Podobno ma Pan sposób na wejście na naszą listę?
Próg wejścia jest dość wysoki i kumulowanie takiego majątku trwa wiele lat. Mam natomiast sposób, żeby zacząć budowanie biznesu, który można skalować, a zyski przeznaczać na inwestowanie. Tak więc wejście na tę listę może stać się realne. No i mój system nie wymaga dekad. Wypracowałem swoją ścieżkę, która w 5-6 lat pozwala zarabiać na nieruchomościach całkowicie pasywnie. Jeśli ktoś jest pracowity, osiągnie to dużo szybciej. To dobre narzędzie do budowania i powiększania majątku.
Ten majątek daje szczęście?
Mówi się, że nie ale ja się z tym nie zgadzam. Daje spokój, pomaga zadbać o zdrowie i o bliskich. Parę lat temu zachorowałem z powodu wirusa HCV. Terapia kosztowała 300 tys. zł, ale była refundowana jedynie dla osób umierających. Pieniądze pozwoliły mi z tego wyjść. Wyobraźmy też sobie, że nasze dziecko ma nowotwór i trzeba organizować zbiórkę na leczenie, a czas ucieka. Pieniądze można też wydać na coś, na co nie mogliśmy sobie dotychczas pozwolić – wymarzone auto, podróże.Zaplecze finansowe to mniej zmartwień.
A to dobry czas na inwestowanie?
Ludzie zawsze będą potrzebowali mieszkań. Po trzech latach spowolnienia na rynku uważam, że niebawem zacznie się ruch. I to właśnie dzisiaj jest czas na przejmowanie nieruchomości po dobrych cenach od tych, którzy bardzo potrzebują sprzedać mieszkania. To tworzy dobre warunki negocjacyjne. Dobra strategia pozwala odnaleźć się w każdych warunkach.
Ale ludzi nie zawsze stać na mieszkania, a gdy inwestorzy dodają swoje marże, to nieruchomości lądują poza zasięgiem statystycznego Kowalskiego.
To jest mit, że inwestorzy narzucają horrendalne marże i zawyżają ceny. Zawsze sprzedajemy w cenach rynkowych lub poniżej, bo chcemy szybko zrobić kolejne transakcje.
To skąd się bierze jego zysk?
Większość zysku wypracowuje już na etapie pozyskania nieruchomości – negocjując cenę, przejmując obiekt zadłużony lub z problemami prawnymi czy od osoby, która od długiego czasu nie może jej sprzedać. Później podnosi wartość mieszkania wykończeniem i sprzedaje w cenach rynkowych lub poniżej. Inaczej wstrzymałby sobie przepływ pieniędzy.
Skąd brać te dobre oferty?
Na rynku pierwotnym negocjujemy z deweloperami. Jesteśmy dla nich wiarygodnym partnerem, więc dostajemy lepsze warunki. Na rynku wtórnym mamy “dostawców perełek” – wyszukują nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Mamy z nimi wypracowane przez lata relacje, a pewnie każdy z listy najbogatszych osób potwierdzi, że w biznesie relacje są kluczowe. Można też samemu negocjować, tak aby kupić mieszkanie z dobrym rabatem.
Wydaje się to proste. Dlaczego więc nie wszyscy tak robią?
Najczęściej ludziom brakuje determinacji i konsekwencji w działaniu. Nie każdy też określa wyraźny cel i ścieżkę, która do niego prowadzi.
Sama determinacja jest gwarancją sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości?
To by było zbyt proste. Potrzeba też wypracowanych strategii. Inwestuję od 2007 roku, więc popełniłem po drodze wystarczająco dużo błędów, żeby zbudować odpowiednie narzędzia i systemy, które pozwalają zarabiać mi i osobom zgłaszającym się do mnie po wiedzę. Każdy inwestor musi być dobrym przedsiębiorcą, przejść wiele szkoleń i być dobrze zmotywowanym do pracy.
Co to za systemy?
