„Po spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w II poł. 2020 r. (z lokalnymi spadkami cen kw/kw w okresie po wybuchu pandemii), w 2021 oczekujemy stabilizacji cen mieszkań. Niekorzystnie na rynek działa umiarkowany popyt konsumpcyjny, spadkowe tendencje stawek na rynku wynajmu i duży portfel mieszkań w budowie z przewidywanym terminem wystawienia na rynek w latach 2021-2022” – czytamy w raporcie NBP.
„Negatywne czynniki są neutralizowane wpływem niskich stóp procentowych (co najmniej do 2022), które poza zwiększeniem dostępności finansowania nasilają zjawisko zakupów mieszkań jako ochrony zgromadzonych oszczędności. Czynnikami ograniczającymi spadki cen są wysokie ceny gruntów (malejąca dostępność, długie procedury administracyjne) i oczekiwany wzrost presji kosztowej, w tym podwyżki cen materiałów budowlanych” – napisano dalej.
Według danych z bazy CBN PKO BP, w IV kw. 2020 r. ceny transakcyjne mieszkań nadal rosły, ale wzrost w ujęciu r/r znacząco spowolnił, szczególnie na rynku wtórnym w największych aglomeracjach. W przypadku rynku pierwotnego bardziej spowolnił wzrost cen w mniejszych stolicach wojewódzkich. W odniesieniu do III kw. 2020 r. na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych w Warszawie wyniósł 1,6 proc., w 6 największych miastach ceny nie zmieniły się, a w 9 mniejszych stolicach wojewódzkich zmalały o 1,7 proc., podano także.
Rynek głęboko dotknięty pandemią
Analitycy zwracają uwagę, że rynek najmu jest głęboko dotknięty skutkami epidemii (załamanie wynajmu krótkoterminowego związane z niewielkim ruchem turystycznym; spadek popytu na wynajem długoterminowy z uwagi na dużą skalę zdalnej pracy i nauki). Według danych Mzuri/AMRON stawki wynajmu w IV kw. 2020 r. spadły r/r we wszystkich 7 największych miastach – najbardziej w Krakowie (-16,1 proc.), Warszawie (-10,8 proc.) i Wrocławiu (-8 proc.). Notowania stawek ofertowych ze stycznia i lutego 2021 wskazują na kontynuację spadku.
„Rynek najmu wydaje się kluczowy dla dalszego kształtowania się sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jednocześnie historycznie niskie, realnie ujemne stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczna ochrona kapitału, bardziej atrakcyjna w zestawieniu z lokatą czy obligacjami skarbowymi – tradycyjnymi instrumentami finansowymi polskich konsumentów. Nabywcy mieszkań mogą też akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu” – napisali analitycy.
Relatywnie niewielka skala najmu rynkowego w Polsce na tle UE (wg danych Eurostatu) ilustruje potencjał rozwojowy tego rynku, przy wzmocnieniu preferencji dla takiego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez część gospodarstw domowych. W 2019 w Polsce mieszkania po cenie rynkowej wynajmowało 4,2 proc. użytkowników mieszkań, odsetek ten wzrósł w ciągu 8 lat o 0,7 pkt proc.
„Obserwowane w I kw. 2021 r. podwyżki cen materiałów budowlanych odwrócą trend spowolnienia wzrostu kosztów budowy z 2020. Koszty (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS dotyczących mieszkań oddawanych do użytku w IV kw. 2020 r. wzrosły o 2,6-3,0 proc. r/r (wobec 2,8-3,2 proc. r/r w III kw. 2020 r.). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD, koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów również rosły wolniej, o 3,4-4,8 proc. r/r w przypadku monitorowanych obiektów jedno- i wielorodzinnych” – czytamy dalej.
Nowa ustawa deweloperska
W raporcie przypomniano, że projekt nowelizacji tzw. Ustawy Deweloperskiej jest na etapie legislacji w Sejmie (w lutym przyjęty przez Radę Ministrów). Nowelizacja przewiduje objęcie środków klienta wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
W scenariuszu bazowym zakładamy kontynuację wolniejszego wzrostu cen mieszkań (lokalnie możliwe są niewielkie spadki cen kw/kw) do III kw. 2021 r. z uwagi na (1) umiarkowany popyt na mieszkania w niestabilnym otoczeniu (powracające obostrzenia przy nasilaniu epidemii), (2) możliwe problemy ze sprzedażą dużej podaży mieszkań deweloperskich i (3) spadkowe tendencje stawek wynajmu (które mogą być wzmocnione przez skutki 3. fali epidemii). – napisano.
„Jednocześnie w warunkach oczekiwanego długiego okresu niskich stóp procentowych silna stymulacja zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych (w tym ochrona oszczędności) będzie wzmacniać popyt na mieszkania” – zakończono z zastrzeżeniem, że scenariusz pesymistyczny determinuje niepewność dalszego przebiegu epidemii i tempa szczepień przeciw COVID-19.
Czytaj też:
Ekonomista MFW: Polska jest dobrze przygotowana do silnego ożywienia