Wojciech Rynkowski z Extradom.pl, serwisu oferującego projekty domów, przygotował analizę sześciu czynników, które będą miały wpływ na ceny budowy domów w najbliższych dwóch kwartałach. Niektóre z nich są wprost związane z budownictwem, inne dotyczą całej gospodarki. Ich wpływ, chociaż na pierwszy rzut oka może wydawać się nieoczywisty, z całą pewnością będzie odczuwalny.
Co wpłynie na koszty budowy domów?
1.Dopłaty do kredytów – zdaniem Wojciecha Rynkowskiego największą niewiadomą dla rynku nieruchomości jest zapowiadany przez rząd nowy program dopłat do kredytów hipotecznych. Mimo szumnych zapowiedzi wcale nie jest pewne czy wejdzie w życie, a tym bardziej nie wiadomo, kiedy się to stanie. – Po doświadczeniach z Bezpiecznym Kredytem 2% ustawodawcy umieścili w nim kilka zabezpieczeń, które mają ograniczyć wzrosty cen mieszkań i domów, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach – uważa.
O tym, że ta obietnica Donalda Tuska z kampanii wyborczej nie zostanie zrealizowana, pisaliśmy kilka tygodni temu. Niechętni dopłatom do kredytu są nie tylko koalicjanci, ale nawet część posłów Platformy Obywatelskiej. Powodem odrzucenia tej formy wsparcia jest negatywny skutek, jaki program odegrał na rynku nieruchomości w zeszłym roku: spodziewając się wzrostu zainteresowania, deweloperzy, a w ślad za nimi również sprzedający na rynku wtórnym, podnieśli cenę. I nie pomylili się, bo skuszeni dopłatami kupujący rzucili się na zakupy.
Wybór był w drugiej połowie 2023 roku stosunkowo niewielki. Przez ponad 2 lata do użytku oddano znacznie mniej mieszkań niż przed pandemią, co było wynikiem najpierw wolniejszego postępu prac z powodu pandemii, a później wysokich stóp procentowych, które znacznie ograniczyły możliwości kredytowe Polaków.
W związku z niewielką ofertą sprzedający mogli sobie pozwolić na podnoszenie cen. W październiku zeszłego roku informowaliśmy, że w ciągu 12 miesięcy mieszkania w Krakowie podrożały o 28 proc. W Katowicach ceny poszły w górę o 23 proc., w Trójmieście o 19 proc., w Warszawie o 18 proc., a w Poznaniu – o 13 proc. Wiązanie tego z programem dopłat do kredytów, z którego korzystać mogli nieliczni (trzeba było spełnić kilka warunków) nie jest żadną przesadą.
2. Ceny energii – produkcja większości materiałów budowalnych jest mocno energochłonna, dlatego każdy wzrost cen nośników energii potencjalnie w mniejszym lub większym stopniu przełoży się na wzrost cen materiałów budowlanych.
Dotyczy to głównie tych wyrobów, które są potrzebne na budowie w dużych ilościach, takich jak np. stal czy cement, który wpływa na ostateczny koszt betonu. Na razie dane publikowane regularnie przez Grupę PSB wskazują na stabilizację cen większości produktów, a nawet notuje spadki w niektórych kategoriach, co napawa ostrożnym optymizmem. Pozostaje mieć nadzieję, że ten sprzyjający inwestorom trend utrzyma się dłużej.
3. Sytuacja w Ukrainie – to również zupełnie nieprzewidywalny czynnik, który można podzielić na dwie części. Pierwszą jest dostępność pracowników zzanaszej wschodniej granicy. Ostatnie działania ukraińskiego MSZ, który w celu odnowienia paszportu de facto zmusza mężczyzn w wieku poborowym do powrotu do kraju na pewno nie pozostaną bez wpływu na liczbę Ukraińców, którzy dzisiaj pracują na budowach. Mniejsza liczba doświadczonych robotników oznacza większą konkurencję pomiędzy zleceniodawcami, co z kolei pozwala przypuszczać, że wynagrodzenia ekip budowlanych pójdą w górę.
Kolejnym elementem jest sytuacja na froncie. Stabilizacja lub zwrot sytuacji na korzyść Ukrainy z pewnością pozytywnie wpłyną na nastroje inwestorów w naszym kraju. Ewentualne pogorszenie położenia naszych wschodnich sąsiadów przełoży się na wzrost niepewności i – co za tym idzie – na mniejszą chęć do inwestowania, zwłaszcza na wschodzie kraju.