To autorska metoda flipowania nieruchomościami. W pierwszym roku, zakładając, że zrobimy dwie transakcje, zarabiamy – przyjmijmy asekuracyjnie – ok. 60 tys. zł. Z czasem, gdy nabieramy wprawy i coraz lepiej orientujemy się na rynku, wyłapujemy lepsze okazje – podwajamy liczbę transakcji. Jeśli zrobimy to każdego roku, to po ok. 5-6 latach mamy ok. 2 mln zł zarobku. Wtedy te pieniądze przeznaczamy na zakup nieruchomości na wynajem i czerpiemy całkowicie pasywne zyski na poziomie 15-20 tys. zł miesięcznie.
Chyba trochę Pan upraszcza tę matematykę... Jak z dwóch transakcji rocznie przejść na poziom dwunastu? Flip co miesiąc?
I tak wyliczyłem to w wersji pesymistycznej. Jeśli jesteśmy zaangażowani w tę działalność, to z każdą transakcją przybywa nam umiejętności, ale widzimy też więcej okazji i to bardziej “kalorycznych”. Do tego dochodzą działania z innymi graczami na rynku, więc sami nie obsługujemy dwunastu projektów. W 2024 roku zrealizowałem 101 transakcji. Większość z nich była robiona z inwestorami. To świetny biznes do skalowania. Po pewnym czasie mamy do czynienia z efektem kuli śnieżnej.
I po tych 5-6 latach mam gwarancję “pensji” 15-20 tys. zł?
Gwarancji nie ma nigdy, bo to biznes jak każdy inny i wiąże się z ryzykami. Natomiast w naszej społeczności są osoby, które dochodzą do tego poziomu nawet po 2-3 latach. Tu wracamy do tego, co mówiłem wcześniej – wszystko zależy od zaangażowania i determinacji. Duże pieniądze nie przyjdą same.
A jeśli już przy dużych pieniądzach – nieruchomości w Polsce są drogie, więc potrzebny jest też duży kapitał na start?
To duży komfort, gdy mamy pełną kwotę na zakup mieszkania, ale są też inne rozwiązania. Od najprostszych jak kredyt aż po bardziej zaawansowane metody. Mamy jeszcze kilka innych sposobów, dzielę się nimi na stronie wojciechorzechowski.pl/zerowy.
Wspominał Pan też o relacjach w tej branży. Jeśli zaczynam i mam pusty zbiór kontaktów, to tu upatruję słabego punktu Pana metody.
Tworzymy społeczność. Należy do niej około 2300 osób, które przeszkoliłem i z których ok. 77% zrobiło już swojego pierwszego flipa. Współpracujemy też z grupą specjalistów, takich jak pośrednicy, doradcy podatkowi czy ekipy remontowe. To ogromna sieć kontaktów i w każdej chwili, możemy poprosić ich o pomoc. Również nie wszyscy inwestorzy są w stanie podjąć każdą okazję, więc dzielimy się nie tylko wiedzą, ale i wymieniamy się ofertami.
Brzmi trochę jak tajne stowarzyszenie, do którego trzeba wejść na hasło albo z polecenia.
Jesteśmy bardzo otwarci i każdy może się do mnie zgłosić po pomoc, jeśli chce zacząć swoją przygodę z nieruchomościami. Moje Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości od innych szkoleń na rynku odróżnia to, że prowadzę za rękę przez cały proces, a do tego w każdej chwili, nawet długo po warsztatach, można do mnie zadzwonić, jeśli się utknie. Dlatego nazywam to mentoringiem, bo nikogo nie zostawiam z tyłu. Oczywiście warunek jest jeden – trzeba podejść do tego rzetelnie, bo jak już ustaliliśmy – duże pieniądze same do nas nie przyjdą.
Chcesz nauczyć się zarabiać na nieruchomościach? A może wolisz żeby Twój kapitał pracował na Ciebie bez angażowania Twojego czasu? Odezwij się do mnie i porozmawiajmy, jak mogę Ci pomóc.
Autor: Anna Sonik
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.