Są różne sytuacje życiowe i niekiedy okazuje się, że nasze dotychczasowe mieszkanie jest za małe, albo za duże dla nas samych. Wówczas możemy je sprzedać i kupić nowe, bardziej pasujące do naszych potrzeb. Inną opcją jest zamiana mieszkań. Tego typu transakcje można spotkać coraz częściej na rodzimym rynku, m.in. dlatego że są mniej skomplikowane niż choćby proces sprzedaży i kupna nowego mieszkania.
Dodatkowo jest to dobre wyjście dla osób, które mają niską zdolność kredytową, lub po prostu nie chcą zaciągać żadnych kredytów, a jednocześnie muszą zmienić lokum na inne. W przypadku tego typu transakcji nie trzeba mieć nieruchomości na własność, aby móc dokonać zamiany mieszkań. Jak definiowana jest zatem zamiana mieszkania, na czym polega i jakie dokumenty należy przygotować, aby transakcja została sfinalizowana?
Zamiana mieszkania – co to jest?
Zamiana mieszkania inaczej nazywana jest podwójną transakcją sprzedaży. Jest to proces, który polega na tym, że dwóch właścicieli nieruchomości zamienia się na mieszkania – każdy oddaje swoje mieszkanie, w celu uzyskania innego. Wraz z podpisaniem umowy zamiany, prawo własności do danej nieruchomości przechodzi na drugą stronę umowy. Poprzez jedną umowę jej strony zamieniają się swoimi mieszkaniami. Co ważne, aby była ona ważna, musi mieć formę aktu notarialnego. Dodatkowo, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, wymagana jest zgoda banku.
Zamiana mieszkania jest możliwa dla każdego rodzaju nieruchomości – zarówno mieszkania własnościowego, spółdzielczego bądź komunalnego. Różnice występują tu jedynie w przypadku procedur, które należy spełnić, aby transakcja dobiegła końca.
Zamiana mieszkania a prawo – jaką nieruchomość można zamienić?
Jak transakcja zamiany mieszkania wygląda od strony prawnej? Przede wszystkim podlega ona przepisom Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kc z dnia 21 czerwca 2001 roku. Dodatkowo podlega także uchwałom rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Jak wspomniano wyżej, tak naprawdę każda nieruchomość może podlegać transakcji zamiany – i ta z księgą wieczystą, i ta, która jej nie posiada. Warunkiem jest dostosowanie się do obowiązujących przepisów, a także posiadanie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Nieruchomości mogą zamieniać między sobą ich właściciele, ale też najemcy lokali komunalnych i spółdzielczych.
Za każdym razem w przypadku tej transakcji wymagana jest forma pisemna dokumentów, a w przypadku mieszkań własnościowych – akt notarialny. Jak zamiana mieszkania wygląda w poszczególnych przypadkach?
Procedura zamiany mieszkania własnościowego – jakie dokumenty są potrzebne?
Najprostszą sytuacją jest, gdy obie nieruchomości, które mają być zamienione, są własnościowe. W takim wypadku bowiem wystarczy podpisać umowę w formie aktu notarialnego, która będzie dotyczyła przeniesienia własności jednego mieszkania w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności drugiego.
W przypadku takiego obrotu spraw, potrzebne będą następujące dokumenty:
- dowody osobiste stron transakcji,
- numery ksiąg wieczystych nieruchomości,
- dokumenty potwierdzające posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości,
- zaświadczenie o zameldowanych osobach,
- zaświadczenie od wspólnoty o braku wszelkich zaległości, np. z tytułu czynszu czy opłat eksploatacyjnych,
- zaświadczenia z urzędu gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości.
Dodatkowo w przypadku, gdy jedna ze stron umowy przejmuje droższe mieszkanie, musi zapłacić drugiej stronie różnicę w cenie nieruchomości. Informacja o tym powinna również zostać zamieszczona w akcie notarialnym.
Zamiana mieszkania spółdzielczego
W tym wypadku rozróżniamy dwie sytuacje. Gdy mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do mieszkania postępujemy tak samo, jak w przypadku mieszkania własnościowego. Możemy swobodnie nim dysponować, a więc m.in. zamienić je na inne mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub mające odrębną własność. Konieczne jest jednak spisanie umowy w formie aktu notarialnego.
