Willa to już za mało, czyli gdzie chcą mieszkać najbogatsi Polacy

Premium nie znaczy już to samo. Jeszcze dekadę temu wystarczyło mieć 100 mkw. w centrum Warszawy, najlepiej na ostatnim piętrze któregoś z wieżowców, by nieruchomość mogła uchodzić za luksusową. Dziś to raczej synonim solidnego standardu. Bo luksus zdefiniował się na nowo.

Nie wystarczy mieć – trzeba mieć coś, czego inni nie mają. Ciszę, prywatność, zieleń. Concierge’a, który rozwiąże problemy, zanim właściciel zdąży je nazwać. Architekta z nazwiskiem, który zaprojektował nie tylko wnętrze, ale i widok z okna. Winda dla samochodu? To nie ekstrawagancja, lecz wyposażenie podstawowe w najbardziej pożądanych inwestycjach. Schron? Również pojawia się na liście oczekiwań inwestorów. Znawcy rynku przekonują, że to echa pandemii i niespokojnych czasów paradoksalnie zaostrzyły apetyty bogatych na prywatność i niezależność.

Polska scena premium – od apartamentu do rezydencji z duszą

Warszawskie Powiśle, górny Mokotów i Wilanów wciąż trzymają się mocno, ale inwestorzy coraz chętniej spoglądają też w stronę „nowej klasyki” – jak Foksal 13/15 czy Park Lane przy Łazienkach, gdzie historia spotyka się z designem i kwotami z sześcioma zerami. Metr kwadratowy bywa tu droższy niż w Barcelonie, a dom z własnym spa, salą kinową i kuchnią większą niż przeciętne M to wydatek rzędu 10–25 milionów zł.

Dynamicznie rozwija się również wtórny rynek nieruchomości premium, znawcy tematu mówią wręcz o cichej rewolucji. Przedwojenne wille, pałace z kolumnadą, folwarki pod lasem (szczególnie jeśli mają potencjał komercyjny) znikają z rynku szybciej, niż konserwator zdąży rozłożyć ręce. Bo to nie sentyment, lecz chłodna kalkulacja: zabytek z duszą, który da się wynająć, zamienić w butikowy hotel albo przestrzeń eventową, zaczyna być aktywem, a nie balastem.

Najchętniej kupowane są obiekty w połowie drogi między ruiną a rewitalizacją – takie, które można jeszcze dostosować do swojej wizji, ale bez konieczności stawiania murów od nowa. Problem? Brak fachowców. Rynek nie nadąża z ekipami zdolnymi utrzymać obiekt z 1923 r., w którym rury nie są z plastiku, a ściany oddychają. Do tego konserwatorzy – z urzędowym tempem i listą zakazów dłuższą niż akt notarialny. Ale chętnych nie brakuje.

Polacy na południu Europy kupują za gotówkę

Moda na nieruchomości na południu Europy trwa. Hiszpania, zwłaszcza Costa del Sol i Baleary, przeżywa najazd polskiego kapitału. Nie jest to już ucieczka do raju z katalogu biura podróży. To inwestycja: w styl, w bezpieczeństwo, w zachodni adres. Kupują nie tylko celebryci i biznesmeni z pierwszych stron gazet, ale też ci, którzy wolą pozostać w cieniu.

Jednym z najbardziej znaczących graczy jest tu Cordia Polska, która w Fuengiroli na wybrzeżu Costa Del Sol realizuje projekt Jade Tower: 116 apartamentów lub penthouse’ów, położonych 100 m od plaży, z prywatnym spa, coworkingiem, salą kinową i certyfikatem BREEAM (budynek minimalizuje zużycie energii aż o 70 proc.). Cena zaczyna się od ok. 617 000 euro, penthouse’y – od 1 050 000 euro.

Zamożni Polacy, w odróżnieniu od Brytyjczyków lub Niemców, kupują nieruchomości za gotówkę, bez kredytu hipotecznego, co w kontekście rynku zagranicznego, np. Hiszpanii, czyni ich bardzo atrakcyjnymi klientami. Z najnowszych danych Registradores de España wynika, że tylko w pierwszym kwartale 2025 r. nasi rodacy kupili na Półwyspie Iberyjskim prawie tysiąc domów i apartamentów. To o niemal jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. W sumie posiadają ich już ponad 12,5 tys. Ceny prywatnych transakcji sięgają kilkunastu milionów euro.

