Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła w 2019 roku 7,8 mld euro, co w perspektywie ostatnich lat jest znaczącym wzrostem, biorąc pod uwagę, że rok wcześniej po raz pierwszy przekroczona została kwota 7 mld euro, a jeszcze w 2017 roku wynosiła ona niespełna 5 mld euro, podano.
„Ze względu na dobrą sytuację gospodarczą, inwestorzy są niezwykle aktywni na polskim rynku nieruchomości. Sądzimy, że pozostanie on dla nich atrakcyjny ze względu na wielkość i skalę rynku, jego silne fundamenty i stopy zwrotu - wciąż wyższe niż w krajach Europy Zachodniej. Najwięcej kapitału inwestycyjnego napływa do Polski z Europy i Stanów Zjednoczonych, choć naszym rynkiem zainteresowani są również inwestorzy z Azji i Republiki Południowej Afryki. W pierwszych trzech kwartałach 2019 roku około 20% transakcji zostało przeprowadzonych przez inwestorów z Singapuru, Korei Południowej, Japonii, Filipin i Malezji” – skomentowała partner EY, lider Grupy Rynku Nieruchomości Anna Kicińska, cytowana w komunikacie.
Biura liderem
Największym rynkiem inwestycyjnym był w 2019 roku rynek biurowy. Wartość transakcji przekroczyła tu łączną wartość umów zawartych w sektorze handlowym oraz magazynowym i stanowiła 52% wartości wszystkich inwestycji na polskim rynku nieruchomości w ubiegłym roku.
„Największą transakcją, sfinalizowaną na polskim rynku biurowym w 2019 roku, była sprzedaż Warsaw Spire za 386 mln euro. Jedną z przyczyn zmniejszenia udziału nieruchomości handlowych wśród odnotowanych transakcji inwestycyjnych, jest dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który odwraca zainteresowanie inwestorów od tradycyjnych centrów handlowych. Niższy udział sektora magazynowego i przemysłowego jest spowodowany przede wszystkim mniejszą liczbą tego typu nieruchomości dostępnych w ofercie, jak również niższymi cenami w stosunku do obiektów biurowych i handlowych” – czytamy w komunikacie poświęconym raportowi.
Stolica wyróżnia się niezmiennie na biurowej mapie Polski - to na nią przypada ponad połowa (51 proc.) dostępnej powierzchni biurowej. Eksperci EY wskazują jednak, że na znaczeniu coraz bardziej zyskiwać będą mniejsze miasta, takie jak Rzeszów, Częstochowa czy Toruń, w których działają już centra usług wspólnych - główni kreatorzy popytu w miastach regionalnych. Kupujący i najemcy poszukują na rynku biurowym przede wszystkim nowoczesnych obiektów z innowacyjnymi rozwiązaniami technologicznymi, które mogą być potencjalną kartą przetargową dla pracodawców, próbujących „skusić” pracowników przyjaznymi i nowoczesnymi biurami.
Zmiana struktury centrów handlowych postępuje
Z kolei na segment nieruchomości handlowych przekładają się zmiany zwyczajów zakupowych Polaków, którzy coraz częściej zamiast sklepów stacjonarnych wybierają internetowe. Centra i parki handlowe - za sprawą kin, stref restauracyjnych i wypoczynkowych, służą natomiast w coraz większym stopniu interakcji społecznej.
„Najwięcej nowych powierzchni handlowych powstaje w dużych miastach. W budowie jest obecnie 217 tys. m2, które zostaną oddane do użytku w przyszłym roku. Poszukujący przestrzeni handlowych wciąż koncentrują się przede wszystkim na najlepszych lokalizacjach i są w stanie płacić za nie kilkukrotnie więcej. Polska znajduje się również na radarze sieci handlowych i firm, których dotąd jeszcze w naszym kraju nie było. W ubiegłym roku na polskim rynku pojawiło się co najmniej kilka nowych marek, natomiast wyzwaniem dla kolejnych może się okazać ograniczona dostępność powierzchni handlowych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach” – uważa associate partner EY, lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości Łukasz Jarzynka, cytowany w komunikacie.
Rozwój magazynów
EY wskazuje, że zmiany zachowań zakupowych Polaków, rozwój sektora e-commerce i coraz lepsza infrastruktura transportowa będą nadal napędzać rynek nieruchomości magazynowych, na który 2019 roku trafił rekordowo wysoki wolumen powierzchni.
„Najbardziej aktywni użytkownicy nieruchomości magazynowych to operatorzy logistyczni i przedstawiciele sektora e-commerce. Choć obecnie największą część rynku stanowi Warszawa i okolice - gdzie skupionych jest w sumie 23,3 proc. nieruchomości tego rodzaju, a także Górny Śląsk (18,3 proc.) i Polska centralna (16,5 proc.), to ze względu na dostępność gruntów i pracowników magazynowych, szansę na rozwój mają nowe lokalizacje, jak na przykład: Bydgoszcz, Toruń, Lublin, Rzeszów, czy Zielona Góra” - czytamy dalej.
Mimo rekordowo wysokich cen (kształtowanych przez wysoki popyt, coraz mniejszą podaż terenów pod budowę, a także rosnące koszty budowy), sprzedaż mieszkań w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie. Na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź) poziom sprzedaży w 2019 roku był jedynie o 10 proc. niższy od rekordowego 2017 roku.