Z kolei, gdy mowa o mieszkaniach lokatorskich sprawa wygląda zgoła inaczej, jest bardziej skomplikowana. W takim wypadku ich właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, więc mamy ograniczone możliwości dysponowania taką nieruchomością. Kwestie dotyczące zamiany mieszkań reguluje statut każdej wspólnoty. W związku z tym tam należy szukać informacji o tym, czy i w jaki sposób zamiana nieruchomości może się odbyć. Dotyczy to również sytuacji, gdy transakcja miałaby dotyczyć mieszkań znajdujących się w innych spółdzielniach – wtedy należy sprawdzić i porównać statuty obu spółdzielni. Zazwyczaj dzieje się to tak, że jedna ze stron zrzeka się swojego członkostwa w danej spółdzielni i lokatorskiego prawa do mieszkania, natomiast druga musi zostać przyjęta jako członek spółdzielni, a dodatkowo zawrzeć umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
W obu przypadkach za każdym razem konieczne jest uregulowanie wszelkich zobowiązań finansowych przed zamianą mieszkań.
Proces zamiany mieszkania komunalnego
W tym przypadku również występują pewne ograniczenia. Zamiany mieszkania komunalnego możemy dokonać tylko na inne mieszkanie komunalne, a dodatkowo wymagana jest do tego zgoda gminy, do której należy nieruchomość. Nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę, ale podczas zamiany możemy wybrać mieszkanie komunalne, które znajduje się w innej miejscowości – wtedy po prostu konieczna jest zgoda obu gmin.
W przypadku mieszkań komunalnych możemy starać się o zamianę z drugą zainteresowaną stroną, albo poprosić o zamianę na inny lokal z zasobów gminy. Ta druga opcja jest niestety dość trudna do spełnienia, ponieważ zasoby takich mieszkań są niewielkie, a zapotrzebowanie jest ogromne, więc często latami czeka się na zamianę mieszkania.
Jeśli jednak jesteśmy szczęśliwcami, którym udało znaleźć się osobę chętną na zamianę mieszkania, albo nasza gmina ma wolne zasoby lokalowe, należy przygotować odpowiednie dokumenty. Mogą się one różnić w zależności od sytuacji i gminy. Przeważnie jednak konieczne jest złożenie:
- wniosku o zamianę mieszkania komunalnego,
- dokumentu, który potwierdza nasze prawo do mieszkania,
- protokołu o stanie technicznym nieruchomości;
- zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami, lub gdy mamy dług – to o jego wysokości,
dokumentów, które potwierdzą, że mamy ważny powód zamiany mieszkania – chodzi tu np. o sytuację, gdy potrzebujemy większego lokum, bo powiększyła nam się rodzina, wtedy należy załączyć akty urodzenia dzieci.
Plusy i minusy zamiany mieszkania
Zamiana mieszkania ma swoje plusy i minusy. Na pewno w przypadku mieszkań, które są własnością gminy i spółdzielni, sprawa wygląda nieco bardziej skomplikowanie i może nieco zniechęcić. Jednak i tak nadal jest wiele plusów takiej formy transakcji.
Przede wszystkim w przypadku mieszkań własnościowych zamiana jest nieco mniej uciążliwa niż proces sprzedaży, a następnie wyboru i kupna kolejnej nieruchomości. Oszczędzamy więc czas i nerwy.
Dodatkowo nie każdy z nas może chcieć, lub mieć możliwość kupna nowej nieruchomości ze względów finansowych. Dlatego opcja zamiany mieszkania jest na pewno warta przemyślenia w przypadku, gdy szukamy większego lokum, np. ze względu na powiększenie się rodziny. Jeśli znajdziemy drugą stronę transakcji, która chce się zamienić na mniejsze mieszkanie, to musimy się liczyć z tym, że najprawdopodobniej będziemy musieli pokryć różnicę w cenie większego mieszkania.
Transakcja ta też ma sens, gdy chodzi o osoby starsze, które nie mają siły i głowy do sprzedaży mieszkania, a potrzebują mniejszej nieruchomości i lepiej dostosowanej do ich obecnej sytuacji. Na przykład potrzebują nieruchomości z windą, albo mieszkania na parterze, lub mają trudności z utrzymaniem obecnego mieszkania i chcą ograniczyć wydatki. Tym sposobem zamieniając lokum, mogą również uzyskać dodatkowe środki finansowe, a nadal mieć własność nieruchomości, z tym że mniejszej. W tym wypadku zamiana wydaje się lepszą opcją niż skorzystanie z odwróconej hipoteki.
Kolejnym przypadkiem, gdy taka transakcja może być dobrym wyjściem, jest posiadanie nieruchomości, na której zakup zaciągnięto kredyt walutowy. Biorąc pod uwagę sytuację choćby frankowiczów sprzedaż takiego mieszkania nie jest korzystnym wyjściem. Z kolei przy zamianie mieszkania np. na takie o wyższej wartości niż nasze zadłużenie, mamy możliwość przeniesienia hipoteki, w tym kredytu, oczywiście za zgodą banku – na nowo nabytą nieruchomość.
Czytaj też:
Podatek od sprzedaży mieszkania - co to jest i ile wynosi?