Do kogo skierowany jest rządowy projekt dopłat do kredytu „Bezpieczny kredyt 2 proc”? Czy to kolejny program dla wąskiego grona odbiorców?
Karol Zimnoch, ekspert kredytowy: W moim przekonaniu program jest dobrze skonstruowany. Jest przeznaczony dla osób, które chcą zakupić pierwszą nieruchomość mieszkalną lub wybudować dom – a więc bardzo szerokiej grupy młodych osób. W pierwszych dwóch miesiącach zainteresowanie będzie ogromne, bo o kredyt ubiegać się będą osoby, które i tak planowały zrobić to latem tego roku, jak i ci, którzy przez kilkanaście miesięcy odkładali tę decyzję, bo przez wysokie stopy procentowe nie stać ich było na kredyty.
To z drugiej strony – kto jest z programu wyłączony? Przykładowo, co z osobami, które wcześniej odziedziczyły mieszkanie?
Taka osoba nie będzie wykluczona z programu, pod warunkiem że odziedziczyła do 50 proc. udziałów w nieruchomości mieszkalnej.[KZ1] Drugi warunek jest taki, że nie może mieszkać w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt Tak więc, jeśli klient odziedziczył połowę domu, a drugą połowę odziedziczył brat i to on mieszka w tym domu, klient może skorzystać z programu.
Wyjątek dotyczy osób, które odziedziczyły (lub otrzymały w drodze darowizny) nieruchomość mieszkalną przed 18 rokiem życia i również przed 18. rokiem życia została ta nieruchomość zbyta.A co z małżeństwami, w których jeden z małżonków nabył mieszkanie jeszcze przed ślubem, a więc należy do jego majątku osobistego, za to nie mają żadnej wspólnej nieruchomości?
Małżeństwo, w którym jeden z partnerów ma mieszkanie – i to niezależnie od tego, czy jest między nimi wspólność majątkowa czy rozdzielność – nie może skorzystać z programu. O kredyt z dopłatą można ubiegać się wyłącznie jako gospodarstwo domowe, a zgodnie z definicją dla tej konkretnej ustawy, gospodarstwem [KZ2]jest małżeństwo, a nie każdy z małżonków osobno. Posiadanie nieruchomości przez jednego z małżonków uniemożliwia drugiemu wnioskowanie o objęcie programem.
Wszyscy członkowie gospodarstwa domowego muszą spełniać warunki programu, by z niego skorzystać.
A w konkubinacie?
To zależy, czy mieszkający ze sobą partnerzy mają dziecko (także przysposobione), które razem wychowują. Jeśli tak, to podpadają pod definicję gospodarstwa domowego i posiadanie nieruchomości przez jednego z partnerów uniemożliwia im uzyskanie kredytu z dopłatą.
Co innego, jeśli dwoje ludzi ma wspólne dziecko, ale nie mieszkają razem i nie prowadzą wspólnego gospodarstwa domowego. W takiej sytuacji ten, który nie ma nieruchomości, może przystąpić do programu.
Sporo tych wyłączeń jak na program, który ma by kierowany do dużej grupy młodych osób.
To prawda, ale ustawodawcy zależało na tym, by utrudnić dostęp do programu osobom, które chcą kupić mieszkanie na cele inwestycyjne. Gdyby nie było takich ograniczeń w stosunku do osób żyjących w konkubinacie (i mających wspólne dziecko), łatwo mogę sobie wyobrazić sytuację, w której partnerzy decydują, że będą mieszkać w mieszkaniu jednego z nich, a drugi partner kupi mieszkanie na wynajem. A tu chodzi o to, by program realizował potrzeby mieszkaniowe osób, które naprawdę potrzebują pomocy. Część osób może być poszkodowana, ale to jednak próba znalezienia złotego środka.
Porozmawiajmy o liczbach: o jaką kwotę na zakup mieszkania można wnioskować?
Osoba żyjąca samotnie, singiel, może otrzymać maksymalnie 500 tys. zł, a singiel żyjący z dzieckiem lub para nieformalna wychowująca wspólne dziecko lub małżeństwo, niezależnie od tego, czy z dzieckiem czy bez – 600 tys. zł. Do tego dochodzi maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego, więc w zależności od konfiguracji maksymalna cena mieszkania może wynosić 700 lub 800 tys. zł.
Czy taki sam wkład własny będzie obowiązywał przy zakupie mieszkania i domu?
Przy zakupie mieszkania i domu – niezależnie od tego, czy odbywa się ono na rynku pierwotnym czy wtórnym – maksymalny poziom wkładu własnego wynosi 200 tys. zł. Jeśli beneficjent chce wybudować dom, to nie obowiązują go ograniczenia co do wkładu własnego, ale łączna wartość inwestycji nie może przekroczyć jednego miliona złotych. Dotyczy to zsumowanej kwoty kredytu i wkładu własnego, którym jest zawsze działka i ewentualny wkład wniesiony w budowę.
Limit jest taki sam dla całego kraju, co może powodować dysproporcje. Działki o takich samych parametrach w jednych regionach kraju są nawet dwukrotnie tańsze niż w innych, więc tam, gdzie jest drożej, beneficjent znacznie szybciej wykorzysta dostępny limit, do którego przysługuje dopłata.