4.Ceny działek budowlanych – trudno sobie wyobrazić jakąkolwiek budowę bez odpowiedniej działki budowalnej. Ceny gruntu, zwłaszcza w atrakcyjnej lokalizacji, są jedną z najważniejszych pozycji budżetu każdej inwestycji. Stanowią też dobry barometr nastrojów w sektorze budowlanym. Rosnące ceny gruntów oznaczają, że deweloperzy i inwestorzy indywidualni planują kolejne inwestycje, a to znów oznacza, że wkrótce na rynku będzie więcej dostępnych lokali.
– Ceny parceli stanowią istotny element równowagi rynkowej. Mieszkania i domy są dobrami zamiennymi. To oznacza, że zaspokajają te same potrzeby, więc gwałtowny wzrost cen jednego dobra spowoduje szybki wzrost zainteresowania drugim. Takie zjawisko dało się zaobserwować w ubiegłym roku. Gwałtownym wzrostom cen mieszkań zaczęły towarzyszyć rosnące ceny działek budowlanych. Jeśli ten trend się utrzyma, to będzie znaczyło, że liczne grono inwestorów indywidualnych stwierdziło, że ceny mieszkań są przeszacowane i warto zainwestować w budowę własnego domu. Jeśli pod koniec tego roku grunty budowlane staną się zbyt drogie, ponownie wzrośnie zainteresowanie mieszkaniami – zauważa Rynkowski z Extradom.pl.
5. Kurs złotego – umacniająca się wobec dolara i euro rodzima waluta sprzyja inwestorom. Tanieją nośniki energii, co przekłada się na stabilizację, a nawet na spadek cen materiałów budowlanych. Spadają też ceny wszelkich importowanych sprzętów, które są niezbędne przy budowie i wyposażaniu domu. W tym samym czasie maleje opłacalność eksportu i rośnie atrakcyjność sprzedaży na rynku krajowym, a to przekłada się na większą podaż, niższe wzrosty cen i – przede wszystkim – na szerszą dostępność wszelkich produktów, co zwiększa konkurencję i dodatkowo obniża ceny. Wszystkie wymienione czynniki są na rękę krajowym inwestorom, którzy zarabiają w złotówkach.
Akurat od kilku dni nasza waluta traci na wartości, ale to nie musi być stały trend. Kilka wcześniejszych tygodni było dla niej szczególnie dobrych, można więc mieć nadzieję, że ty tymczasowa sytuacja.
6. Inwestycje finansowane z KPO – szereg inwestycji prowadzonych w ramach krajowego programu odbudowy może stanowić problem dla inwestorów indywidualnych. Moim zdaniem to zjawisko stanie się dostrzegalne na rynku już pod koniec roku. Duża liczba projektów i często ogromny zakres inwestycji finansowanych ze środków KPO sprawi, że wzrośnie konkurencja na rynku budowlanym. Inwestorzy będą poszukiwać zarówno wykwalifikowanych ekip budowlanych jak i materiałów niezbędnych do prowadzenia szeroko zakrojonych prac.
Czy nieruchomości w 2024 roku zdrożeją?
Na koniec pytanie, które nurtuje wszystkich marzących o zakupie mieszkania lub domu: czy w 2024 zanotujemy kolejne rekordowe wzrosty cen nieruchomości?
– Jestem przekonany, że w 2024 roku ceny mieszkań będą rosły powyżej poziomu inflacji, ale wyraźnie wolniej niż w 2023 roku. Moim zdaniem przyczyni się do tego zarówno ogólnie dobra koniunktura ekonomiczna oraz wnioski z podsumowania BK2%. Widać to po działaniach deweloperów, inwestorów indywidualnych jak i ustawodawców planujących kolejny program dopłat mieszkanie #naStart. Przypuszczam, że w skali rocznej wzrosty cen mieszkań wyniosą od 12 do około 22 proc. w zależności od regionu. Koszty budowy domów jednorodzinnych będą rosły wolniej, od 8 do 15 proc. w skali rocznej. Oczywiście nie dotyczy to inwestycji z segmentu premium, położonych w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach. Te rządzą się bowiem swoimi własnymi, odrębnymi prawami – podsumowuje Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.
Czytaj też:
Bezpieczny kredyt 2 proc. to lekcja dla nowego rządu. Czy da się „odkręcić” wzrost cen?Czytaj też:
Kto kupuje mieszkania za gotówkę? Zapytał o to NBP