À propos Róży Luksemburg, modernizacja tego miejsca to Pana zasługa
Tak. Kupiłem tę fabrykę od syndyka Universalu. Znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie Muzeum Powstania Warszawskiego. Następnie dokonano rozbiórki i wymaganej remediacji (usunięcie z gruntu szkodliwych substancji – przyp. red.) bowiem był to budynek fabryki oświetlenia, który bardzo negatywnie wpływał na środowisko.
Już wtedy przewidywał Pan, że okolice Ronda Daszyńskiego staną się nowym centrum biznesowym miasta?
Pamiętam, że gdy mieszkając w Londynie przyleciałem do Warszawy, a było to ponad dziesięć lat temu, to nie mogłem uwierzyć, że tereny, które znajdują się tak blisko centrum miasta i są tak dobrze skomunikowane, nie są wykorzystywane. Nie było jeszcze wtedy co prawda mowy o drugiej linii metra, ale mimo to, dojazd z centrum był bardzo łatwy. W tych okolicach jednak nic się nie działo. Poza zaadoptowaną z budynku pofabrycznego siedzibą Banku BPH, nic tutaj nie było. Tereny, które wtedy kupiłem, to było ponad 1,5 ha gruntu. Czułem, że już niedługo mogą być warte dużo więcej. Wiedziałem, że można będzie je ciekawie wykorzystać i wybudować tam szybko zbywalny produkt.
Obecnie nieustannie powtarza się, że warto inwestować w nieruchomości. Jest to jednak tak obszerne określenie, że warto je doprecyzować. Który z elementów runku nieruchomości jest obecnie najbardziej opłacalny?
Przez wiele lat, dla osób, które nie inwestowały dużych środków w projekty budowlane, pierwszą myślą było kupno mieszkania pod wynajem. Był to rodzaj ulokowania kapitału, który na siebie pracował i zapewniał dość przewidywalną stopę zwrotu na poziomie 3-4 proc. rocznie. Ta formuła stała się jednak dla wielu osób bardzo uciążliwa. Przy większej ilości mieszkań nakładały się na siebie problemy z lokatorami, okresy, w których mieszkania nie miały najemców, utrudnieniem były też ograniczenia prawne, które komplikowały możliwość ograniczenia ryzyk. Z tego powodu, dla wielu osób, taki sposób inwestowania przestał być opłacalny.
Część inwestorów przeniosła się do projektów, które oddawane są w zarządzanie profesjonalnym podmiotom. W Polsce dopiero raczkują firmy, które zarządzają mieszkaniami. Na zachodzie jest to już bardzo popularne. Takie przedsiębiorstwa bardzo ograniczają wymienione wcześniej ryzyka i uciążliwość codziennego zarządzania. Sektorem, w którym to zarządzanie jest oferowane na bardzo wysokim poziomie, to kupowanie apartamentów w systemie condo, czyli w nowo budowanych jednostkach hotelowych. Ten model staje się więc coraz bardziej popularny. Zaczyna być on wykorzystywany także w innych sektorach. Pojawiają się, chociażby projekty biurowe, w których można inwestować w daną część biurowca, który następnie jest wynajmowany i zarządzany przez profesjonalną firmę.
Inwestycje w model condo to w Polsce bardzo świeży temat. Skąd jego nagła popularność?
W Polsce faktycznie ten model jest popularny od 2-3 lat. Z jednej strony wynika to z faktu, że pojawiło się sporo nowego kapitału inwestycyjnego. Rośnie grupa osób z nadwyżkami finansowymi, które chcieliby zainwestować. Są to osoby, które zabezpieczyły już przyszłość swoją i swojej rodziny, więc każdy dodatkowy napływ gotówki traktują jako możliwość inwestycyjną. Z drugiej strony trzeba pamiętać o utrzymujących się wciąż na bardzo niskim poziomie stopach procentowych. Wpływa to na potrzebę szukania alternatywnych sposobów lokowania swoich oszczędności. Lokaty bankowe czy skarbowe papiery wartościowe są bowiem nisko oprocentowane. Poszukuje się więc nowych instrumentów postrzeganych jako bezpieczne. W przeciwieństwie do kupowania jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, czy akcji spółek notowanych na giełdzie, projekty w systemie condo są bezpieczną inwestycją. Inwestorzy są bowiem właścicielami hipotecznymi nieruchomości. Niezależnie od osiąganych zwrotów, podstawa wartości nieruchomości jest zachowana. Taką sytuację mają osoby kupujące apartament hotelowy na przykład w budowanym przez nas obecnie kompleksie hotelowym Lake Hill Resort & Spa w Karkonoszach.
