Czy w tej chwili na rynku nieruchomości grozi nam kryzys podobny do tego, jaki wydarzył się w roku 2008? Na jakie niebezpieczeństwa inwestorzy muszą najbardziej uważać?
Patrząc na gospodarkę jako całość, podstawowe niebezpieczeństwo to sytuacja, w której najemcy nie płacą na czas właścicielom nieruchomości, a właściciele nie płacą na czas bankom. Tego rodzaju kryzys w pewnych sytuacjach może się sam napędzać, a także przenosić na inne działy gospodarki. Najgorsze co może się stać, to utrata płynności przez system bankowy. Wtedy problemy zaczynają mieć nawet zdrowe przedsiębiorstwa, a także konsumenci, którzy mogą stracić dostęp do zdeponowanych w bankach środków. Interweniować muszą rządy i banki centralne, a taka interwencja nie jest za darmo. Konsumenci płacą za nią w sklepach, gdyż efektem jest wzrost inflacji.
Dodajmy, że nie jest to żaden scenariusz teoretyczny, mówimy tutaj dokładnie o tym, co wydarzyło się w roku 2008. Jednak nie sądzę aby w tej chwili groził nam upadek systemu bankowego. W razie kłopotów najprawdopodobniej będzie on chroniony przez władze za wszelką cenę, a my wszyscy zapłacimy za to później. Natomiast drugą kwestią jest to, czy banki mają obecnie właściwą strategię dla sektora nieruchomości.
No właśnie. Okazuje się, że nabywcy nieruchomości mają obecnie coraz większe problemy z finansowaniem. O kredyt trudno nawet osobom o wysokich dochodach, posiadających środki na wysoki wkład własny.
Muszę przyznać, że to jest sytuacja której kompletnie nie rozumiem. Nie widzę sensu badania zdolności kredytowej klienta, który ma wysoki wkład własny. W takim przypadku bank ma zabezpieczenie przekraczające 100% wartości kredytu. To kredytobiorca jest osobą najbardziej zainteresowaną szybką spłatą. Nawet jeżeli kredytobiorca przestanie spłacać, to on traci najwięcej, a bank i tak zarabia.
Moim klientom już od dawna sprzedaje nieruchomości na raty nie badając ich zdolności kredytowej. Odsetek klientów nie płacących rat w terminie jest znikomy. Klienci bardzo sobie cenią to, że są traktowani poważnie, a bardzo często jest to również czynnik decydujący o nawiązaniu współpracy.
W czasie kryzysu na inwestorów czeka bardzo dużo pułapek. Jakie błędy popełniają najczęściej?
W czasie kryzysu trzeba zwrócić szczególną uwagę na przychody uzyskiwane z nieruchomości. Jeżeli planujemy nieruchomość wynajmować, to brak dochodów może się bardzo poważnie odbić na planie inwestycyjnym. W Chinach buduje się całe osiedla lub miasta widmo. Podobnie było w Stanach Zjednoczonych na początku XXI wieku. Właśnie bezużyteczne nieruchomości w czasie kryzysu stracą na wartości jako pierwsze.
Jeżeli nieruchomość jest finansowana przez kapitał zewnętrzny, istotny jest stosunek przychodów z nieruchomości do wysokości raty kredytu. Jeżeli przychody są zerowe, a wysokość rat wzrasta, inwestor może wpaść w kłopoty.
Podsumowując - inwestor musi zwracać szczególną uwagę na dwa czynniki. Po pierwsze, dochody, jakie zamierza osiągać z nieruchomości. Nie należy oczekiwać, że sam wzrost wartości wynikający z inflacji zapewni rentowność inwestycji. Po drugie, należy mieć plan, który uwzględnia możliwość wystąpienia sytuacji kryzysowych, takich jak opóźnienia w płatnościach od najemców czy czasowe kłopoty ze znalezieniem najemcy.
Ale dodajmy też, że kryzys to nie tylko ryzyko, ale również możliwości.
Oczywiście, czasy kryzysu oferują doskonałe możliwości inwestycyjne, ale tylko dla jednej grupy inwestorów, czyli dla tych, którzy są na to przygotowani. Prawie wszyscy eksperci od rynku nieruchomości się zgadzają co do jednego - kryzys to najlepszy moment na inwestycje. Przekonali się o tym ci, którzy kupowali nieruchomości w czasie kryzysu z roku 2008. Te inwestycje często były w stanie generować ogromne stopy zwrotu.
Jakich nieruchomości klienci szukają dzisiaj?
Nieruchomości w centrach miast są cały czas bardzo atrakcyjne, szczególnie dla celów komercyjnych, jednak nabywcy zwracają coraz większą uwagę na zanieczyszczenie powietrza, hałas czy kłopoty z parkowaniem. Dlatego coraz bardziej popularne stają się nieruchomości położone w spokojnych okolicach i w większej odległości od dużych miast. Upowszechnienie pracy zdalnej i zakupów online powoduje, że konsumenci mają coraz mniejszą potrzebę aby mieszkać w mieście, szczególnie wtedy, gdy na wsi za taką samą cenę mogą nabyć znacznie bardziej komfortową nieruchomość. Dlatego moja strategia zakłada oferowanie klientom atrakcyjnie położonych nieruchomości na Kaszubach i na Mazurach.
Czy ci klienci szukają miejsca do budowy domu, czy rentownej inwestycji?
Niektórzy inwestują, niektórzy budują, a duża część robi jedno i drugie. Oceniam, że w najbliższych latach lepiej sytuowani mieszkańcy miast będą się coraz chętniej przenosić na wieś. Ten trend się dopiero zaczyna, więc tego typu nieruchomości mogą znacznie zyskiwać na wartości, być może nawet w tempie szybszym od inflacji. Wiem, o czym mówię, gdyż aktualnie takich nieruchomości mam w ofercie ponad czterysta i od początku pandemii na tym rynku widzę nieustanne wzrosty.