W 10 z 17 badanych przez Expander i Rentier.io miast ceny spadły, w największym stopniu w Toruniu (-7,5 proc.). Inne miasta, gdzie ceny obniżyły się, to Gdańsk (-3,1 proc.), Rzeszów (-3,1 proc.), Łódź (-2 proc.), Białystok (-2 proc.), Sosnowiec (-1,3 proc.), Szczecin (-1,2 proc.), Gdynia (-1 proc.), Poznań (-0,8 proc.) i Warszawa (-0,1 proc.).
Ceny nieruchomości. Gdzie spadki, gdzie stabilizacja?
Najwięcej spadków cen odnotowano w segmencie małych mieszkań w Sosnowcu (-9 proc. kw/kw) i Wrocławiu (-6 proc. kw/kw). Z kolei największy wzrost cen miał miejsce w przypadku małych mieszkań w Toruniu (+14 proc. kw/kw) i średnich w Radomiu (+13 proc. kw/kw).
W lipcu wyraźnie wzrosła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym. Najwięcej ofert było w Warszawie (17,4 tys.), we Wrocławiu (9,4 tys.) i Krakowie (9,4 tys.).
Z danych GetHome.pl wynika, że pierwsze symptomy stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego pojawiły się w maju. Jednak dopiero na podstawie danych z lipca możemy stwierdzić, że stabilizacja zawitała już do wszystkich metropolii. Średnia cena metra kwadratowego nie zmieniła się już trzeci miesiąc z rzędu w Krakowie (17,7 tys. zł/m kw.) i Trójmieście (15,3 tys. zł/m kw.) oraz dwa miesiące w Łodzi (8,7 tys. zł/m kw.). Ponadto wyhamowała we Wrocławiu (14,1 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (11,7 tys. zł/m kw.). Spadek cen mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy, i to aż o 2 proc., miał miejsce w Warszawie (18,3 tys. zł/m kw.) i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (8,4 tys. zł/m kw.).
Niewiele wniosków o kredyt hipoteczny
Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w lipcu 2024 r. na siedmiu największych rynkach pierwotnych sprzedano niespełna 3 tys. mieszkań – najmniej od stycznia 2023 r. W porównaniu z czerwcem, sprzedaż spadła o ok. 3 proc. Wrażenie robi porównanie z czerwcem 2023 roku, kiedy popyt z dnia na dzień został podkręcony przez program dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc”.: tu spadek wyniósł aż 40 proc.
Widać to po sprzedaży kredytów. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, czerwcu idzielono 14,6 tys. kredytów hipotecznych – o 3,3 proc. mniej niż w maju.To wprawdzie o prawie 1/3 więcej niż w analogicznym miesiącu 2023 r., to jednocześnie w porównaniu z najlepszym pod tym względem styczniem 2024 r., gdy nastąpił szczyt umów podpisywanych w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc”., umów kredytowych było o 41 proc. mniej.
Czyli mieszkania nie drożeją tak szybko jak w zeszłym roku, ale mimo to kupujący nie są nimi zainteresowani. Rację mieli ci, którzy przekonywali, że boom nie nieruchomości zamknie się w okresie obowiązywania programu dopłat. Kto chciał kupić mieszkanie, już to zrobił. Dzisiaj to deweloperzy walczą o uwagę kupujących. Komórka lokatorska w cenie, promocja na miejsce postojowe w garażu podziemnym, odroczenie płatności za mieszkanie – tak firmy wabią klientów.
Tak rynek widzi Polski Związek Firm Deweloperskich
Zdaniem cytowanego przez RMF FM Bartosza Gussa, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, „najbliższa przyszłość upłynie pod hasłem stabilizacji cen”.
- Na rynku mamy dziś dużo nowych mieszkań w ofercie, a to powoduje, że firmy deweloperskie konkurują o klienta – wyjaśnił.
Dodał, że to dowód na to, jak ważną rolę w procesie wyhamowywania cen nieruchomości odgrywa podaż. – Wystarczyło dać deweloperom czas na odbudowanie oferty, a presja na wzrost cen mieszkań zniknęła. Więcej, w niektórych regionach w Polsce zanotowano nawet niewielkie spadki. Dlatego tak bardzo ważne jest uruchomienie kolejnych propodażowych inicjatyw, których wprowadzenie zapowiadał resort rozwoju – powiedział.
