Jednym z postanowień Polskiego Ładu, który został ogłoszony przez Zjednoczoną Prawicę 15 maja, jest system gwarancji dla osób, które chcą kupić mieszkanie, ale nie uzbierały pieniędzy na wkład własny. To jedna z priorytetowych obietnic, która ma zacząć obowiązywać z początkiem 2022 roku.
Oferta skierowana będzie do rodzin, które mają zdolność kredytową, lecz nie posiadają wystarczających środków własnych mogących sfinansować wymagany przez bank wkład własny. Aktualnie wynosi on 20 proc. wartości mieszkania.
Nie będą to pieniądze do ręki, a jedynie gwarancja, że w razie gdyby pojawiły się problemy ze spłatą kredytu, zabezpieczoną sumę spłaci BGK.
Kredyt bez wkładu własnego. Podstawowe zasady
Kredyt bez wkładu własnego będzie musiał być zaciągnięty na minimum 15 lat i wyłącznie w walucie polskiej. O kredyt będą mogły ubiegać się małżeństwa lub osoby samotne, które wychowują co najmniej jedno dziecko. Osoba samotnie wychowująca dziecko lub młodszy z małżonków w chwili zaciągnięcia kredytu nie może mieć więcej niż 40 lat.
Warunkiem otrzymania gwarancji BGK będzie brak własnego mieszkania lub domu. Maksymalna kwota, jaką jedna osoba może uzyskać na wkład własny jako gwarancję od BGK, to 100 tys. zł.
Projekt zakłada maksymalny limit ceny za 1 m kw. lokalu. Nie będzie on taki sam dla całego kraju, lecz uwzględni różnice w cenach nieruchomości w poszczególnych województwach. Ponadto sufit cenowy będzie różnił się w zależności od tego, czy mieszkanie kupowane jest na rynku pierwotnym czy wtórnym. Ma to zapobiec windowaniu cen przez projekt gwarancji na i tak rozgrzanym rynku nieruchomości. Krytycy propozycji wsparcia kredytobiorców przekonują, że ustawianie maksymalnej ceny za metr nic tu nie da, bo zwiększenie popytu na mieszkania, któremu nie będzie towarzyszyła większa dostępność lokali, musi skończyć się podwyżkami.
W pewnych sytuacjach BGK spłaci za kredytobiorcę część kredytu. Taki bonus przewidziany będzie na okoliczność pojawienia się w rodzinie kolejnych dzieci. Gdy urodzi się drugie dziecko, BGK spłaci 20 tys. zł, a w razie pojawienia się trzeciego i każdego kolejnego będzie to 60 tys. zł.
Czytaj też:
Kredyt bez wkładu własnego. Co wiemy o jednym z pomysłów z Polskiego Ładu?
Banki premiują umiejętność oszczędzania
Dzięki rządowej propozycji więcej osób będzie mogło więc kupić mieszkanie. Beneficjenci programu muszą mieć jednak świadomość, że warunki, jakie zostaną im zaproponowane, mogą być mniej korzystne niż te, z których skorzystają kredytobiorcy mający wkład. Analitycy serwisu Rynek Pierwotny wyjaśniają na łamach serwisu money.pl, że osoby korzystające z rządowych gwarancji prawdopodobnie będą oceniane przez bank jako bardziej ryzykowni klienci. Chodzi nie tylko o większe ryzyko dla banku związane ze spadkiem cen nieruchomości i sytuacją, w której kredyt będzie większy od wartości lokum.
Z punktu widzenia banku, samodzielne zgromadzenie oszczędności świadczy pozytywnie o dyscyplinie finansowej osoby wnioskującej o kredyt. Oczywiście, banki zdają sobie sprawę, że część wkładu własnego niekiedy pochodzi np. z darowizn od rodziny. Niemniej duża część wkładów to efekt mozolnego oszczędzania pieniędzy przez kredytobiorcę. Wszystkie wymienione okoliczności prawdopodobnie sprawią, że kredyt z rządową gwarancją będzie miał ponadprzeciętną stawkę marży.
Ile wyniesie „frycowe” za rządową gwarancję?
O ile więc może wzrosnąć zobowiązanie osoby korzystającej z rządowych gwarancji? Eksperci RynekPierwotny.pl wzięli na tapet przykład bezdzietnej rodziny kupującej na początku 2022 r. mieszkanie o wartości 300 000 zł i powierzchni 55 mkw.
W analizowanym przykładzie rządowa gwarancja dotyczy 20 proc. wartości lokum (60 tys. zł), co również jest zgodne z zapowiadanym ograniczeniem (limit gwarancji do 100 tys. zł).
Obliczenia ekspertów zakładają także, że średni poziom stopy WIBOR 3M w całym trzydziestoletnim okresie spłaty wyniesie 2,50 proc. Po uwzględnieniu tych wszystkich założeń oraz marży na poziomie 2,60 proc. i dwuprocentowej prowizji okazuje się, że w ciągu 30 lat kredytobiorcy wpłacą do banku 598 113 zł.
Gdyby gospodarstwo domowe posiadało wkład wynoszący 20 proc. wartości mieszkania, to bank zaproponowałby mu niższą marżę. Można przyjąć stawkę na poziomie 2,40 proc. zamiast 2,60 proc. Analogiczny kredyt na 30 lat z wkładem 20 proc. i marżą 2,40 proc. miałby sumę równych rat na poziomie 467 719 zł.
Warto pamiętać, że w analizowanym przykładzie znacznie większy łączny koszt gwarantowanego kredytu jest związany z wyższą miesięczną ratą. Kredytobiorcy korzystający z rządowej gwarancji w skali miesiąca średnio zapłacą bankowi o 362 zł więcej.
Czytaj też:
Co czwarta hipoteka na pół miliona złotych. Nie ma powodów, by ceny mieszkań zaczęły spadać