Ile ma pan nieruchomości?
Odpowiem inaczej – w 2018 roku zarządzałem 120 naszymi najemcami. Wcześniej miałem wiele mieszkań, ale zamieniłem je na całe budynki. Niedawno podzieliliśmy w rodzinie ten potencjał i u mnie zostało jakieś dwie trzecie najemców. Zajmuję się też budowaniem lub rewitalizowaniem nieruchomości, np. w centrum Łodzi budujemy ok 200 apartamentów, a kolejne 150 jest w przygotowaniu do budowania. Te realizacje można zobaczyć pod adresem www.100kamienic.pl. W tym roku przejąłem także 15 mieszkań pod flipy na rynku pierwotnym. Warto również dodać, że w listopadzie wraz ze wspólnikami oddajemy cały budynek z 153 pokojami na wynajem. Nieruchomość można zobaczyć pod adresem www.chillinn.pl.
O co chodzi z tymi flipami?
Flip to przejęcie atrakcyjnej nieruchomości, aby ją odsprzedać i na tym zarobić. Trzeba być kreatywnym w ich wyszukiwaniu, bo tu nie ma prostych i łatwych dróg. Można zrobić szybki flip – wtedy kupujemy nieruchomość w dobrej cenie i sprzedajemy drożej. Ale może to być i dłuższy flip, gdy najpierw wyremontujemy, a dopiero potem sprzedajemy. Najlepiej nadają się do tego mieszkania w PRL-owskim standardzie, będące kulą u nogi dla właściciela. Wtedy angażuje się architekta, pięknie odnawia i stylizuje – przez co oferta trafia do Polaków żyjących na wyższej stopie, zapracowanych, mających małe dzieci, którzy nie chcą lub nie mają ochoty szarpać się z ekipami remontowymi.
Ile można na tym zarobić?
Jeśli się dobrze wszystko rozegra, a dodajmy, że flip wymaga umiejętności negocjacyjno-handlowych, to około 60 tys. na mieszkaniu za około 400 tys. zł. Średnio po 20 tys. na każdym etapie: zakupu, remontu i sprzedaży. Niezbędne kompetencje w zakresie zarobienia na flipach przekazuje na warsztatach inwestowania w nieruchomościach WIWN.PL ®.
Wygląda to świetnie, ale pandemia trochę namieszała na rynku nieruchomości. Co się zmieniło w podejściu inwestorów?
Kupowanie nieruchomości w kredycie stanęło pod znakiem zapytania. Te z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy przestały być kupowane lub przeszły na wynajem długoterminowy.
Powstała nadpodaż i wiele mieszkań stoi pustych. Ci, którzy kupili je za gotówkę, jakoś sobie radzą, za to cały rynek nieruchomości komercyjnych stanął, ponieważ inwestorzy odeszli od kupowania biur. Do łask wracają natomiast domy bliźniaki, bo ludzie chcą mieć kawałek ogródka. Przykładowo: w Łodzi przy ulicy Tuwima 48 rewitalizujemy kamienicę, gdzie na dachu będą ogrody, dzięki czemu inwestycja cieszy się bardzo dużym powodzeniem.Wizualizacje można zobaczyć na stronie www.tuwima48.pl.
Czy to znaczy, że dziś już nie tak łatwo o „wolność finansową”, czyli regularne i solidne dochody, którą daje kupowanie nieruchomości pod wynajem?
Niekoniecznie – wolność finansowa jest nadal w zasięgu ręki, jeśli zainwestujemy ok. 2 mln zł, z czego mamy średni zwrot 9 proc., czyli jakieś 15 tys. zł miesięcznie. I nawet jeśli czasowo będziemy musieli być bardziej konkurencyjni i dać czynsze niższe o 20-30 proc., to wciąż będziemy nieźle zarabiać. Na stronie www.NajlepszaStrategia.pl opowiadam, jak dojść od zera do dwóch milionów złotych, które – zainwestowane na odpowiedni procent – dadzą nam wspomnianą wolność finansową.
Na swoim kanale na YouTube radzi pan jednak: „Nie kupuj mieszkań na wynajem długoterminowy w kredycie!”. Dlaczego?
Ja zawsze byłem przeciwnikiem takich inwestycji, choć sam od nich zaczynałem. Skończyłem z tym w 2007 roku, gdy czynsze były niskie, a raty kredytowe wysokie, przez co zarabiało się niewiele. To się nie opłacało i pozbyłem się tych nieruchomości. Poza tym okazało się, że o wiele lepiej można zarabiać na obrocie. A jak się już pomnoży w ten sposób majątek, trzeba kupować za gotówkę – wtedy to zupełnie inaczej wygląda. Przykładowo mamy nieruchomość kupioną za 300 tys. zł, którą wynajmujemy za dwa tysiące miesięcznie. Ale gdy nie możemy znaleźć najemcy, możemy obniżyć cenę do 1,5 tys. zł, dzięki czemu z pewnością go znajdziemy i nie poniesiemy ryzyka, jak w przypadku zakupu takiej nieruchomości w kredycie, kiedy musimy pamiętać, aby odstępne zawsze przewyższało ratę kredytu.
Polacy jednak niechętnie wynajmują. Wolą kupić i płacić raty bankowi - wynika z danych Eurostatu. Bycie najemcą deklaruje tylko kilkanaście procent rodaków. A w 2008 roku było to 34 proc. polskiego społeczeństwa.
Polak jest specyficzny, pracowity, kreatywny, walczący. Sami przed sobą chcemy się pokazać, więc wolimy być na własnym, choć trendy w UE są inne. Ale u nas przez wiele dziesięcioleci były pańszczyzna, wojny, potem komunizm – ciężko było o tę własność, dlatego dziś każdy chce ją mieć. To dzisiejsze myślenie.