– Nie ulega wątpliwości, że osiągnięte poziomy cenowe mieszkań na największych rynkach pierwotnych doszły już do sufitu. Wobec trudności z wprowadzeniem nowego programu „Kredyt na start”, korekta cen jest nieunikniona. Jej poziom będzie zależał od uruchomionej podaży, która nie znajdzie chętnych. Istotne jest także, gdzie spadek cen znajdzie poziom odbicia. Przy mocno hamujących nowych projektach może to być niewielka zmiana, zaś przy dużej liczbie niesprzedanych, gotowych mieszkań, korekta może być głębsza – ocenił w rozmowie z „Bankierem” Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Rząd serwuje nam niepewność
Rynek pewnie regulowałby się w kolejnych kwartałach sam, gdyby nie niepewność serwowana przez polityków. Wciąż nie ma pewności, czy wejdzie w życie zapowiadany przez rząd „Kredyt na start”. Grono krytyków w samym rządzie jest ogromne. Zastrzeżenia do programu dopłat zgłosiły ministerstwa: finansów, rodziny, funduszy, klimatu, sprawiedliwości, a także Narodowy Bank Polski.
Resort rodziny, pracy i polityki społecznej ocenia, że program „Kredyt na start”, zamiast poprawić dostępność mieszkań, może doprowadzić do jeszcze większego kryzysu na rynku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pozostaje nieugięte i przekonuje, że projekt jest na tyle dobrze opracowany, że nie podbije cen nieruchomości.
Ministerstwo Rozwoju obstaje przy „Kredycie na start”
Program dopłat do kredytów „Kredyt na start” wrócił dość niespodziewanie. W ostatnich kilkunastu tygodniach można było odnieść wrażenie, że rząd postanowił po angielsku wycofać się z propozycji, która przez ekspertów nieruchomości została uznana za błędną i prowadzącą do wzrostu cen mieszkań. Już wiosną ówczesny minister rozwoju Krzysztof Hetman sygnalizował, że w resorcie trwają prace nad kontynuacją „Bezpiecznego kredytu 2%”, ale wokół projektu zapadła cisza. Do czasu, jak się okazuje.
Resort chce, żeby ustawa została uchwalona w tym roku, a program wszedł w życie 15 stycznia 2025 r. Tylko czy forsowanie go ma sens w sytuacji, gdy projekt nie ma poparcia? Pomijając kwestie polityczne, niepewność wokół programu powoduje, że kupujący i sprzedający nie wiedzą, jak planować swoje działania. Można założyć, że część potencjalnych kupujących, którzy spełniają warunki programu (z zastrzeżeniem, że wciąż nie znamy ostatecznych założeń), czeka na jego start w nadziei, że ugra coś na dopłatach. Sprzedający nie wystawiają mieszkań, bo mają nadzieję, że gdy program ruszy, to ceny pójdą w górę. O ile ruszy.
Programy dopłat nie pomagają
Nie jesteśmy pierwszym krajem, który eksperymentuje z programami dopłat do kredytów w nadziei, że dzięki temu mieszkania staną się bardziej dostępne.
Programy dopłat do kredytów prowadzą do wzrostu cen, nie pobudzają aktywności budowlanej, nie zwiększają odsetka rodzin zamieszkujących własną nieruchomość – napisał kilka tygodni temu „Puls Biznesu” powołując się na doświadczenia krajów, które się na takie wsparcie zdecydowały.
Subsydiowanie kredytów może przybierać dwie formy: dopłatę do wkładu własnego oraz dopłatę do raty kredytu. W jednym i drugim przypadku ekonomiczne skutki są podobne – zwiększają popyt na nieruchomości – podaje „PB”. Przytacza przy tym przykłady z kilku krajów, w których testowano takie rozwiązania.
Np. brytyjski program „Help to Buy” składał się z kilku komponentów, a jednym z nich były pomocnicze kredyty państwowe na zakup nieruchomości. Gospodarstwo domowe mogło uzyskać dofinansowanie w postaci nieoprocentowanego kredytu, co zmniejszało wymagania co do wkładu własnego oraz zmniejszało dopłaty przez pierwsze lata spłacania kredytu.
I jaki był skutek? Ceny w brytyjskich miastach wzrosły, a aktywność budowlana nie zmieniła się w istotnym stopniu. Z kolei na pograniczu Anglii i Walii, gdzie po wprowadzeniu programu ceny nie uległy istotnej zmianie, wzrosła aktywność budowlana.
Czytaj też:
Spór w rządzie o dopłaty do kredytów. Krytyka z każdej strony. To się może nie udać