Odszkodowanie na bazie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjmowany w drodze uchwały przez radę gminy, jest aktem prawa lokalnego. Służy przede wszystkim ustaleniu przeznaczenia terenu oraz rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, a także określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Przyjęcie nowego planu lub zmiana obowiązującego obwarowana jest możliwością uzyskania odszkodowania za utratę lub ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy. Wówczas właściciel lub użytkownik wieczysty może zażądać od gminy
- wypłacenia odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę
lub
- wykupienia nieruchomości.
Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.
Tryb ustalania i wypłaty odszkodowań „obrósł” już w szerokie i liczne orzecznictwo. Należy w tym miejscu jednak podkreślić, że sądy powszechne i administracyjne orzekają w tym temacie nieco odmiennie. Zdaniem tych pierwszych wystarczy, aby zostało udowodnione jedynie potencjalne ograniczenie możliwości realizacji określonych zamierzeń na nieruchomości, aby roszczenie mogło być skuteczne. Sądy administracyjne zaś wymagają, aby przedmiotem rozpoznania w postępowaniach odszkodowawczych było faktyczne wykorzystanie nieruchomości i ono jest punktem odniesienia szacowania spadku wartości. W obu sytuacjach warunkiem koniecznym jest udowodnienie poniesienia szkody (faktycznej czy potencjalnej),która musi być bezpośrednio powiązana z faktem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określają pewną szczególną sytuację, w której odszkodowanie jest równe faktycznej utracie wartości nieruchomości. Dzieje się tak, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość w okresie 5 lat licząc od wejścia w życie planu miejscowego i da się udowodnić, że wartość tej nieruchomości spadła w związku z uchwaleniem planu. Wówczas gmina jest zobowiązana wypłacić różnicę wartości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zbywającemu nieruchomość.
Roszczenie nie przysługuje jeśli sporne ustalenia planu nie były zamierzeniem władz lokalnych, lecz wynikały z:
- uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń,
- decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne organy administracji publicznej (np. starostę lub wojewodę) lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie,
- zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie (np. ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, która nakazuje zachowanie odległości zabudowy mieszkaniowej od planowanych i istniejących turbin wiatrowych, ewentualnie uchwał określających zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, zwanych Kodeksami reklamowymi lub krajobrazowymi).
Odszkodowanie za działki pod drogi publiczne
Powyższe zasady łączą się z ustawą z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, która m.in. reguluje tryby podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział taki inicjuje podmiot, który ma w tym interes prawny. Musi on być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w sytuacji jego braku – decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli podział taki ma na celu wydzielenie geodezyjne terenu zarezerwowanego w planie lub decyzji pod drogę publiczną lub jej poszerzenie, wówczas należy się odszkodowanie. Sytuacja taka wyczerpuje przesłanki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie: zaistnienie utraty lub ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy.
Roszczenie takie przysługuje jedynie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, a kolejność działań, w skrócie, jest następująca:
- Właściciel lub użytkownik wieczysty zleca i inicjuje procedurę podziału swojej nieruchomości w celu wydzielenia terenu pod drogę publiczną.
- Właściciel lub użytkownik wieczysty zgłasza roszczenie do gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa (w zależności od kategorii drogi, odpowiednio – gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej). Tak wydzielona działka przechodzi z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna (lub prawomocna).
- Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne. Podstawą wpisu tych praw jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział (o której mowa w pkt 1).
- Ustalenie odszkodowania w drodze negocjacji. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami).
Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej przez gminę (starostwo, województwo czy jednostkę dysponującą gruntami Skarbu Państwa).
Renta planistyczna – opłata na rzecz gminy
Często uchwalenie bądź zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wówczas właściciele lub użytkownicy wieczyści są zobowiązani do wniesienia jednorazowej opłaty, zwanej rentą planistyczną, o ile zbywają swoją nieruchomość. Jej wysokość ustala się na podstawie uchwalonego planu. Nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Obowiązek taki powstaje w momencie wejścia w życie planu miejscowego i trwa przez 5 lat.
Jak dodaje Dariusz Seges z firmy Rodzinne Inwestycje - "Od wnoszenia tej opłaty zwolnione są czynności związane z nieodpłatnym przeniesieniem przez rolnika na następcę własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Dalsza sprzedaż nieruchomości, o ile dojdzie do niej w ciągu 5 lat od przyjęcia planu, rodzi już obowiązek naliczenia i uiszczenia opłaty planistycznej."
Naliczanie i egzekwowanie renty planistycznej jest stosunkowo trudne. Często nakłady związane z jej naliczeniem (koszty administracyjne, operatu szacunkowego wartości nieruchomości itd.) są porównywalne z jej wysokością. Wpływy z renty planistycznej nie rekompensują więc w wystarczającym stopniu trudu finansowego i organizacyjnego związanego z procedurą sporządzania i uchwalania planów miejscowych. Jest to jedna z przyczyn tak niewystarczającego pokrycia planami powierzchni kraju.