Dla studentów poszukujących mieszkania w mieście akademickim rozpoczynający się rok akademicki może być mniej stresujący niż poprzedni. Na rynek trafiło więcej mieszkań, więc siłą rzeczy ich ceny nieco spadły. Tak przynajmniej wynika z analizy Grupy Morizon-Gratka, która przeanalizowała ceny czterech rodzajów mieszkań (kawalerki, 2-pokojowe, 3-pokojowe i 4-pokojowe) w pięciu największych miastach. Dane wskazują, że ceny ofertowe w 10 na 20 kategorii spadły, a w pięciu nie zmieniły się. Oznacza to, że podrożały jedynie w pięciu kategoriach.
Raporty mówią o spadku cen nieruchomości na wynajem. A co na to życie?
— Powodów, dla których liczba mieszkań na ryku jest istotnie wyższa, znajduję kilka. Po pierwsze – znacząco spadł popyt ze strony obywateli Ukrainy; wielu z tych, którzy przyjechali do Polski w ubiegłym roku, wraca do kraju lub w poszukiwaniu lepszych warunków życia udaje się dalej na Zachód. Po drugie – na rynek najmu wciąż trafiają nowe lokale, które były i są nadal kupowane w celach inwestycyjnych. Także ci właściciele, którzy rozważali sprzedaż mieszkania, np. otrzymanego w spadku, często decydują się przeznaczyć je na wynajem. W czasach szalejącej inflacji pozostawienie kapitału ulokowanego w nieruchomości i czerpanie z niej stałego dochodu jest rozsądnym rozwiązaniem – wyliczył w rozmowie z serwisem Business Insider Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.
Tyle dane, bo życie ostatecznie weryfikuje, czy znalezienie mieszkania w cenie, która nie zdewastuje portfela, naprawdę jest łatwe. Wynajmujący także przekonuą, że nie mają w tym układzie łatwo, bo znalezienie uczciwego najemcy, któremu bez obaw powierzą klucze, także nie należy do łatwych.
Pytania o chłopaka, koleżanki, weekendowe zwyczaje
22-letnia Ewa z Podlasia, która najmuje mieszkanie w stolicy, obawia się powtórki z zeszłego roku, kiedy poczuła się przemaglowana i potraktowana z góry w dwóch z trzech mieszkań, które oglądała.
– Właściciele dwóch mieszkań nie kryli, że czują się silniejszą stroną i mają prawo mnie o wszystko pytać, a jednocześnie sami źle reagowali na pytania z mojej strony. Bo skoro śmiem pytać, to pewnie jestem jakąś niewdzięcznym klientem, który będzie sprawiał problemy – relacjonuje studentka Politechniki Warszawskiej.
Padły pytania o tryb życia (czy wychodzi wieczorami? Czy planuje co weekend jeździć do rodziców – jeden z wynajmujących dał do zrozumienia, że byłoby to dobrze widziane? Czy ma chłopaka?), o pracę rodziców, czy planuje pozwalać znajomym nocować w kawalerce. Relacjonuje, że gdy sama zapytała, czy właściciel planuje wstawić drzwiczki do szafki kuchennej (jedne były urwane), odpowiedział, że mieszkanie wynajmuje w takim stanie, jak widać i nie zamierza do końca roku akademickiego robić żadnych napraw.
Ewę denerwuje to podejście „widzą oczy, co biorą”, bo w ten sposób wynajmujący próbują bez wysiłku ze swojej strony wynająć nawet proszące się o remont mieszkanie – w cenie przyzwoitego lokalu.
– Wiadomo, że mieszkanie co kilka lat trzeba odmalować, ale część właścicieli jest zdania, że po co mają to robić, skoro i tak wynajmą nawet nieestetyczne mieszkanie. Wcześniej czy później klient się znajdzie, więc po co się starać? – mówi Ewa.
Mieszkania rozchodzą się błyskawicznie
Pytam ją, czy we własnym zakresie odnawiała, choćby delikatnie, poprzednie wynajmowane mieszkania. Mówi, że byłaby gotowa odmalować, gdyby wynajmujący zgodzili się obniżyć choć trochę czynsz za jeden miesiąc. – W poprzednim mieszkaniu usłyszałam, że mogę sobie malować, wymienić biurko, ale na swój koszt. No i to wymienione biurko muszę oczywiście zostawić przed wyprowadzką, bo mieszkanie musi pozostać w stanie niepogorszonym. Jak by w ogóle dało się je pogorszyć – opowiada.
Na szczęście oferty są różne, więc wcześniej czy później udaje się jej znaleźć mieszkanie w odpowiednim standardzie i przekonać właściciela.
– Tylko że trzeba się spieszyć. Chętni dzwonią kilka minut po tym, jak w sieci pojawi się ogłoszenie, a niektórzy są w stanie pojawić się „na oglądaniu” nawet w ciągu godziny. To jednak jeszcze o niczym nie przesądza, bo z reguły właściciele chcą się spotkać z większą liczbą zainteresowanych, by z większej grupy wybrać kandydata, który najbardziej im się podoba – mówi Ewa.