„W związku ze zmianą preferencji nabywców (z własności na najem), obserwowany jest również wyraźny wzrost popytu inwestorów instytucjonalnych w sektorze mieszkań na wynajem. Także prywatne domy studenckie stanowią punkt zainteresowania inwestorów, ze względu na stale wysoki popyt i znikomą ofertę zasobów mieszkaniowych oferowanych przez uczelnie. Z kolei czynniki demograficzne (starzejące się społeczeństwo) stwarzają przestrzeń do powstania nowego segmentu rynku, związanego z rozwojem tzw. 'silver economy'. Jest to potencjał dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego przystosowanego do potrzeb seniorów lub będącego połączeniem mieszkań z punktami opieki medycznej” – podano także.
Jak wskazuje EY, rok 2019 i początek 2020 przyniósł kilka ważnych zmian w polskim systemie prawnym i podatkowym. Choć żadna z nich nie zrewolucjonizowała rynku nieruchomości, nie pozostają one dla tego sektora obojętne.
„W 2019 roku dla rynku nieruchomości komercyjnych znacząca była nowelizacja ustawy o ograniczeniu handlu ziemią rolną. Wprowadzone zmiany pozwalają na nabycie bez zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nieruchomości rolnej o powierzchni nie większej niż 1 ha, zarówno przez osoby fizyczne jak i przez spółki (przed nowelizacją spółki praktycznie nie miały takiej możliwości). Pozytywną informacją dla uczestników rynku nieruchomości mogą być też uproszczenia przepisów prawa budowlanego, których celem jest skrócenie procesów formalnych oraz zapewnienie większej stabilności uzyskanych pozwoleń na budowę. Z kolei wprowadzenie postulowanych przez Prezesa UOKiK zmian w ustawie deweloperskiej (np. wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań. Wciąż inwestorzy czekają na rozstrzygnięcia dotyczące REIT-ów, które wraz z rozwojem polskiego rynku inwestycji w nieruchomości, mogłyby stanowić dodatkową ofertę inwestycyjną” – powiedział lider Zespołu Prawnego Grupy Rynku Nieruchomości Piotr Woźniak, cytowany w komunikacie.
Według EY kolejnym wyzwaniem dla spółek w bieżącym roku może być również przygotowanie sprawozdania finansowego w wersji elektronicznej w pliku XML według regularnie aktualizowanych struktur logicznych. Wymóg ten dotyczy obecnie wszystkich sprawozdań finansowych sporządzonych zgodnie z ustawą o rachunkowości i w przyszłości należy się spodziewać, iż będzie rozszerzany także na inne sprawozdania finansowe.
„Dodatkowo, począwszy od 2020 roku grupy kapitałowe będące emitentami papierów wartościowych dopuszczonych do obrotu na rynkach regulowanych UE i sporządzające skonsolidowane raporty roczne zgodnie z MSSF będą miały obowiązek przygotowywać je w nowym formacie XBRL, który został wybrany w związku z wprowadzeniem jednolitego europejskiego formatu raportowego - ESEF (ang. European Single Electronic Format). Celem tych działań ma być zwiększenie przejrzystości informacji o emitentach oraz zwiększenie porównywalności danych i ułatwienie analizy przez inwestorów” – czytamy dalej.
Zmiany podatkowe
Nie bez znaczenia dla rynku nieruchomości okazały się również wprowadzone w 2019 roku zmiany podatkowe, z których część będzie kontynuowana również w tym roku. Są one związane głównie z przepisami, które wprowadzane są w całej Europie i które mają służyć ograniczaniu wykroczeń podatkowych czy unikania opodatkowania.
„Od ponad roku następuje reforma regulacji dot. podatku u źródła, aby od lipca br. uzależnić możliwość stosowania zniżek i zwolnień w tym podatku od spełnienia szeregu dodatkowych wymogów. Od listopada 2019 roku przedsiębiorcy muszą stosować mechanizm podzielonej płatności, który objął swoim zasięgiem między innymi roboty budowlane. Zmieniły się również zasady dokonywania płatności za towary i usługi, które muszą obecnie odbywać się na rachunki z tzw. białej listy, aby mogły stanowić koszt podatkowy. W 2019 roku weszły też w życie regulacje dotyczące raportowania schematów podatkowych (MDR), a aktualnie spodziewamy się kolejnych przepisów uszczelniających regulacje podatkowe. Te oraz wiele innych zmian istotnie zmieniło środowisko biznesowe, nakładając na podatników wiele dodatkowych obowiązków” – wyjaśnił associate partner EY, lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości Tomasz Ożdziński, cytowany w komunikacie.
„The Polish Real Estate Guide 2020. The real state of real estate” to doroczna analiza przygotowywana przez Grupę Rynku Nieruchomości EY. Pokazuje ona sytuację rynkową oraz klimat inwestycyjny, jest także źródłem informacji o kwestiach podatkowych, prawnych czy audytowych.
Czytaj też:
Pokolenie Z wchodzi na rynek pracy. Nadchodzi rewolucja na rynku nieruchomości