Mikrotrendy na rynku nieruchomości premium

Choć na zdjęciach z luksusowych osiedli dominują przeszklone bryły z tarasami i basenami, rynek mówi coś zupełnie innego. Młodzi i bardzo zamożni, zwykle z branży nowych technologii lub e-commerce, nie chcą marmurów i złotych klamek. Ich styl to skandynawski minimalizm, betony architektoniczne, wielkie przeszklenia i obowiązkowo – inteligentny dom. Systemy zarządzania energią, kurtyny reagujące na światło, aplikacje sterujące podlewaniem roślin – to już nie fanaberia, tylko wpisana w ofertę podstawa. Dla pokolenia 50+ dom musi nadal wyglądać „porządnie” – kolumny, stateczne meble, złocenia i stół bilardowy.

Oba pokolenia łączy jedno: zielony luksus. Fotowoltaika, pompy ciepła, własne źródła wody, a czasem nawet mikrobiogazownie, czyli przetwarzanie materii organicznej na biogaz oraz energię elektryczną i cieplną – jeszcze w 2019 r. traktowane jako ciekawostki, dziś są wymogiem. Kupujący z zagranicy – głównie Niemcy i Skandynawowie – pytają najpierw o efektywność energetyczną i ślad węglowy, a dopiero potem o metraż.

Zupełnie nowym luksusem stała się też prywatność – dosłownie: „zero sąsiadów”. W modzie są enklawy – maksymalnie kilkanaście domów, z własną ochroną, monitoringiem, a czasem i prywatną drogą dojazdową. Zamknięte minispołeczności wypierają „blokowiska premium”, które dziś inwestorzy traktują jako pomyłkę z początku lat 2010. Coraz częściej z materiałów deweloperskich znika słowo „apartamentowiec” – jego miejsce zajmuje określenie „boutique living”: kameralne, projektowane indywidualnie przestrzenie, gdzie architekt wnętrz ma równie duże znaczenie, jak architekt prowadzący.

Dokąd zmierza rynek nieruchomości premium?

Jeszcze dekadę temu luksusowe nieruchomości kupowano z myślą o lokacie kapitału i zabezpieczeniu majątku. Dziś kupuje się je dla siebie i na pokaz. Dom musi nie tylko gwarantować komfort, ale też mówić coś o właścicielu: że zna się na architekturze i designie, nie jest obojętny na zmiany klimatyczne. Zmienia się także sam kupujący – coraz rzadziej to przedstawiciel „starego przemysłu”, częściej ktoś, kto dorobił się sam. To ludzie z IT, start-upów, e-commerce’u czy logistyki. Młodsi, bardziej pragmatyczni, mniej sentymentalni. Zmienia się więc i styl zakupu: mniej negocjacji, więcej wymagań wobec architektów i doradców.

– Rynek nieruchomości premium w Polsce zdecydowanie dojrzewa. Dziś luksus to już nie tyle willa z basenem na obrzeżach miasta, co spersonalizowana przestrzeń, w której każdy detal ma znaczenie –mówi Maja Śmichura, architect manager Deer Design. –Klienci inwestują w nieruchomości z potencjałem – apartamenty w centrum miast, zabytkowe kamienice czy nowoczesne penthouse’y – a następnie powierzają ich wykończenie specjalistom. Wybór pada na projekt indywidualny, który łączy najwyższej klasy materiały, często ściągane z Włoch, Hiszpanii czy Portugalii, z precyzyjnym rzemiosłem. Ręcznie malowane sztukaterie, wykończenia z litego drewna, podświetlany kamień, niestandardowe rozwiązania przechowywania – to codzienność w tej kategorii. Nieodzowna w standardzie jest także funkcjonalność: inteligentne systemy oświetlenia, energooszczędne technologie, doskonale zaplanowane najważniejsze strefy, jak i te mniej popularne, czyli relaksu i pracy – dodaje ekspertka. Klienci oczekują efektu „hotelowego pięciogwiazdkowego wnętrza”, ale stworzonego z myślą wyłącznie o nich. W nowym luksusie najważniejsze będą nie metry, a wartości.