiem, że patrzymy na ten proces w perspektywie długiej wieloletniej, a nie kilkuletniej.
Czas odgrywa także niebagatelną rolę gdy spojrzymy na dynamikę kursów walutowych. Wystarczy, że wstrzelimy się w niekorzystny trend walutowy i wówczas może się okazać, że nasze założenia szybkiego zarobku na nieruchomości - nie tylko nie spełnią się, ale dodatkowo przysporzą nam wielu problemów finansowych jak to miało miejsce po roku 2008 z kursem CHF.
Poniżej prezentowane są dwie sytuacje dotyczące kupna mieszkania 35 metrowego w Warszawie na podstawie których przeanalizowano, jak zachowuje się inwestycja w nieruchomość z założeniem, że kupione mieszkanie będzie przeznaczone pod wynajem. Uzyskany z wynajmu przychód w pełni pokryje koszt obsługi kredytu oraz pozostałe opłaty związane z nieruchomością. W omawianych przypadkach przyjęto, że kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, a do analizy została wzięta pod uwagę tylko cena mieszkania (bez uwzględnienia nakładów ponoszonych na remont i wyposażenie mieszkania). Ponadto do założeń przyjęto średni kurs CHF wg NBP, nie uwzględniając dodatkowych kosztów kupna i sprzedaży waluty, czyli tzw. spreadu walutowego.
Przykład I zakup mieszkania w październiku 2005 roku
W październiku 2005 roku na jednym z warszawskich osiedli zostało kupione mieszkanie o powierzchni 35 metrów kwadratowych. Metr kwadratowy kosztował wtedy około 4.030 PLN czyli łączna cena mieszkania i wartość kredytu (zaciągniętego na 100%) wyniosła 141.050 PLN. Kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, więc przy ówczesnym kursie CHF na poziomie 2,5381 PLN, dało to kredyt w wysokości ok. 55.573 CHF.
Dziś przy średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie na poziomie 7.878 PLN mieszkanie kupione w 2005 roku warte jest ok. 275.730 PLN i ciąży na nim kredyt hipoteczny (po kilku latach spłat) w wysokości ok. 38.723 CHF. Przy obecnym kursie CHF na poziomie 3,3539 PLN daje to kredyt w wysokości ok. 129.873 PLN. Oznacza to, że wartość mieszkania przewyższa wartość zobowiązania o ok. 145.857 PLN.
Kredyt oraz wartość mieszkania przykład I
| Dane | X 2005 | III 2013 |
| Cena m2 | 4.030 PLN | 7.878 PLN |
| Cena mieszkania | 141.050 PLN | 275.730 PLN |
| Wartość kredytu w PLN | - | 129.873 PLN |
| Różnica | - | + 145.857 PLN |
Przykład II zakup mieszkania w połowie 2008 roku
W lipcu 2008 roku zostało kupione takie samo 35 metrowe mieszkanie w Warszawie. Metr kwadratowy w tym okresie kosztował już 8.143 PLN. Łączna cena mieszkania wynosiła zatem ok. 285.005 PLN. Zaciągając kredyt na 100% ceny mieszkania, przy ówczesnym kursie franka na poziomie ok. 2,0458 PLN wartość kredytu po przeliczeniu wyniosła ok. 139.312 CHF. Warto zwrócić uwagę, że jest to ponad dwukrotnie więcej, aniżeli w pierwszym analizowanym przypadku.
Sytuacja nabywcy, który zdecydował się na zakup mieszkania w 2008 roku wygląda zatem następująco: przy obecnej średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie na poziomie 7.878 PLN mieszkanie kupione w 2008 roku warte jest ok. 275.730 PLN i ciąży na nim kredyt hipoteczny (po kilku latach spłat) w wysokości ok. 114.811 CHF. Przy obecnym kursie CHF na poziomie ok. 3,3539 PLN daje to kredyt w wysokości ok. 385.065 PLN. Oznacza to, że wartość kredytu przewyższa obecnie wartość mieszkania o ok. 109.335 PLN.
Wysoka cena metra kwadratowego i dla odmiany relatywnie niski kurs franka w momencie zaciągania kredytu spowodowały, że gdyby teraz klient zdecydował się sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt, to niestety nie starczyłoby na spłatę całego zobowiązania. Oznacza to, że w perspektywie ostatnich ponad 4 lat inwestycja nie zarobiła na siebie. W tym przypadku warunki rynkowe - czyli spadek ceny mieszkań i wzrost kursu franka dodatkowo powiększyły umowną stratę klienta.
Kredyt oraz wartość mieszkania przykład II