Mikrokawalerki nie wzięły się znikąd. Patodeweloperka czy potrzeba rynkowa?

Mikrokawalerki nie wzięły się znikąd. Patodeweloperka czy potrzeba rynkowa?

Kawalerki
Kawalerki Źródło: Pixabay
– To nie „patodeweloperzy” są problemem. To brak mieszkań jest problemem. Szczególnie tych małych. I żadne zaklinanie rzeczywistości, żadne rządowe ograniczenia niczego tu nie zmienią. Jeśli brakuje chleba, to trzeba go upiec, a nie narzekać, że piekarz jest brzydki i zły – powiedział Konrad Płochociński, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. To jego reakcja na słowa ministra rozwoju, który chciałby uregulować kwestię tzw. mikrokawalerek.

Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział, że rząd planuje przedstawienie w styczniu projektu ustawy regulującej nabywanie mieszkań na wynajem oraz wykorzystania pustostanów. Jednym z celów nowych przepisów jest ukrócenie oferowania mikrokawalerek, czyli lokali o powierzchni mniejszej niż 25 m2.

Dla kogo mikrokawalerka?

— Chciałbym, aby w Polsce budowano mieszkania nie mniejsze niż 25 m2. W styczniu przedstawimy nowy pakiet rozwiązań dotyczący patologii na rynku mieszkaniowym. Mamy siedem rozwiązań. Nie bierzemy pod uwagę podatku katastralnego — powiedział Buda w programie „Rzeczpospolitej”.

Wprawdzie mieszkania nie mogą być mniejsze niż 25 m2, ale w sprzedaży bez problemu można też znaleźć tzw. mikrokawalerki, czyli mieszkania o mniejszej powierzchni. Nie są jednak sprzedawane jako lokale mieszkaniowe, ale usługowe. Objęte są wyższym VAT (23 proc. VAT wobec 8 proc. dla lokali mieszkalnych). Najczęściej wiele mikrokawalerek hurtem kupuje firma lub fundusz i wynajmuje je chętnym, ale można też kupić je na własność. Mikrokawalerki są reklamowane jako doskonałe pierwsze mieszkanie dla studentów albo pracowników w delegacjach, ale należy zakładać, że często mieszkają również osoby, których nie stać na większe mieszkania. Trzeba mieć na uwadze, że w mikrokawalerce nie można się zameldować, bo zgodnie z prawem – nie jest to mieszkanie.

Niby lokal usługowy, a jednak mieszkanie

Nie oznacza to, że cena metra kwadratowego jest wyraźnie niższa niż w przypadku „pełnowymiarowych: mieszkań. Zasadniczo: im mniejszy metraż, tym wyższa cena jednego metra. Na koniec 2021 roku lokal o powierzchni poniżej 25 mkw. w Warszawie na rynku wtórnym kosztował średnio ponad 13 tys. za m2, w Trójmieście – 14 tys. zł, w Poznaniu -7960 zł za metr kwadratowy – wynika z danych firmy Cenatorum.

Popyt na mikrokawalerki bardzo wzrósł po 2020 roku, gdy ceny nieruchomości znacząco wzrosły. Bo choć ceny metra kwadratowego są porównywalne z cenami metra w większych lokalach, to jednak po przemnożeniu przez 20 czy 24 m2 wychodzi kwota znacznie niższa niż przy zakupie większego mieszkania.

Widząc rosnące zainteresowanie, deweloperzy zaczęli w projektowanych budynkach umieszczać coraz więcej mikrokawalerek. Teoretycznie wszyscy są zadowoleni. Deweloper, bo szybko sprzedał. Kupujący na cele inwestycyjne też, bo szybko wynajął lokal. Czy zadowolony jest też klient, który kupił mikrokawalerkę – lub wynajął ją, bo na większe mieszkanie nie miał pieniędzy? To już inna kwestia.

Fanaberia czy potrzeba rynkowa?

Ministrowie odpowiedzialni za budownictwo już zapowiadali w przeszłości, że uregulują kwestię mikrokawalerek, tak by były oferowane zgodnie z przeznaczeniem, a nie miejsce stałego zamieszkania. Czy tym razem to się uda – ale też czy nie doprowadzi to do wylania dziecka z kąpielą? Co by nie myśleć o mieszkankach, których całkowita powierzchnia jest mniejsza niż niejeden pokój dzienny w przeciętnym mieszkaniu, to ich popularność wzięła się z rzeczywistych potrzeb kupujących i najemców. Mało kto wybierze mikrokawalerkę, jeli za podobne pieniądze mógłby kupić lub wynająć większe mieszkanie.

W rozmowie z serwisem next.gazeta Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zwrócił uwagę, że nie należy nazywać mikrokawalerek „patodeweloperką”, bo ta forma budownictwa stanowi odpowiedź na potrzeby klientów.

– Kawalerki cieszą się popularnością nie tylko na rynku pierwotnym, ale i wtórnym. Budowano je w dużej liczbie w latach 50. czy 60. Wtedy taki lokal miał 18 metrów wielkości, później 20 metrów. I te mieszkania zawsze znikają jako pierwsze, gdy tylko pojawią się na rynku – powiedział.

To się może skończyć wzrostem cen

Zapowiedź ministra Budy jest dla niego niezrozumiała. Obawia się też, że próby „majstrowania” doprowadzą do wzrostu cen.

– Nie rozumiem, dlaczego rząd chce zakazać budowania lokali użytkowych mniejszych niż 25 m kw. Dlaczego ludzie nie mogą wybierać własnym portfelem. Jakie argumenty przedstawiło Ministerstwo Rozwoju? Czy spytało, powiedzmy, 1000 właścicieli, lokatorów takich mieszkań, jak im się po roku, dwóch żyje? Jestem pewien, że gdyby mieli cofnąć się w czasie, ponownie dokonaliby takiego samego wyboru. Bo spełnia ich oczekiwania – stwierdził.

Ostrzegł, że w efekcie zmian mogą wzrosnąć także najmniejsze mieszkania na rynku wtórnym, bo małe kawalerki staną się jeszcze bardziej poszukiwane.

Wiceszef Związku wyliczył, że od 2015 roku przez pięć lat na rynku wtórnym ceny wzrosły o 47,8 proc., a na pierwotnym o 27,7 proc. Łączna liczba mieszkań przekazanych klientom od 2015 roku do końca grudnia 2022 dobije do ok. 800 tys. (z tych 800 niecałe 9 tys. trafiło do funduszy). – Co by się stało na rynku, gdybyśmy tych mieszkań nie dostarczali w takim zakresie? Ceny na rynku wtórnym rosłyby jeszcze bardziej, o 70 proc., albo więcej – stwierdza.

– To nie „patodeweloperzy” są problemem. To brak mieszkań jest problemem. Szczególnie tych małych. I żadne zaklinanie rzeczywistości, żadne rządowe ograniczenia niczego tu nie zmienią. Jeśli brakuje chleba, to trzeba go upiec, a nie narzekać, że piekarz jest brzydki i zły – powiedział Konrad Płochociński.

Czytaj też:
Deweloperzy za nic mają przepisy. Patodeweloperka kwitnie w najlepsze
Czytaj też:
Popularna 9-metrowa mikrokawalerka do wynajęcia. Ile trzeba zapłacić?

Opracowała:
Źródło: Wprost / next.gazeta
 2

Czytaj także