W pierwszym półroczu deweloperzy sprzedali w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi mieszkania warte łącznie prawie 20 miliardów złotych. Z tego prawie 11 miliardów pochodziło od rodaków, którzy kupili nowe mieszkania bez pomocy kredytu hipotecznego – jedynie za gotówkę. To najwyższy wynik w historii.
Dlaczego Polacy sięgają po gotówkę?
Jednym z powodów tak wysokich wyników jest niskie oprocentowanie bankowych depozytów. To powoduje, że więcej osób jest skłonnych do inwestowania w nieruchomości. Na ich wynajmie można zarobić nawet kilkadziesiąt razy więcej niż na lokacie. Do tego historia pokazuje, że mieszkania potrafią uchronić kapitał przed destrukcyjnym działaniem inflacji. To między innymi dlatego nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna przystań dla kapitału.
Oczywiście po podwyżce stóp procentowych dokonanej przez RPP oprocentowanie lokat może pójść symbolicznie do góry. Pojedyncza podwyżka czy nawet kilka podwyżek to jednak wciąż za mało, aby spowodować, że lokaty staną się realną konkurencją dla mieszkań na wynajem. Działania Rady mogą jedynie przynieść w tej kwestii odrobinę normalizacji (wzrost oprocentowania) i na przykład przyczynić się do tego, że wzrosty cen mieszkań przestaną być dwucyfrowe. To ucieszyłoby niemal wszystkich – zauważył Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Ceny wzrosły, liczba transakcji gotówkowych spadła
W ostatnim czasie mieszkania zdrożały i to wyraźnie. W efekcie owszem prawdą jest, że pierwsze półrocze było rekordowe pod względem kwoty gotówki wydanej na zakup nowych mieszkań przez Polaków, ale za to liczba kupionych w ten sposób lokali nie jest już rekordowa. Przez 6 miesięcy na 7 badanych rynkach w ręce nabywców gotówkowych trafiło około 21,4 tys. mieszkań. To o ponad 2 tysiące mniej niż dotychczasowy półroczny rekord.
Fundusze inwestycyjne nadal na wielkich zakupach
Wysokiemu popytowi generowanemu przez kupujących za gotówkę i tych korzystających ze wsparcia kredytu hipotecznego towarzyszy ponadto jeszcze jedno potężne źródło kupujących. Chodzi tu o inwestorów instytucjonalnych, czyli najczęściej zagraniczne fundusze inwestycyjne kupujące mieszkania na wynajem w Polsce. Ich aktywność została przez JLL oszacowana w pierwszym półroczu na równowartość około 2,6 mld złotych. To kilkanaście procent wcześniej wspomnianej wartości wszystkich mieszkań sprzedanych w tym czasie na 7 największych rynkach. Jeśli do tego dodamy fakt, że fundusze starają się kupować mieszkania z dyskontem, a ponadto nie wszystkie transakcje są podawane do publicznej wiadomości, to można szacować, że zakupy realizowane przez fundusze odpowiadają za co najmniej 15 – 20 proc. transakcji zawieranych w biurach sprzedaży deweloperów.
O ile wzrosną raty kredytów po decyzji RPP?
Na początku października Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe. Był to gest oczekiwany, ale jednak zaskakujący, bo analitycy obstawiali, że dojdzie do tego najwcześniej w listopadzie. Podwyżka stóp nie ucieszyła osób, które mają kredyty hipoteczne, gdyż już wkrótce ich miesięczne raty pójdą w górę. Poziom stóp procentowych ma wpływ na stawkę WIBOR, która jest jedną ze składowych przy obliczaniu oprocentowania kredytów.
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, jak podwyżka stóp procentowych wpłynie na wysokość raty. Zależy to od kilku czynników: kwoty pozostałej do spłaty, czasu do zakończenia umowy oraz marży kredytu. Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, dokonał symulacji kosztów dla kredytu udzielonego na kwotę 330000 zł na 25 lat. Jeśli zobowiązanie zostało zaciągnięte niedawno, to rata wzrośnie z 1539 zł do 1608 zł. Jeśli jednak ktoś zaciągnął taki sam kredyt 10 lat temu, to jego obecne zadłużenie wynosi ok. 229 tys. zł, a pozostały okres spłaty to 15 lat. Wtedy wzrost raty będzie mniejszy, bo o 42 zł.
Jeszcze przez jakieś trzy najbliższe miesiące część kredytobiorców będzie robić przelewy na „dotychczasowe” kwoty. W przypadku osób już spłacających kredyty hipoteczne wzrost raty pojawi się zwykle dopiero od stycznia przyszłego roku. Banki najczęściej aktualizują oprocentowanie takich kredytu raz na trzy miesiące. Nie zawsze są to jednak kwartały kalendarzowe, więc niektórzy podwyżkę zobaczą już w listopadzie lub w grudniu. Najszybciej wzrosną raty nowo udzielanych kredytów. W ich przypadku już pierwsza rata często zostanie obliczona na podstawie podwyższonego oprocentowania.
Czytaj też:
Banki pożyczają coraz mniej na nieruchomości. W PKO BP zjazd o ponad 200 tys. zł