Na polskim rynku nieruchomości wciąż niewiele mówi się o zjawisku znanym w Europie Zachodniej i USA jako „brown discount”. Tymczasem, w ocenie ekspertów, to tylko kwestia czasu, zanim zacznie ono odgrywać istotną rolę również nad Wisłą.
Obecnie dużo uwagi poświęca się prognozom rynku wynikającym z demografii. To zrozumiałe, patrząc na krajowe statystyki i wyraźne różnice między regionami, np. w zakresie salda migracji. Jednak w przyszłości na wartość nieruchomości wpływać będą nie tylko czynniki ludnościowe.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że coraz większe znaczenie będzie miała energooszczędność budynków – i właśnie z nią wiąże się temat „brown discount”.
Brown discount i green premium – co to oznacza?
Zjawiska określane jako „brązowa zniżka” (brown discount) i „zielona premia” (green premium) są oraz częściej obserwowanymi i analizowanymi trendami w branży nieruchomości, odzwierciedlającymi wpływ standardów środowiskowych na wartość i atrakcyjność budynków.
Pierwsze pojęcie odnosi się do sytuacji, gdy nieruchomość o słabych parametrach energetycznych – np. domu, lokalu czy budynku komercyjnym – traci na wartości z powodu wysokiego zużycia energii, zwłaszcza nieodnawialnej. Z kolei green premium to zjawisko odwrotne: budynki energooszczędne mogą kosztować więcej lub generować wyższe przychody z wynajmu.
Choć dla wielu te pojęcia brzmią nieco abstrakcyjnie, eksperci podkreślają, że ich wpływ jest realny i coraz bardziej zauważalny na rynkach europejskich i światowych.
Mniej oszczędne budynki już tracą na wartości
Nie brakuje sceptyków, którzy traktują „brown discount” i „green premium” jako „modny wymysł”, jednak dane pokazują wyraźne powiązanie między energochłonnością a wyceną nieruchomości.
– Taka sytuacja szczególnie nie dziwi, biorąc pod uwagę doświadczenia kryzysu energetycznego z lat 2022–2023, wysokie koszty utrzymania budynków oraz unijną politykę zakładającą m.in. wprowadzenie systemu ETS2 i realizację dyrektywy EPBD. W przypadku nieruchomości budynkowych należących do większych przedsiębiorstw znaczenie dodatkowo mają kwestie związane z tematyką zrównoważonego rozwoju i ESG – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wskazuje na badania, które potwierdzają ten trend: od analizy Empirica Regio z 2024 r., wskazującej rosnący wpływ klas energetycznych na ceny niemieckich domów, po raport JLL, który pokazuje, że energooszczędne budynki biurowe w dużych miastach mogą przynosić czynsze wyższe o 7–12 proc.
Badanie Deepki wykazało, że ponad 90 proc. menedżerów nieruchomości z Europy ocenia ryzyko związane z wymaganiami ekologicznymi jako wysokie. Z kolei dane Kiel Institut pokazują, że w latach 2022–2024 mieszkania o najwyższej klasie energetycznej A/A+ na niemieckim rynku zyskiwały premię do ceny średnio 650 euro za metr kwadratowy w porównaniu do mieszkań klasy D/E, a w przypadku najmu – 0,85 euro miesięcznie za każdy metr kwadratowy.
Rodzimy rynek również odczuwa te zmiany.
– Dane rynkowe sugerują, że wskaźnik biurowych pustostanów jest mocno uzależniony od wieku budynku. Jak podaje BNP Paribas Real Estate, na początku 2025 r. w Warszawie budynki biurowe powyżej 10 lat cechowały się udziałem pustostanów ponad czterokrotnie większym (13,6 proc.) niż biura ukończone w ostatnich pięciu latach (3,1 proc.). Przyczyną mniejszego zainteresowania najemców są m.in. wyższe koszty eksploatacji metrażu w starszych biurach – zauważa Andrzej Prajsnar.
Czytaj też:
Nowa era rynku nieruchomości. Rok 2026 może przynieść rewolucję
Energooszczędność zaczyna wpływać na ceny mieszkań
Polski rynek nieruchomości stoi u progu zmian, które mogą na trwałe zmienić sposób wyceny mieszkań i lokali na wynajem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że zależność między energochłonnością budynków a ich cenami oraz czynszami będzie coraz wyraźniejsza. Choć dziś takich przykładów nie ma jeszcze wiele, w kolejnych latach trend ten ma się umacniać wraz z nowymi regulacjami i większą świadomością kupujących oraz najemców.
– W bieżącym roku prawdopodobnie poznamy szczegóły związane z wprowadzeniem klas energetycznych budynków. Będą one znacznie bardziej zrozumiałe dla typowego nabywcy lub najemcy niż roczne wskaźniki zapotrzebowania na energię podawane w kilowatogodzinach na metr kwadratowy – podsumowuje Prajsnar.
Czytaj też:
Zielone mieszkania to złoty zysk? „Biją rekordy opłacalności”
FAQ – najczęściej zadawane pytania
1. Czym jest „brown discount”?
To spadek wartości nieruchomości wynikający ze słabych parametrów energetycznych i wysokich kosztów jej utrzymania.
2. Na czym polega „green premium”?
„Green premium” oznacza wyższą cenę sprzedaży lub czynsz, jaki mogą osiągać energooszczędne budynki.
3. Czy energooszczędność lub jej brak wpływa na ceny nieruchomości?
Tak. Dane z rynków zagranicznych pokazują, że budynki o lepszych klasach energetycznych osiągają wyższe ceny i czynsze niż obiekty mniej efektywne.
Czytaj też:
Rynek mieszkań zaskoczył spokojem. W tych miastach rekordowa ofertaCzytaj też:
Górskie kurorty biją rekordy cen. Zakopane liderem drożyzny