Nowy trend: wielofunkcyjność

Według angielskojęzycznej Wikipedii „mixed-use development” może oznaczać (w wolnym tłumaczeniu) typ przedsięwzięcia łączący funkcje mieszkaniowe, handlowe, kulturalne, użytku publicznego, rozrywkowe w jedną przestrzeń, w której są one połączone w sposób funkcjonalny i fizyczny.W dalszej części wpisu odnajdujemy przykłady inwestycji i projektów – z miast takich jak Toronto, Portland i Amsterdam. Znamiennym jest fakt, że na próżno szukać polskojęzycznej wersji tego artykułu. Nie sposób jednak nie zauważyć, że w ostatnich latach projekty łączące funkcje mieszkalne, biurowe i wypoczynkowe coraz częściej i śmielej wdzierają się – nie bez powodzenia – do otaczającej nas przestrzeni.

Inaczej niż przed pandemią

Wielu ekspertów przewiduje, że pandemiczne realia zwiększą popularność projektów wielofunkcjonalnych w następnych latach. Nic w tym dziwnego – nowe okoliczności, w których się od ponad roku się znajdujemy, zniechęciły nas do przemieszczania się na większe dystanse, nawet w ramach tego samego miasta, w poszukiwaniu rozrywki czy wypoczynku. Spora część pracowników – zwłaszcza biurowych – nie planuje w najbliższym czasie wracać do biur, a dzieci i młodzież nie zatrzymują się na spotkanie ze znajomymi po drodze ze szkoły. Siłą rzeczy sam nasuwa się wniosek, że mile widziane – czy nawet pożądane – będą projekty tworzące lokalne centra, w których wszystkie nasze codzienne potrzeby będą zaspokajane w zasięgu nieforsownego spaceru, zamiast monokulturowych sypialnianych dzielnic czy biznesowych zagłębi z kumulacją budynków biurowych.

Choć sama idea mixed-use nie wyklucza ich istnienia w mniejszych miastach, to znaczna część projektów spod tego znaku, których tworzenie możemy śledzić w ostatnich latach, powstaje w większych miastach – nie w centralnej części miasta, ale na terenach z dobrą komunikacją. Obiekty mixed-used zastępują także biurowe monokultury, które już przed pandemią w dużej części pozostawały niewynajęte. Wiele firm rezygnuje ze stacjonarnych biur, preferując pracę zdalną czy też coworking. Nie powinniśmy już z utęsknieniem oczekiwać, że świat całkowicie wróci w stu procentach do realiów przedpandemicznych, a przygotowywać się i odnajdywać w nowych okolicznościach i otoczeniu. Według raportu „Biura nowej normalności” przygotowanego przez ThinkCo 43 proc. osób twierdzi, że jesteśmy bardziej produktywni poza biurami, a 41 proc. z nas nie widzi różnicy – co więcej 82,5 proc. respondentów wskazało, że warunki pracy w domu pozwalają im pracować wydajnie.

Poza zmianą na rynku nieruchomości biurowych warto zauważyć znaczny wzrost innego sektora, a mianowicie usług typu self-storage oraz e-commerce. Niewątpliwie branżą, która obecnie jest na fali wzrostu, są usługi spedycyjne, kurierskie oraz wszelkie paczkomaty, lodówkomaty itp. Wiele sklepów przebranżowiło się na działalność online. A do tego potrzebne jest jedynie biurko w przestrzeni coworkingowej oraz z pewnością powierzchnia magazynowa: tak samo jak nowoczesny system e-commerce, w której to branży Polska jest obecnie niekwestionowanym liderem.

Centrum życiowej działalności

Dane badające podejście managerów z całej Europy, przedstawione przez PwC i Urban Land Institute w raporcie „Emerging Trends in Real Estate. Climate of change” z 2020 roku pokazują, że obecnie jeśli dochodzi do przekształcenia funkcji istniejących nieruchomości, to w 54 proc. przypadków nowy projekt jest multifunkcjonalny. Podobnie na polskim rynku – na podstawie danych JLL z końca 2019 roku za 10 poprzednich lat wiemy, że podaż powierzchni komercyjnej w obiektach typu mixed-use wzrosła u nas blisko sześciokrotnie.

Idealnym przykładem wejścia w nowe trendy rynkowego zapotrzebowania jest multifunkcjonalny budynek typu mixed-use Studio Bystra. Obiekt powstanie na Zaciszu, na rogu ulic Radzymińskiej i Bystrej. Inwestycja Grupy Inwest w sposób przykładowy łączy trzy funkcje, które obecnie są na fali wzrostu gospodarczego: mikroapartamenty, lokale usługowe: biura i coworking oraz self storage, który jest doskonałą alternatywą dla e-commerce i dostawy ostatniej mili.

Nowe budynki biurowe mogą już nie być potrzebne na tak masową skalę, a nasze miejsca zamieszkania staną się centrami naszej życiowej działalności zamiast dużych obszarów między domem a biurem. Po pierwsze, możemy więc się spodziewać, że duże monokultury zostaną kiedyś przekształcone. Po drugie, możliwe, że z czasem standardem będzie tworzenie multifunkcjonalnych, elastycznych funkcjonalnie przestrzeni, które będzie trzeba kiedyś co najwyżej odnawiać lub zmieniać ich funkcje.

Urszula Hofman, Mateusz Stachewicz