Obecnie ceny mieszkań na wynajem mocno poszły w górę. Z uwagi na trudności z otrzymaniem kredytu hipotecznego w banku i wysokimi cenami nieruchomości, wynajem jest cały czas popularny i ludzie chętnie wynajmują mieszkania. Oprócz trudności z otrzymaniem hipoteki, powodów może być więcej. Z pewnością należą do nich finanse, ciągłe zmiany zamieszkania czy po prostu brak potrzeby zakupu mieszkania na własność. Wśród ofert mieszkań na wynajem można znaleźć zarówno te udostępniane „na czarno”, jak i te, z którymi wiąże się podpisanie umowy. Bardzo ważne jest, by w umowie znalazły się odpowiednie zapisy. Co muszą zawierać? Kim w świetle prawa jest lokator? Jak poradzić sobie z kłopotliwymi najemcami?
Lokator – kim jest?
W art. 2 ust. 1 pkt 1 Ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego można znaleźć dokładną definicję pojęcia lokator. W rozumieniu ustawy lokator to najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Choć potocznie lokatorem nazywa się zazwyczaj najemcę danego lokalu, np. studentów, którzy wynajmują mieszkanie, w rzeczywistości pojęcie te jest zdecydowanie szersze. Oprócz osób, które korzystają z danego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu, lokatorem mogą być również:
- dzieci właściciela lokalu,
- żona lub mąż osoby, która jest właścicielem danego mieszkania lub domu,
- osoby korzystające z wynajmu danego lokalu bez uiszczania odpłat, czyli na podstawie nieodpłatnego użyczenia,
- domownik,
- sublokator,
- użytkownik lokalu,
- podnajemca,
- dożywotnik,
-
spółdzielcy.
Umowa najmu mieszkania – jak przygotować?
Wszelkie zapisy, które powinny się znaleźć w umowie najmu lokalu również znajdują się w przepisach Kodeksu Cywilnego oraz Ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim muszą być one zgodne z wcześniejszymi ustaleniami obu stron umowy, czyli najemcy i lokatora (wynajmującego).
Oprócz umowy najmu warto również sporządzić stosowny protokół, który stanowić będzie zabezpieczenie w razie szkód i innych problemów ze strony wynajmującego. W protokole należy opisać stan nieruchomości, stan liczników na dzień podpisania umowy, liczbę i stan wszystkich sprzętów, mebli i innych elementów wyposażenia znajdujących się w mieszkaniu etc.
Umowa najmu mieszkania, domu lub innego lokalu powinna zostać zapisana pisemnie w dwóch egzemplarzach, które zostaną zwieńczone podpisami obu stron umowy, a każdy z nich otrzyma własny dokument. Należy w nim zawrzeć przede wszystkim:
- opis przedmiotu umowy oraz jej faktyczny stan,
- adres nieruchomości,
- prawa i obowiązki najemcy oraz lokatora,
- liczbę i dane osobowe osób, które będą wynajmować lokal,
- czas trwania umowy oraz okres jej wypowiedzenia,
- warunki rozwiązania umowy przed czasem,
- wysokość miesięcznego czynszu oraz wszystkich opłat dodatkowych związanych z wynajmem,
- sposób i termin płatności czynszu,
- wysokość kaucji, którą należy wpłacić przed wprowadzeniem się do nieruchomości,
- sposób rozliczenia kaucji,
- wysokość kar w przypadku niezastosowania się do zapisów umowy.
Jak poradzić sobie z kłopotliwym lokatorem?
Zdarzają się sytuacje, gdy osoba wynajmująca lokum nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Do takich należy przede wszystkim zaleganie z zapłatą za czynsz, rachunki za media czy inne opłaty związane z wynajmem. Jeśli takie sytuacje powtarzają się regularnie lub lokator nie uiścił zapłaty za kilka miesięcy mimo upomnień, właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę. Może tak uczynić również, gdy lokator wykorzystuje nieruchomość w innych celach, niż tych, o których była mowa w umowie najmu, np. podnajmuje go komuś innemu czy przeznacza je na prowadzenie swojej działalności. Gdy wszystkie te sytuacje były wymienione w umowie jako niedozwolone, wynajmujący ma prawo rozwiązać współpracę w trybie natychmiastowym lub z zachowaniem terminu wypowiedzenia. W przypadku, gdy w umowie nie zostały zawarte zachowania i nie opisano sytuacji, w których może nastąpić rozwiązanie umowy, należy powołać się na przepisy prawne, a dokładnie art. 667 § 2 kodeksu cywilnego, w którym jest jasna informacja o tym, iż umowa najmu podlega ochronie prawnej. Oznacza to, że najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu przed czasem, gdy wystąpią szczególne okoliczności i zaniechania ze strony wynajmującego.
Podsumowując, w razie, gdy lokator np. nie wywiązuje się z umowy, użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową czy zalega z czynszem lub innymi płatnościami, należy go pisemnie poinformować o zamiarze zakończenia wynajmu i zerwania umowy najmu przed ustalonym terminem. Powodem zerwania umowy będzie niewłaściwe zachowanie lokatora.
Zniszczenie mieszkania przez wynajmującego
Wraz z zawarciem umowy wynajmujący wpłaca kaucję, która ma chronić najemcę w razie wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń. Jeśli lokator pozostawił mieszkanie zaniedbane, a meble czy inne sprzęty zostały uszkodzone lub zniszczone – najemca ma prawo do zachowania całości lub części kaucji, dzięki której pokryje koszty związane z naprawą szkód. W sytuacji, gdy lokator nie wyrazi zgody na zatrzymanie kaucji przez właściciela mieszkania, sprawa ta może się zakończyć w sądzie. Również w sytuacji, gdy uprzednio nie została wpłacona żadna kaucja lub zniszczenia znacznie przekraczają jej wysokość, najemca może dochodzić swoich praw przed sądem. Kluczowym dowodem będzie tutaj protokół oddania mieszkania do wynajmu, który został sporządzony przed wydaniem nieruchomości w ręce lokatora. Dlatego warto w nim zamieścić również zdjęcia z tamtego okresu, by w razie szkód, móc je zestawić z aktualnymi fotografiami i przedstawić je w sądzie.
Na rynku dostępne są różnego rodzaje ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej najemcy, których głównym celem jest pokrycie kosztów związanych ze szkodami wyrządzonymi przez lokatora. Polisy te stanowią dodatek do podstawowego ubezpieczenia OC w życiu prywatnym.
Czy można eksmitować lokatora?
Niestety, bywają również na tyle kłopotliwi najemcy, którzy mimo próśb i wypowiedzenia umowy najmu, nie chcą opuścić wynajmowanego mieszkania. Jest to niezwykle trudna sytuacja dla właściciela lokalu, który musi „walczyć” z lokatorem, co wiąże się ze sporym stresem, stratami finansowymi oraz nakładem czasu, jaki musi w tę walkę włożyć. W sytuacji, gdy lokator nadal zajmuje daną nieruchomość, nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę sądową. Jest to również czasochłonne, bowiem sąd każdy przypadek rozpatruje indywidualnie. Często konieczne jest znalezienie przez sąd lokalu zastępczego lub socjalnego, w którym ulokuje on danego lokatora lub lokatorów. Może się jednak zdarzyć tak, że wyrok sądu będzie wskazywał na eksmisję wynajmującego na bruk, co wiąże się z tym, że będzie on musiał natychmiastowo lub we wskazanym terminie opuścić mieszkanie bez przydziału lokalu socjalnego.
Czytaj też:
Kredyt na budowę domu – jak wziąć? Co jest wymagane?