Rynek nieruchomości przez ostatnie lata bardzo się zmienił. Czy uważa Pan, że wszelkie zmiany wpłynęły na zainteresowanie portfelem inwestycyjnym?
Zdecydowanie tak. Ludzie porzucili nadzieję, że nadejdzie magiczny moment gdzie wszystko stanieje o połowę. Zobaczyli natomiast jak obecnie ich pieniądze szybko tracą na wartości.
Społeczeństwo już nie czeka na lepsze czasy. Inflacja, stopy procentowe jak i inne czynniki odcisnęły swoje piętno na cenach nieruchomości. Obecnie znajdujemy się w miejscu gdzie reprezentacyjną kawalerkę w Warszawie kupimy w cenie, która potrafi oscylować w okolicach 1 mln złotych, a porządne trzypokojowe mieszkanie za ok. 1,5 do 2 mln złotych (w zależności od dzielnicy). Proszę teraz sięgnąć pamięcią wstecz i zadać sobie pytanie ile analogiczne nieruchomości kosztowały 5 a kolejno 10 lat temu. Moją misją jest uświadamianie ludzi o konieczności inwestowania. Trzymanie pieniędzy na lokacie jest opcją, ale żadna (nawet najlepsza) nie wylegitymuje się takimi stopami zwrotu jakimi może nawet najsłabszy z moich nieruchomościowych portfeli. Oprócz przedsiębiorców i prywatnych inwestorów z którymi pracuję na co dzień, staram się swoją wiedzą i doświadczeniem uświadamiać również młodych influencerów, raperów, piłkarzy i aktorów. Wspieram portfele inwestycyjne wielu znanych osób m.in.: Magdaleny Boczarskiej, Żabsona, Young Leosi czy Kuby Modera.
W mojej ocenie obecnie inwestowanie w mieszkanie staje się coraz mniej opłacalne. Licząc rentowność z najmu musimy pamiętać o przestojach gdzie szukamy najemców, wszelkiego rodzaju zniszczeniach ciągnących za sobą konieczność remontu, kosztach pośrednictwa, czynszu administracyjnym itd… – nagle zauważamy, że nasz zysk staje się podobny do tego, który uzyskujemy na lokatach bankowych (bez konieczności wykonania praktycznie żadnej pracy). Mentalność ludzi zmienia się powoli i cały czas daje się słyszeć przestarzałe już rady jak np.: „kup mieszkanie i wynajmij” co w obliczu zmiennych stóp procentowych potrafi brzmieć często jak „zawieś sobie kamień na szyi”. Dużo lepszym wyborem jest zakup działki, co możemy z powodzeniem uczynić za równowartość kwoty wkładu własnego do kredytu.
Dla ludzi z większymi zasobami dobrym kierunkiem jest zakup lokalu użytkowego pod wynajem dla np.: Żabki, placówki bankowej, co daje wysoką rentowność lub zakup dużego areału ziemi pod zabudowę mieszkaniową jedno lub wielorodzinną.
W jaki sposób inwestor, może zarobić na rynku nieruchomości? I w co warto (najczęściej) inwestować w XXI wieku?
Sposób od wieków nie uległ zmianie. Najbardziej oczywistym jest zakup w cenie „x”, a sprzedaż w cenie „x+y”. Również to w co warto jest inwestować nie uległo zmianie czyli po prostu nieruchomości. Według mnie najlepszym wyborem są nieruchomości gruntowe, bo tych atrakcyjnych i wartościowych z każdym rokiem ubywa.
Jaki największy projekt został przez Pana zrealizowany i na czym on polegał?
Moim największym projektem jest osada Wzgórza Dylewskie. Blisko 10 lat temu odkryłem wielki, bo 200 hektarowy teren ziemi rolnej leżący na terenie Parku Krajobrazowego Wzgórz Dylewskich. Sąsiadował on jednocześnie z planowaną trasą S7 (łączy Trójmiasto z Warszawą) i to właśnie w trakcie wizji lokalnej wpadłem na pomysł jakim była misja stworzenia osiedla „slow life”. Zamiast sprzedawać rolę chciałem przekształcić grunt na cele budowlane. Gdy zacząłem wcielać pomysł w życie okazało się, że Gmina jest bardzo przychylna i od początku wsparła inicjatywę (min. doprowadzając wodę i kanalizację do terenu).
Prowadzi Pan przez prawie 20 lat portfele inwestycyjne oparte na nieruchomościach. Czy bardzo się zmieniła struktura inwestowania w tej branży?
Moja działalność powstała z pasji i zainteresowania architekturą. Jako dziecko bardzo interesowałem się również budownictwem. Studia na Akademii Ekonomicznej w Poznaniu podyktowane zostały poniekąd faktem, iż posiadała ona jeden z najciekawszych i najwyższych budynków w moim mieście.
Co do struktury inwestowania w nieruchomości, to ona ciągle się zmienia. Kiedyś większość ludzi kupowała mieszkania, a obecnie ulega to zmianie. Wynika to z tego, iż atrakcyjne stopy zwrotu zaczęły przenosić się na inne sektory rynku nieruchomości (ziemia i komercja).
Czego klienci się obawiają podczas inwestowania?
Trudno mi powiedzieć, ponieważ trafiają do mnie klienci, którzy ze względu na zaufanie jakim się cieszę nie mają większych obaw. Patrząc jednak szerzej to zdarza się, że klienci cechują się brakiem pewności, ale czy tego chcemy czy nie, to ryzyko jest składową definicji inwestowania. Na szczęście, rynek nieruchomości ma bardzo szerokie możliwości minimalizowania zagrożenia. Nie bez przyczyny Polacy wskazują go na drugim miejscu zaraz po lokatach bankowych. W swoich działaniach zauważyłem, że mam dwa rodzaje klientów: tych którzy ufają mi w 100% i kupują daną inwestycję bez oglądania oraz tych co muszą obejrzeć lokalizacje zanim zainwestują. Finalnie jednak jak już jadą ze mną obejrzeć teren, to w 95% się na niego decydują.
Jak mądrze zróżnicować portfel inwestycyjny na rynku nieruchomości?
Jeżeli nie mamy wystarczającej wiedzy i nie czujemy trendów, to najlepiej postawić na dywersyfikację w zależności od zasobności portfela. Najlepsze proporcje to: 50% mieszkania lub lokale użytkowe i 50% ziemia.
Jaka jest minimalna kwota, którą inwestor może włożyć do portfela inwestycyjnego?
Atutem inwestycji gruntowych jest to, że wystarczy mieć już nawet 60 tysięcy złotych netto, czyli 75 tysięcy brutto by przystąpić do odpowiedniego inwestowania pieniędzy.
Jakie segmenty na rynku nieruchomości mają do wyboru inwestorzy i czy działa Pan również na rynkach zagranicznych?
Wybór rozbija się o nieruchomości mieszkaniowe, nieruchomości komercyjne i nieruchomości gruntowe. Nie pracuję na rynku zagranicznym, ponieważ jest zbyt wiele działań obarczonych wysokim ryzykiem które trzeba podjąć. Uważam, że nie da się inwestować w innym kraju bez idealnej znajomości rynku i/lub bez zaufanej osoby, która działa w danym kraju.
Czy świadome różnicowanie aktywów jest kluczem do efektywnego inwestowania?
Zróżnicowany portfel może wyglądać efektownie, ale to wcale nie wskazuje na jego efektywność. Najważniejsze jest czucie rynku i jeżeli go nie mamy to warto zatrudnić kogoś kto je posiada. Wszystko też zależy od zasobności portfela inwestora.