Cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w lipcu 2023 roku wynosiła 14 140 zł. Według raportu Rynku Pierwotnego w Krakowie za metr kwadratowy nieruchomości płaciliśmy średnio 14 066 zł. W Trójmieście 13 250 zł/m2, we Wrocławiu 12 350 zł/m2, w Poznaniu 11 061 zł/m2, natomiast w Łodzi 9 791 zł/m2. Oznacza to ogromny (i powiększający się!) rozjazd z wynagrodzeniami. W lipcu przeciętna pensja wynosiła 7485,12 zł brutto, czyli nieco ponad 5 tys. zł netto – a do tego około 70 proc. z nas ma pensję niższą od przeciętnej. Aby kupić metr kwadratowy mieszkania w dzielnicy na obrzeżach dużego miasta statystyczny Polak musi więc pracować prawie trzy miesiące i to przy tym nierealnym założeniu, że nie wydaje pieniędzy na nic innego.
Duże zainteresowanie „Bezpiecznym kredytem 2 proc”.
Mimo horrendalnych cen nie zmniejsza się zainteresowanie zakupem nieruchomości. Ogromne ożywienie na ryku obserwujemy od 3 lipca, kiedy wystartował program dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc”. Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), opublikowanych na początku września wynika, że w sierpniu o kredyt wnioskowało prawie 38,9 tys. osób. Szacuje się, że ok. 60 proc. z nich to uczestnicy rządowego programu.
Czy jest szansa, że mieszkania będą taniały? To mało prawdopodobne, za to ceny mogą się ustabilizować. Tylko od grudnia 2022 r. ceny skoczyły o 13 proc. w Trójmieście, 12 proc. w Krakowie i 9 proc. w stolicy. Brak podwyżek to już by była niezła wiadomość dla kupujących. Może do tego dojść, gdy „przetoczy się” pierwsza fala zainteresowania zakupem mieszkań w rządowym programie. Zainteresowanie jest teraz ogromne, więc sprzedający mogą sobie pozwolić na windowanie cen. W przyszłym roku w programie zaczną obowiązywać ograniczenia, więc sfinansuje on mniejszą liczbę mieszkań, co ograniczy popyt.
Nieruchomości. Czy jest szansa, że mieszkania będą taniały?
Serwis money.pl zapytał deweloperów, co można zrobić po stronie podażowej, by wyhamować tempo wzrostu cen. Wskazali na uproszczenie procedur administracyjnych. Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), powiedział, że jeśli deweloper dziś kupi działkę pod inwestycję, to klucze do mieszkań klientom wręczy dopiero zimą 2028 r. Średnio pięć lat trwa proces inwestycyjny, z czego trzy lata zajmuje przygotowania dokumentacji.
— Jeśli moglibyśmy realizować budowy średnio w 2,5 roku, to marża dewelopera mogłaby spaść nawet o połowę, a mielibyśmy taki sam zysk. Gdyby tylko państwo usprawniło procesy związane z wydawaniem różnych zgód, to cena mieszkania mogłaby być niższa o 5 proc. niż obecnie — stwierdził Płochocki.
Zwrócił również uwagę, że proces uzyskiwania zgód jest złożony i skomplikowany. Branża musi prosić o pozwolenie coraz większą liczbę organów państwowych, co sprawia, że na decyzję zwykle czeka się latami. Dlatego deweloperzy postulują wprowadzenie tzw. milczącej zgody.
— Jeśli konserwator nie wniósłby sprzeciwu do propozycji inwestora w określonym czasie, ten mógłby procedować z budową — wyjaśnił Płochocki.
Marże deweloperów. Dużo czy przeciętnie?
A ile deweloperzy zarabiają na każdej sprzedanej nieruchomości?
W 2022 r. deweloperzy notowani na GPW osiągnęli 31 proc. marży brutto, czyli przychodu. Wdaje się, że to bardzo dużo, ale rozmówca money.pl przekonuje, że trzeba na tę liczbę spojrzeć w kontekście kilku lat, które zajmuje ukończenie inwestycji.
– Po odliczeniu wszystkich kosztów ponoszonych przez dewelopera w trakcie realizacji projektu marża netto tych samych firm wyniosła 16,9 proc. Co ważne, deweloperzy osiągają taką marżę brutto na produkcie, którego wytworzenie zajmuje średnio 5 lat, bo my nie mamy hurtowni z mieszkaniami. Pozyskanymi 100 mln zł na inwestycję obracamy raz na kilka lat. Tymczasem firmy z innych branż są w stanie obrócić kapitałem kilka razy w ciągu roku i zarobić na nim. Dopóki ludzie sobie tego nie uświadomią, to nasze marże będą robić wrażenie — przekonywał wiceprezes PZFD.
Więcej o marżach piszemy w artykule poniżej.
Czytaj też:
Ile na sprzedaży metra kwadratowego mieszkania zarabia deweloper?Czytaj też:
Ceny mieszkań w miejscowościach turystycznych. Drożej niż w Warszawie