„Nie kupię. Poczekam, przecież ceny muszą w końcu zacząć spadać” – po raz pierwszy takie zdanie osoby przymierzające się do kupienia mieszkania mogły powiedzieć w połowie 2018 roku, kiedy ceny nieruchomości, przynajmniej w największych miastach, zaczęły powoli, acz systematycznie, rosnąć. Kolejne kwartały wcale nie przynosiły zmiany i cena za metr kwadratowy mieszkania coraz bardziej „rozjeżdżała się” z wynagrodzeniami. Dziś nawet pary zarabiające w sumie 14 tys. zł netto nie mogą sobie pozwolić na to, by za dwie pensje kupić metr mieszkania w którejś z popularnych dzielnic Warszawy (przy hipotetycznym założeniu, że zrezygnowałyby z innych wydatków). Jak więc swoją sytuację mieszkaniową mają planować rodziny, w których zarobki są niższe, a do tego są w niej również dzieci?
Credit Agricole: ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną o 9,8 proc.
Wzrostu cen nieruchomości nie ostudził koronawirus, a teraz, w kontekście wojny na Ukrainie i nieustannie rosnących cen materiałów budowlanych, żadni eksperci nie obiecują nawet wyhamowania cen mieszkań. Analitycy banku Credit Agricole przewidują, że w 2022 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną o 9,8 proc. w stosunku do stanu z 2021 roku, a w 2023 – o kolejne 7,8 proc.
„W 2023 roku przewidujemy spowolnienie wzrostu cen mieszkań do 7,8 proc., a w latach 2024- 2025 stabilizację dynamiki cen na poziomie 8,3 proc. Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna w siedmiu największych miastach w Polsce zwiększy się z 9,6 tys. zł do 10,5 tys. średniorocznie w 2022 roku, 11,3 tys. zł w 2023, a następnie wzrośnie o kolejny tysiąc złotych w 2024 i 2025 roku” - napisali w analizie. Spowolnienie wzrostu jest jakimś pocieszeniem, ale biorąc pod uwagę, od jakiego poziomu będzie to liczone - jednak nikłym.
Biorąc pod uwagę rosnące koszty życia (dobijająca do 11 proc. inflacja) i najdroższe od 30 lat kredyty hipoteczne (a seria podwyżek stóp procentowych najprawdopodobniej jeszcze się nie zakończyła), należy spodziewać się, że grupa osób, których nie będzie stać na własne mieszkanie, gwałtownie wzrośnie. W dalszym ciągu będą więc wynajmować mieszkania i płacić czynsz w wysokości odpowiadającej racie kredytu hipotecznego, ale nie mogąc zebrać wkładu własnego, nie będą dla banku wiarygodnym klientem.
Deweloperzy sprzedają coraz mniej mieszkań
Położenia osób marzących o własnym mieszkaniu nie ułatwia też coraz mniejsza dostępność lokali. „W pierwszym kwartale 2022 roku sprzedaż mieszkań raportowana przez giełdowych deweloperów spadła o 22 proc. w ujęciu rocznym. To największy spadek od dekady” – pisze na Twitterze były minister gospodarki Janusz Piechociński.
Deweloperom coraz trudniej sprzedać mieszkania w cenach przekraczających dwukrotność przeciętnej pensji – a swoje robią też zaostrzone regulacje dotyczące wyliczania zdolności kredytowej.
Sprzedaż wprowadzanych na rynek lokali zajmuje coraz więcej czasu, ale to nie jedyny problem. Wprawdzie ostatecznie cenę za coraz droższe materiały budowlane zapłacą nabywcy mieszkań, ale deweloperzy wiedzą, że istnieją pewne granice akceptowalności cen. Nie mogąc nieustannie zakładać, że przerzucą koszt na klientów, rezygnują z niektórych zaplanowanych budów. Inni budują, ale z zamiarem wprowadzenia mieszkań do sprzedaży dopiero na późniejszym etapie prac, kiedy będą już w stanie określić finalną cenę nieruchomości. Niedoskonałością – z punktu widzenia deweloperów – popularnego w naszym kraju sprzedawania „dziury w ziemi”, czyli mieszkań na etapie projektu, jest niemożliwość oszacowania, jak zmienią się ceny materiałów, energii i robocizny w ciągu kolejnych dwóch lat, bo tyle mniej więcej trwa proces inwestycyjny.
Czytaj też:
Mieszkania nadal koszmarnie drogie. Już w czterech miastach powyżej 10 tys. zł za metr kwadratowy