Jak zaczęła się Pana przygoda z rynkiem nieruchomości? Skąd zainteresowanie tym rynkiem?
Były dwa główne powody. Pierwszy z nich to moje doświadczenie zawodowe. Przez ponad 20 lat byłem bankierem inwestycyjnym w Londynie – najpierw w Credit Suisse, a później szefem na Europę Środkowo-Wschodnią w Barclays Capital. Z racji realizacji projektów dla naszych klientów, prowadziłem też te, związane z rynkiem nieruchomości. Były to pierwsze wejścia spółek deweloperskich na giełdę, refinansowanie dużych projektów czy pierwszy proces sekurytyzacji, który przeprowadzałem w Polsce dla Domów Towarowych Centrum.
Drugi aspekt, który przyciągnął mnie do rynku, to historia rodzinna. Moja rodzina związana jest z działalnością hotelową w Karkonoszach. Pierwszy obiekt moich rodziców został otwarty dokładnie 35 lat temu pod Karpaczem. Byłem więc zaangażowany w tę działalność, chociażby poprzez współfinansowanie kolejnych projektów realizowanych przez mojego ojca. Wspólnie zrealizowaliśmy projekty w Lubinie – Hotel Karczowiska i Hotel Cieplice – obiekt w uzdrowiskowej część Jeleniej Góry. Te dwa aspekty sprawiły, że nieruchomości cały czas były w obrębie moich zainteresowań. Połączyłem te dwa doświadczenia i przerodziły się one w obecną działalność.
Wygląda na to, że musiało się tak skończyć…
Musiało. Często się śmieję, że jestem obciążony genetycznie. Wykorzystując swoje doświadczenie z bankowości w zakresie różnego rodzaju sposobów finansowania, łatwiej mi było poradzić sobie przy realizacji dużych projektów.
Miał Pan to zaplecze, którego często brakuje początkującym inwestorom
Owszem. Znałem rynek z tej drugiej strony. Wiedziałem jak przygotować projekt pod względem analizy finansowej, którą trzeba ostrożnie przeprowadzić na początku każdego projektu. Jest ona podstawą do działania.
Czy za czasów pracy w banku widział Pan, że w Polsce jest nisza, którą warto zagospodarować?
Pracując w Londynie i obserwując bardziej rozwinięte państwa Europy, widziałem, że w Polsce jest ogromny potencjał do rozwoju. Całe swoje zainteresowanie kierowałem na rynek polski, bo widziałem element jakościowej zmiany otoczenia biznesowego i podnoszącej się jakości życia Polaków. Ciekawym trendem jest zjawisko, które nastąpiło wśród Polaków, a które nazywam „rediscovery of Poland”. Rodacy zaczęli odkrywać Polskę na nowo w kwestii turystycznej. Zrozumieli, że na wakacje czy na weekendy warto wyjeżdżać do polskich miejscowości. W latach dziewięćdziesiątych wielu Polaków zachłysnęło się możliwością wyjazdu za granicę…
Druga fala nastąpiła w momencie wejścia do Unii Europejskiej…
Właśnie. Po 2004 roku ludzie zaczęli podróżować po Europie. Wiele osób zdążyło już pozwiedzać świat i zorientowali się, że nie zobaczyli jeszcze Polski. Nałożyła się na to też rewolucja transportowa. Rozwój sieci dróg i połączeń kolejowych jest tak znaczący, że podróżowanie stało się zdecydowanie łatwiejsze i wygodniejsze. Kiedyś z mojego rodzinnego Karpacza do Warszawy jechało się siedem i pół godziny. Dziś ten czas skrócił się do czterech godzin. Jest to zupełna zmiana jakości podróżowania.