Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments zwraca uwagę, że styczeń przyniósł bardzo poważną zmianę dotyczącą oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ma to związek z tym, że jego główny jego składnik, czyli WIBOR wyraźnie spada – WIBOR 3M jest na poziomie 6,96 proc., najniższym od czerwca ubiegłego roku.
Kredytobiorcy czekają na obniżki stóp procentowych
Ekspert podkreśla, że z punktu widzenia kredytobiorców spadek oprocentowania kredytów o nieco ponad 0,6 pkt proc. od początku listopada może oznaczać obniżkę miesięcznej raty kredytu o ok. 5 proc., ale też analogiczny wzrost zdolności kredytowej. Turek zwraca uwagę, że rynek nie zastanawia się już nad tym, czy będą dalsze podwyżki stóp procentowych, a nad tym kiedy nastąpią obniżki w tym zakresie.
– Jeśli przewidywania te zaczną się materializować, to będą to dobre informacje dla bieżących i przyszłych kredytobiorców. Niższe oprocentowanie oznacza bowiem nie tylko niższe raty, ale też łatwiejszy dostęp do kredytów – tłumaczy główny analityk HRE Investments.
Ekspert podkreśla, że kontrakty terminowe na stopę procentową, które pokazują co stać się może z WIBOR-em 3M w kolejnych miesiącach sugerują, że wskaźnik ten w perspektywie roku może spaść do poziomu około 5,5-6 proc., co oznaczałoby, że raty spłacanych obecnie kredytów spadłyby o kolejnych 10 proc. Z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać poprawę zdolności kredytowej nawet ponad 10 proc.
Wśród zmian, które mogą namieszać na rynku kredytów mieszkaniowych Turek wskazuje m.in. zastąpienie WIBOR przez WIRON (reforma ta ma zakończyć się w 2025 roku). Ekspert zwraca uwagę, że 9 stycznia WIRON 3M notowany był na poziomie prawie 6,23 proc., podczas gdy WIBOR 3M na poziomie 6,96 proc.
– Tego konkretnego dnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami była na poziomie 0,73 pkt. proc. I choć w kolejnych tygodniach może ona topnieć, to dane dostępne od kwietnia 2019 roku pokazują, że WIRON 3M jest prawie zawsze notowany niżej niż analogiczny WIBOR, a średnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami wynosiła dotychczas około 0,5 pkt. proc. – wylicza Turek.
Oznacza to, że jeśli banki zaczną oferować kredyty oparte o WIRON, to oprocentowanie takich długów może być niższe niż kredytów opartych o WIBOR, przy założeniu, że banki nie postanowią podnieść przy okazji swoich marż. Turek podkreśla, że spadek oprocentowania o 0,5 pkt. proc. oznaczać może ratę niższą o 3-5 proc. oraz analogiczny wzrost zdolności kredytowej.
Czeka nas wzrost wynagrodzeń
Znaczenie dla dalszego kształtowania się zdolności kredytowej Polaków będą miały wynagrodzenia, które – jak wskazuje projekcja NBP – od maja mają rosnąć. Ostania projekcja inflacji i PKB przygotowana przez analityków banku centralnego wskazuje, że w tym roku płace w Polsce mają wzrosnąć średnio o niemal 12 proc., co może przełożyć się nawet na ponad 10-proc. wzrost zdolności kredytowej w tym roku.
Główny analityk HRE Investments zwraca również uwagę na takie kwestie jak m.in. prace Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego nad modyfikacją Rekomendacji S i częściowym poluzowaniem badania zdolności kredytowej. Urząd rozważa zmiany w wyliczaniu zdolności dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Dla takich produktów bufor bezpieczeństwa wynosiłby – tak jak wcześniej – 2,5 punktu procentowego.
– Przypomnijmy, że bufor ten służy do określenia oprocentowania kredytu, które przy realizacji czarnego scenariusza ma być do udźwignięcia przez potencjalnego kredytobiorcę. To znaczy, że do aktualnego oprocentowania dziś bank musi dodawać 5 pkt. proc. i sprawdzać czy kredytobiorcę stać będzie na taki kredyt. Na stole jest jednak propozycja, aby obecnie stosowany bufor na podwyżki stóp zmniejszyć o połowę w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym na 5 lat – wyjaśnia Turek.
Ekspert szacuje, że ograniczenie bufora o połowę może oznaczać, że zdolność kredytowa pójdzie w górę o 15-20 proc.
Zdolność kredytowa wzrośnie o 50 proc?
Turek konkluduje, że jeśli wspomniane zmiany staną się rzeczywistością, to "przeciętna zdolność kredytowa może do grudnia 2023 roku wzrosnąć nawet o 40-50 proc.". Oznaczałoby to – jak podkreśla ekspert – niemal odbudowanie zdolności kredytowej sprzed podwyżek stóp procentowych, chociaż przy wyższym poziomie rat. Analityk zastrzega, że jest to "mimo wszystko optymistyczny scenariusz". Może się też bowiem okazać, że "sytuacja geopolityczna czy recesja przynieść mogą skutki negatywne z punktu widzenia osób marzących o własnych czterech kątach".
– Z dzisiejszego punktu widzenia nie brakuje jednak przesłanek, które mogą przemawiać za poprawianiem się naszej sytuacji. Pod tym względem początek bieżącego roku przynosi nam więcej optymizmu niż początek 2022 roku – podsumowuje Bartosz Turek.
Czytaj też:
Duży bank zawiesza sprzedaż kredytów. Bank „pracuje nad dostosowaniem procedur”Czytaj też:
To nie koniec podwyżek stóp procentowych? Mocna deklaracja członka RPP