Inna studentka opowiada, że nie podoba się jej, gdy wynajmujący na „castingach” prosili, by umowę podpisała nie ona, ale jej rodzice. Pytania o chłopaka, zapraszanie znajomych, posiadanie chłopaka – również.
– Coś, co powinno być rozmową o najem pokoju w starym mieszkaniu, urasta do rangi wielkich negocjacji handlowych z elementami rozmowy o pracę. Nie można zakładać, że wszyscy młodzi ludzie chcą oszukać, a w pierwszą sobotę po odebraniu kluczy zaproszą pół wydziału i zrobią wielką imprezę. To chore podejście – mówi dziewczyna.
Biznes podwyższonego ryzyka?
A jak to wygląda z drugiej strony? Piszę do kilkorga wynajmujących, którzy ogłaszają się na facebookowej grupie tematycznej. Odpisują mi dwie osoby. Pani Anna, która od 5 lat wynajmuje na Pradze dwupokojowe mieszkanie, „dziwi się, że kogokolwiek dziwi, że sprawdza kandydatów na najemców”.
– Przecież oddaję im klucze do mieszkania, a to tak, jak bym im oddawała kilkaset tysięcy złotych. Przecież wie pani, że nie wszyscy są uczciwi, potrafią nie płacić, zmienić zamki i odmówić opuszczenia mieszkania. Biorę pod uwagę, że w czasie rozmowy mogą kłamać, ale przepytując ich daję do zrozumienia, że znam swoje prawa i ustalam granice – mówi kobieta.
Do tej pory raz zdarzyła się jej nieprzyjemna sytuacja. Najemczyni, wcale nie studentka, nie zapłaciła za jeden miesiąc i po cichu wyniosła się w połowie kolejnego. O tym, że się wyprowadza, poinformowała tylko współlokatorkę. Pani Anna dzwoniła, oczywiście bez odbioru.
– Zachowałam pieniądze z kaucji, ale to była mniejsza kwota niż za półtora miesiąca, za które nie zapłaciła mi ta dziewczyna. Mieszkała u mnie od trzech lat, a uciekła jak złodziej. Wynajmowanie mieszkań to biznes jak każdy inny i nie można nikomu bezgranicznie ufać, bo ludzie to wykorzystują – uważa pani Anna.
Kobieta nie poszła do sądu, bo uważa, że szkoda na to czasu. Jak mówi, wyciągnęła jednak nauczkę i teraz przy podpisaniu umowy bierze kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu. – To właśnie przez niesumiennych najemców obrywają wszyscy uczciwi – podsumowuje.
Wynajmujący mówią o braku równowagi w przepisach
W internetowych dyskusjach o problemach z najmem pojawiają się zarzuty względem ustawodawcy. Przepisy (a kwestię najmu regulują kodeks cywilny i ustawa o ochronie lokatorów) nie dają właścicielowi mieszkania prawa usunięcia lokatorów siłą, nawet jeśli przestają płacić, dewastują mieszkanie i nie chcą się wyprowadzić. W takiej sytuacji właścicielowi pozostaje wnieść sprawę do sądu, uzyskać wyrok eksmisyjny, przeprowadzić eksmisję z udziałem komornika… Nie wolno mu w tym czasie odciąć mediów ani utrudniać korzystania z mieszkania.
Z tego powodu niektórzy wynajmujący z góry odrzucają część kandydatów. Rodziny z dziećmi, samotne matki często są na straconej pozycji. Umowa o pracę i wysokie dochody nie przekonują części wynajmujących. Za bardzo boją się, że w razie problemów tacy najemcy będą „nie do ruszenia”.
Najem okazjonalny miał zabezpieczyć wynajmujących, ale to się nie udało
Rozwiązaniem tych bolączek miał być najem okazjonalny, który wymaga wizyty u notariusza. Najemca składa oświadczenie – w formie aktu notarialnego – o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Polega to na tym, że najemca wskazuje adres lokalu, do którego może się wyprowadzić. Dzięki temu w razie problemów właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).
Nieuczciwi najemcy wypaczyli jednak sens najmu okazjonalnego – poprzez przekazanie fikcyjnego oświadczenia o możliwości zamieszkania w innym lokalu na wypadek eksmisji lub nie poinformowanie wynajmującego, że stracili awaryjne lokum. Gdy dochodzi do spięć i wynajmujący chce skorzystać ze swojego prawa, najemca przyznaje, że w rzeczywistości nie ma dokąd się wyprowadzić.
Czytaj też:
Wynajem krótkoterminowy. Nowe przepisy uderzą w jedną grupęCzytaj też:
Najem czy mieszkanie z kredytem na 2 proc.? Policzyli, co bardziej się opłaca