Do tego kupujący muszą uwzględnić inne regulacje,które obowiązująprzy udzielaniu kredytu. Banki ustalają minimalne koszty budowy domu, które różnią się miedzy regionami. Wychodzą z założenia, że muszą udostępnić klientowi taką ilość pieniędzy, by ten był w stanie wybudować dom, a przy tym istnieje pewne minimum, poniżej którego wybudowanie nie jest możliwe. Robią to też w swoim interesie: nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu, a nie oddany do użytkowania z powodu braku pieniędzy dom nie spełnia tej roli.
Największy polski bank uznaje, że nie da się wybudować i wykończyć 1 m2 za mniej niż 4200 zł. Jeśli dom ma mieć powierzchnię 200 m2, to minimalna kwota inwestycji wyniesie 840 tys. zł. Jeśli do tego działka jest warta 200 tys. zł, to inwestor przekroczy barierę 1 mln zł i już nie załapie się na „Bezpieczny kredyt 2 proc”..
Trzeba wybudować mniejszy dom
Gorzej, jak ta osoba ma już projekt i pozwolenie na budowę i czekała na start programu, by z niego skorzystać. W tej sytuacji albo zrezygnuje z programu, albo będzie musiała wszystko pozmieniać. Na tym przykładzie chciałem pokazać, że jest wiele kryteriów, które trzeba uwzględniać.
Im bliżej startu programu, tym więcej ma Pan pewnie klientów.
Zainteresowanie dopłatami jest olbrzymie. Trzeba mieć na uwadze, że ze względu na ogromną liczbę chętnych wnioski będą długo procedowane. Uczulam klientów, by w umowach przedwstępnych negocjowali ze sprzedającymi długie terminy, najlepiej 3 miesiące na dopełnienie formalności kredytowych. Miesięczny okres będzie trudny do dotrzymania.
Jest kilka wąskich gardeł, które wydłużą proces. Zacznijmy od tego, że w poniedziałek 3 lipca do programu wejdą cztery banki. Cała pula osób, które nie chcą czekać i przystąpią do programu „w pierwszym rzucie”, musi skorzystać z usług tych banków. Instytucje finansowe nie zatrudnią nagle kilkudziesięciu nowych analityków, więc wydłuży się czas między złożeniem dokumentów a fizycznym zajęciem się bankowców dokumentami klientów. A kiedy wniosek zostanie już rozpatrzony, to ktoś musi go podpisać. W ramach każdego banku uprawnienie do podpisywania umów ma niewielkie grono pracowników, więc teczki z decyzjami dłużej niż zwykle będą czekały na ich biurku.
Kolejnym wąskim gardłem jest wycena nieruchomości, bo z dnia na dzień nie przybędzie rzeczoznawców, którzy mają uprawnienia do sporządzania operatów szacunkowych.
Z jakimi wątpliwościami przychodzą klienci?
Niektórzy klienci obawiają się, że kredyt z dopłatą na 10 lat przywiąże ich do nieruchomości, bo w tym czasie nie będą mogli jej sprzedać, wynająć ani kupić innej, bo skutkować to będzie koniecznością zwrócenia otrzymanej dopłaty. To nieprawda: beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2 proc”. mogą rozporządzać nieruchomością, z tym że stracą wtedy prawo do dopłaty na przyszłość i będą musieli spłacać kredyt z pełnym oprocentowaniem, jak gdyby tej dopłaty nie było. To nie działa jednak wstecz.
Co innego, gdy zatają przed bankiem fakt wynajęcia mieszkania albo kupienia innego. Ustawa przewiduje, że w terminie 30 dni od zaistnienia takich okoliczności klient musi poinformować o nich bank. Jeśli tego nie zrobi, a prawda wyjdzie na jaw w przyszłości, to nie tylko będzie musiał zwrócić niezasadnie wypłacone dopłaty (czyli wypłacone po dniu wynajęcia mieszkania, sprzedania go lub kupienia innego), ale także odsetki od niezasadnie pobranych dopłat.
Co pięć lat klienci będą składać oświadczenie, w którym potwierdzą, że nie wystąpiła żadna okoliczność skutkująca zakończeniem stosowania preferencji.
Zróbmy, proszę, symulację dla kredytu dla mieszkania o wartości 500 tys. zł. Wkład własny wynosi 150 tys. zł, czas spłaty – 20 lat.
W takim zestawieniu musimy uwzględnić jeszcze stawkę WIRON na 1 lipca 2023 roku. Załóżmy, że wyniesie 5,8 proc. Przyjmijmy też, że oprocentowanie kredytu wyniesie tyle co obecnie, czyli 8 proc.
Klient, który nie skorzysta z programu dopłat, miesięcznie będzie oddawał po 3972 zł. Rata takiego samego kredytu z dopłatą wyniesie 2345zł. To raty malejące, więc każda kolejna rata będzie o kilka złotych niższa. Program jest przewidziany tylko i wyłącznie dla rat malejących. Wynika to z tego, że kwota dopłaty zależy od salda kredytu w danym momencie. Jeżeli bierzemy kredyt w ratach malejących, saldo kredytu szybciej spada, więc zmniejsza się też dopłata, co skutkuje mniejszym obciążeniem dla budżetu państwa.
Czytaj też:
Bezpieczny kredyt 2 proc. już za trzy tygodnie. Skorzystać może nawet 4 mln osóbCzytaj też:
Müller o Bezpiecznym Kredycie 2 proc.: Jak widzę łzy deweloperów, to jakoś nie ściska mi serca