Przed nami coraz wyższe ceny nieruchomości, może nowe podatki, jak katastralny, i nie każdego będzie na stać, aby kupić wymarzone mieszkanie. Dlatego uważam, że dzisiaj mamy najlepszy moment na zakup swojego lokum.
Dlatego Polacy tak chętnie inwestują dziś w rynek nieruchomości?
To nie tylko Polacy – w Polsce nieruchomości kupują już nawet Ukraińcy, nie wspominając o Holendrach, Niemcach czy Szwedach, którzy wykupują nieruchomości we Wrocławiu, Krakowie czy Trójmieście. Powodów tej sytuacji jest kilka. Pierwszy to wzrost świadomości, że nieruchomość i zyski z jej wynajmu lub sprzedaży mogą być naszym zabezpieczeniem na emeryturze, taką drugą nogą finansową. Wprawdzie dziś z powodu pandemii rynek boryka się z brakiem najemców, ale są to problemy przejściowe, które – mam nadzieję – wkrótce ustąpią. Szczególnie że już wraca do łask turystyka i podróże służbowe, a niebawem do dużych miast powrócą studenci.
Drugi powód to niskooprocentowane rachunki bankowe i lokaty. Kryptowaluty – one są dla odważnych i cierpliwych, a w obligacje po aferze Getbacku Polacy nie chcą inwestować. Pozostają nieruchomości, na których można niewiele stracić, za to sporo zyskać. Bo nawet w 2008 roku, gdy były cenowe spadki, to po kilku latach się wyrównały. Dziś mamy nadmiar pieniądza na rynku, od dwóch lat Polska jest krajem rozwiniętym, więc masa funduszy chętnie w nas pompuje pieniądze, a wkrótce dostaniemy z Unii 770 mld euro. Mamy też inflację – rząd podaje, że około pięciu procent, co jest najwyższym poziomem od lat, ale niektórzy twierdzą, że to nawet 10-15 proc. – wszystko zależy od koszyka dóbr. Z pewnością drożeją materiały budowlane i koszty robocizny. Dlatego ceny nieruchomości będą wciąż rosły, a dzięki temu to bardzo dobre zabezpieczenie kapitału - nawet jeśli nie chcielibyśmy ich wynajmować.
Czy jest w ogóle coś, co mogłoby zniechęcić do inwestowania w nieruchomości?
Niedawno zrobiliśmy badania, co może zniechęcić inwestorów, którzy masowo kupują nieruchomości w Polsce – także tych z zagranicy. I okazało się, że jedyny czynnik zniechęcający to ewentualny spadek stopy zwrotu. No bo jeśli dziś średnia stopa zwrotu, czyli rocznego zysku wynikającego z dochodów w stosunku do zainwestowanego kapitału, to 8 proc. – z czego 5 proc. w Warszawie – to jeśli spadną te stopy do połowy, to wtedy inwestorom może się już nie opłacać za tym biegać i zaczną szukać innych możliwości inwestowania, jak giełda czy lokaty. Aby jednak roczna stopa zwrotu z najmu spadła tak bardzo, musiałyby bardzo stanieć czynsze, co raczej jest nierealne. Albo inny scenariusz – ceny poszłyby o 100 proc. w górę. To jest bardziej prawdopodobne, bo jako kraj w Unii dążymy do cen europejskich. W Europie ceny nieruchomości poszybowały już tak wysoko, że nie ma chętnych, aby w centrach miast cokolwiek kupować.
Dokąd więc dziś zmierza rynek nieruchomości? Co nas czeka?
Deweloperzy będą mieli coraz trudniej z pozyskiwaniem dobrych gruntów pod inwestycje, bo obstawia się centra miast, a tam mamy już dość dużą konkurencję. Dobra wiadomość jest taka, że wciąż mamy deficyt na rynku nieruchomości, który nie będzie zaspokojony przez kolejne pięć lat, bo w Polsce wciąż brakuje ponad dwóch milionów mieszkań. W tym czasie ceny będą rosły, na czym inwestorzy będą korzystać.
Wojciech Orzechowski
Przedsiębiorca, inwestor, deweloper, mentor. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.PL®. Autor książek „Zarabiaj na nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH - 200 Pytań do Eksperta” oraz bloga zarabiajnanieruchomosciach.pl. Stworzył 23 biznesy, wśród których są projekty deweloperskie w ramach inicjatyw 100kamienic.pl, Maraton WIWN®, czasopismo Strefa Nieruchomości® czy agencja nieruchomości Gut.pl. W prowadzonych przez siebie warsztatach WIWN.PL® przeprowadził przez cały proces inwestycyjny ponad 1700 absolwentów. Swoją wiedzą i doświadczeniem dzieli się z przyszłymi inwestorami. Tym, którzy mogą skorzystać z warsztatów lub osobistego mentoringu Wojciech Orzechowski oferuje niezbędną wiedzę i praktykę oraz wsparcie nie tylko swoje, ale również absolwentów i liderów WIWN®. Obecnie przy współudziale absolwentów WIWN.PL® oraz innych inwestorów realizuje w Łodzi aż siedem dużych projektów (www.100kamienic.pl) o łącznej wartości ponad 220 000 000 zł. Każdy, kto ma wolne 100 000 zł, może kupić swoją pierwszą nieruchomość przy wykorzystaniu dodatkowo dźwigni finansowej w postaci kredytu hipotecznego lub zainwestować, przyłączając się jako wspólnik pasywnie do projektów deweloperskich.