Crowdlending (ang: crowd – tłum, lending – pożyczanie) to grupowe inwestowanie pożyczkami w projekty inwestycyjne, które zawsze zaczyna się od analizy potencjału do spłaty zaciaganej pożyczki.
Pierwszy element, który realizują platformy crowdlendingowe, to tzw. initial vetting (lustracja) któremu podlegają firmy chcące zacząć zbierać środki w formie pożyczek grupowych. Zwykle ten proces zajmuje dwa tygodnie i bazuje na dogłębnym sprawdzeniu czy za daną zbiórką stoją ludzie bądź podmioty, które mogłyby wygenerować dodatkowe ryzyko, jak też potencjału na spłatę i systemu zabezpieczeń.
Oczywiście łatwiej jest przeprowadzać ten proces ze znanymi firmami lub osobami, które mają niepodważalną reputację, niż domorosłym flipperem nieruchomości, który chce pozyskać środki na remont nie mogąc uzyskać kredytu (banki w Polsce nie finansują łatwo transakcji flipperskich).
Po zakończeniu pierwszego etapu następuje wynajęcie firmy zewnętrznej która robi audyt i wystawia odpowiedni rating. Jest to zwykle ocena, u podstaw której leży wiele czynników, w tym rentowność projektu, prawdopodobieństwo spłaty, jakość sponsora projektu, rodzaj i typ proponowanych zabezpieczeń. Zwykle inwestycje przechodzące audyt dostają wysokie ratingi (A lub AA). Ale to nie koniec elementu formalnego.
Inwestycje crowdlendingowe w nieruchomości nie mają gwarancji tzw. wykupu (payback). Tutaj ryzyka projektu zabezpieczane są np. hipoteką nieruchomości. Mocnym zabezpieczeniem pożyczkodawców jest poddanie się przez pożyczkobiorcę egzekucji w trybie art. 777 kpc. To jedna z najmocniejszych form zabezpieczeń w naszym porządku prawnym, gdyż jest to postępowanie o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonywalności.
Oznacza to, że gdyby coś poszło nie tak ze spłatą pożyczki, pożyczkodawca nie musi sądzić się latami. W zamian – działający w jego imieniu administrator zabezpieczeń uzyskuje nakaz sądowy i tym samym wymusza na dłużniku poddanie się szybkiej i bezwarunkowej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4, 5 i 6 kpc. Zajmuje majątek osobisty dłużnika i sprzedaje go poniżej wartości rynkowej odzyskując należną kwotę pożyczki z odsetkami.
Główną zaletą tego rozwiązania jest szybkość i prostota postępowania w porównaniu do modelu tradycyjnego bowiem wniosek o nadanie klauzuli wykonalności właściwy sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później niż w terminie trzech dni od dnia jego złożenia.
Oprócz zabezpieczeń inwestor crowdlendingowy powinien mieć też możliwość odpowiedniego zarobku na pożyczce. Zwykle platformy – w tym najbardziej znana w Polsce Crowder.pro – negocjują odpowiednie warunki z pożyczkobiorcą, tak aby oferta była atrakcyjna. Ostatnia kampania Samana Group, która zebrała ponad 160 proc. „oczekiwanej” kwoty, przyniosła inwestorom rekordową stopę zwrotu na poziomie 20 proc. rocznie. Niestety, nie wszyscy mogli zainwestować, gdyż pożyczka została sfinalizowana błyskawicznie. Dlatego – prawdopodobnie jesienią br. – będzie realizowana druga edycja tej inwestycji.
Tokenizacja a crowdfunding
Jedną z nowych odmian zbierania środków na nieruchomości jest tokenizacja, czyli przekształcenie tradycyjnych form zabezpieczeń związanych z udziałami spółki na tokeny, a zabezpieczenia w postaci aktu notarialnego i ksiąg wieczystych – na zabezpieczenia określone w tzw. smart contract opartym na technologii blockchain. W uproszczeniu tokenizacja to połączenie inteligentnych kontraktów oraz rozproszonej księgi rachunkowej (DLT). Technologia blockchain przejmuje wszystkie te elementy które realizują sądy, notariusze czy księgi wieczyste.
Różnica pomiędzy crowdfundingiem a tokenizacją jest taka, jak między posiadaniem fizycznego dowodu osobistego a jego wersji cyfrowej w aplikacji mObywatel. Wszystko rozbija się o osobiste preferencje i obawy przed posiadaniem zamiennika fizycznego w postaci kodu cyfrowego.
Na naszym rynku istnieje kilka rozwiązań, w których właściciele inwestują w przedsięwzięcia dostając za to wirtualne tokeny zdigitalizowanych nieruchomości. Dzięki temu można szybciej zarejestrować i egzekwować własność cyfrową.
Pierwszym etapem zwykle jest określenie prawa tokenariusza do jego majątku, dokładnie tak jak przy spółce, gdzie określa się prawa do udziałów kapitałowych, dywidend czy zarządzania. Do tego bierze się ramy regulacyjne i wybiera odpowiednią jurysdykcję.
Na koniec następuje podobny proces do znanego np. z giełdy papierów wartościowych IPO (ang. Initial Public Offer), czyli publicznej oferty sprzedaży akcji, która w tej nomenklaturze nazywa się Security Token Offering. W ramach STO, w odróżnieniu do akcji spółek, umożliwia się inwestorom kupowanie tokenów zabezpieczających aktywa związane z nieruchomościami. Pomimo, że ta forma zbierania środków na nieruchomości staje się coraz bardziej popularna, to niepewność związana z regulacjami jest jedną z najważniejszych obaw związanych z tokenizacją nieruchomości.
Przyszłość platform finansowania społecznościowego a KNF
Obecnie wchodzą w życie przepisy, które mogą przewrócić stolik finansowania dla przedsięwzięć gospodarczych. Otóż 29 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z 7 lipca 2022, która reguluje i dostosowuje nasze prawo do dyrektywy (UE) 2029/1937. Zgodnie z nią wszystkie platformy finansowania społecznościowego – zarówno w modelu inwestycyjnym jak i pożyczkowym – będą podlegać Komisji Nadzoru Finansowego.
Za kilka miesięcy, 10 listopada 2023 r., kończy się okres przejściowy. Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim zwiększenie nadzoru i bezpieczeństwa takich inwestycji, gdyż wszystkie platformy, zarówno dłużne (crowdlendingowe) jak i udziałowe (crowdfundingowe) muszą w KNF przejść proces uzyskiwania odpowiednich zezwoleń. Oznacza to też koniec publicznych zbiórek, jakie mają miejsce np. w mediach społecznościowych, dokonywanych do tej pory samodzielnie przez deweloperów oraz ryzyko wysokich kar pieniężnych (nawet do 5 mln zł) w przypadku dokonywania tych zbiórek bez wymaganej licencji.
Dlatego też pojawiają się opinie, że branża crowdlendingowa stoi w przededniu hossy, a rynek crowdlendingu w Polsce szacowany jest na kilka miliardów złotych rocznie. Czas pokaże, czy tak rzeczywiście tak będzie.
Marek Cieśla