Ceny gruntów inwestycyjnych rosną. Najszybciej w Łodzi

W 2017 roku zanotowano rekordową liczbę wydanych pozwoleń na budowę. Związane jest to głównie z dobrą kondycją rynku nieruchomości. Firmy korzystają z nagromadzonych środków własnych, a także z łatwo dostępnego finansowania kredytowego, wynikającego z ciągle niskich stóp procentowych. Pozytywny nastój inwestycyjny nie pokrywa się jednak z ilością transakcji gruntowych, które zawarto w ubiegłym roku. Nowe tereny pod zabudowę są trudniej dostępne, co przekłada się na ich rosnące ceny. Dostępność gruntów inwestycyjnych ograniczyła także tak zwana ustawa o ochronie gruntów rolnych, która zmniejszyła obrót gruntami, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i na których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Kolejnym czynnikiem wpływającym na ceny było stworzenie Krajowego Zasobu Nieruchomości. Znajdą się w nim tereny, które przeznaczone są na inwestycje związane z rządowym programem Mieszkanie Plus. Przełożyło się to na wstrzymanie sprzedaży działek należących do miast oraz Spółek Skarbu Państwa. Trudna dostępność gruntów zmusza deweloperów do pozyskiwania terenów z zabudową przeznaczoną do rozbiórki. Eksperci Emmerson Evaluation przewidują, że w najbliższych latach coraz więcej będzie inwestycji typu „brownfield”, czyli takich, w których rewitalizuje się lub wyburza istniejącą już zabudowę.

W Warszawie średnia cena m kw. PUM w 2017 roku wyniosła 1900 zł. Jest to o 5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. W Trójmieście średnia cena w tym samym okresie osiągnęła 4 proc. wzrost r/r i poziom 1400 zł za m kw. PUM. Co ciekawe, coraz większą aktywność widać także na rynkach, które do tej pory były mniej aktywne - Łodzi, Poznaniu czy Wrocławiu. Tam ceny gruntów rosły w 2017 roku najszybciej. W Łodzi średnia cena za m kw. PUM wzrosła o 20 proc., Poznaniu o 18 proc., 12 proc. we Wrocławiu, 10 proc. w Krakowie oraz 7 proc. w Szczecinie. Nadal jednak średnie ceny gruntów w Warszawie są 2-3 razy wyższe niż w miastach wojewódzkich takich jak Szczecin czy Łódź.

Warszawa

W stolicy nieprzerwanie trwa dobry nastój inwestycyjny. Na bieżąco oddawane są nowe inwestycje mieszkaniowe. Przekłada się to jednakże na malejącą podaż gruntów pod zabudowę. Problem ten odczuwalny jest głownie w dzielnicach o gęstej zabudowie jak Śródmieście, Praga czy Ochota. Nieco lepiej jest na terenach, które systematycznie się rozbudowują, jak na przykład Białołęka. Problemem inwestycyjnym w Warszawie jest także brak planów zagospodarowania przestrzennego. Takimi planami objęte jest jedynie 37 proc. powierzchni miasta. Wśród najbardziej pożądanych terenów inwestycyjnych należy wyróżnić okolice rozbudowywanej II linii metra – Targówek, Wolę i Pragę-Północ. Średnia cena gruntu w Warszawie w przeliczeniu na PUM wyniosła 1900 zł/m kw.

Kraków

W Krakowie, w zeszłym roku, niemal połowa mieszkań sprzedała się już w pierwszym etapie realizacji. Ze względu na niską podaż gruntów, ceny mieszkań wzrosły tu średnio o 10 proc. w porównaniu z rokiem 2016. W stolicy Małopolski lepiej wygląda jednak kwestia planów zagospodarowania przestrzennego. Objęte jest nimi 53 proc. powierzchni miasta. Do terenów, które inwestorzy uważają za najbardziej atrakcyjne należą okolice Osiedla Europejskiego w dzielnicy Podgórze, a także obszar Kliny-Zacisze. Średnia cena gruntu w Krakowie w przeliczeniu na PUM wyniosła 1650 zł/ m kw.

Trójmiasto

Jest to jeden z najdynamiczniej rozwijających się obszarów kraju. Podobnie jak w Warszawie i Krakowie widoczny jest trend inwestycji w tereny z zabudową przeznaczoną do rozbiórki lub objęte ochroną konserwatorską. Jest to efekt gęstej zabudowy oraz niskiej podaży nowych gruntów. Największą aktywność inwestycyjną widać obecnie w Gdańsku (Chełm, Ujeścisko-Łostowice, Jasień, Kokoszki), Gdyni (w dzielnicach graniczących z obwodnicą). Średnia cena gruntu w Trójmieście w przeliczeniu na PUM wyniosła 1400 zł/m kw.

Wrocław

Stolica Dolnego Śląska w 58 proc. objęta jest planami zagospodarowania przestrzennego. Problemem jest jednak rozdrobnienie gruntów. Znaczną część inwestycji stanowią grunty o powierzchni nieprzekraczającej 5 tys. m kw. Nieco rzadziej inwestuje się w grunty w przedziale 5-10 tys. m kw. Rzadkością są transakcje związane z gruntami powyżej 10 tys. m kw. Średnia powierzchnia sprzedanych działek w 2017 roku to 6490 m kw. Inwestorzy pozyskują obecnie grunty w dzielnicach słabiej zurbanizowanych jak Fabryczna czy Psie Pole. Najbardziej pożądane są tereny w centrum oraz położone wzdłuż Odry. Średnia cena gruntu we Wrocławiu w przeliczeniu na PUM wyniosła 950 zł/m kw.

Poznań

Podobnie jak w większości miast, także i w Poznaniu, występują podobne utrudnienia inwestycyjne. Jedynie 45 proc. powierzchni miasta objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego. Również podaż terenów inwestycyjnych jest bardzo ograniczona. Średnia powierzchnia sprzedanych terenów wyniosła w 2017 roku 6620 m kw. Średnia cena gruntu w Poznaniu w przeliczeniu na PUM wyniosła 1000 zł/m kw.

Łódź

Łódź wyróżnia się na tle innych miast dużą dostępnością gruntów inwestycyjnych. Pomimo bardzo niskiego współczynnika pokrycia planami zagospodarowania przestrzennego (tylko 20 proc.), w Łodzi pojawia się coraz więcej inwestorów. Charakterystyczne dla tego miasta jest także duże zainteresowanie inwestycjami nastawionymi na rewitalizację starych kamienic oraz obiektów przemysłowych. Średnia powierzchnia gruntów sprzedanych w 2017 roku to ponad 2200 m kw. Średnia cena gruntu w Łodzi w przeliczeniu na PUM wyniosła 600 zł/m kw.

Szczecin

Elementem charakterystycznym rynku nieruchomości w Szczecinie jest częsta sprzedaż gruntów na drodze przetargowej. Wiele terenów wokół miasta należy bowiem do Agencji Mienia Wojskowego, są to stare magazyny wojskowe czy koszary. Średnia powierzchnia terenów sprzedanych w 2017 roku to 4400 m kw. Średnia cena gruntu w Szczecinie w przeliczeniu na PUM wyniosła 750 zł/m kw.